21年房地产估价师历年真题解析8章 第1章
城市规划中，城市绿地范围的控制线是( )。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
城乡规划包括（ ）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.镇规划
D.区域规划
E.总体规划和详细规划
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底， 2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值为886万元。( )
此题为判断题(对，错)。
若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。
A、 分散偏好
B、 集群偏好
C、 商品偏好
D、 同质偏好
E 不同质偏好
(2014真题) 对人体危害最大的颗粒污染物是（）。
A.尘粒
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘
答案：C
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘对人体的危害最大。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第2章
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
正确答案：A
[答案] A
根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V＝12÷(8%-2%)-7÷(8%-1%)＝100(万元)。
与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A.37
B.40
C.60
D.63
答案：A
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60＋3－40＝23（年），60－23＝37（年）。
下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（ ）。
A.土地形状
B.地形
C.城市规划调整
D.环境状况
E.配套设施状况
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。选项AB属于个别因素。
下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（ ）。
A、住宅净收益通常基于租赁收入测算
B、有效毛收入＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入
C、运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费
D、重置提拨款不属于运营费用
E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算
答案：A,E
解析：
考点:净收益测算的基本原理。选项B，有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入；选项C，运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧，这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了；选项D，重置提拨款是运营费用的一种。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第3章
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。
A.原出让方
B.转让人
C.规划行政主管部门
D.原出让方和市、县规划行政主管部门
答案：D
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得①原土地出让方和②市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是（ ）。
A．招标出让国有土地使用权
B．拍卖出让国有土地使用权
C．协议出让国有土地使用权
D．租赁国有土地使用权
E．抵押国有土地使用权
正确答案：ABC
ABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。
申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（ ）提交申请材料。
A．人力资源和社会保障部
B．住房和城乡建设部
C．所在地省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
答案：D
解析：
房地产估价师申请注册的，由本人向聘用单位即拟执业所在的房地产估价机构工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门提出注册申请。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。
管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
正确答案：B
住房公积金管理中心在保证职工提取的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以依法运用住房公积金，比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。
在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
A．文献查阅
B．观察
C．专题讨论
D．问卷调查
E．实验
21年房地产估价师历年真题解析8章 第4章
(2015年真题) 关于债务融资的说法，错误的是（）。
A.债务融资需要还本付息
B.债务融资所得资金属于资本金
C.债务融资支付的利息可在税前扣除
D.租赁融资属于债务融资
答案：B
解析：
本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（ ）。
A．紫线
B．绿线
C．蓝线
D．黄线
答案：C
解析：
城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。A 项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。B 项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。D 项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（ ）
正确答案：×
利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。
下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是（ ）。
A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D．住房置业担保机构不承担连带责任
21年房地产估价师历年真题解析8章 第5章
下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（ ）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
E.估计抽样
答案：D,E
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A、B、C均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
(2016年真题) 关于现金回报率的说法，正确的有（）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。
甲企业因分立新设乙企业，乙企业承受甲企业房地产的评估价格超过原账面价值的，需全额缴纳契税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是契税-其他有关具体规定。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（ ）。
A、土地费用
B、前期工程费
C、勘察设计费
D、基础设施建设费
答案：D
解析：
考点:房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第6章
在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（ ）万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
正确答案：B
1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝1404(万元)
政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。
答案：错
解析：
全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。《土地管理法》规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。（ ）
正确答案：×
适合原理是用来判定最高最佳使用原则的经济学原理之一。
房地产拍卖登记需提交的资料不包括( )。
A.申请书
B.登记表
C.房地产权证
D.拍卖公告
正确答案：B
房地产拍卖登记需提交的资料有：①申请书;②当事人身份证明或单位合法资格证明;③委托书及代理人身份证明;④房地产权证;⑤拍卖成交确认书;⑥房屋平面图及地籍图;⑦出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;⑧契税完税证及契税完税贴花;⑨拍卖公告;⑩其他有关文件。其中，自愿委托拍卖的，除需提交上述资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述项资料外，还需提交拍卖委托公函、生效的判决、裁定和调解书以及协助执行通知书。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第7章
房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（ ）。
A．50％
B．60％
C．70％
D．80％
答案：B
解析：
房地产估价机构资质等级标准中，专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求为：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％。
指出并改正下列房地产估价文书的错误
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：
估价的假设条件
价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。
估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持其正常的使用寿命。
估价的限制条件
本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
估价结果未考虑将来可能发生的财产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
根据xx市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，及即自本报告价值时点其半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行评估。
本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
答案：
解析：
（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。
改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。
（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。
改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。
下列各项中，不属于基本报表的是（ ）。
A、现金流量表
B、利润表
C、资产负债表
D、项目总投资估算表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A、发行企业债券
B、向银行借入信用贷款
C、房地产开发贷款
D、在公开市场上发行股票
E、土地储备贷款
答案：A,B,C,E
解析：
考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（ ）
答案：错
解析：
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内的，根据实测建筑面积结算房价款。②面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权解除合同。③买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
21年房地产估价师历年真题解析8章 第8章
政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（ ）
正确答案：×
政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。
管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款所得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在下列合同中，属于从合同的有（ ）。
A．购房合同
B．抵押合同
C．保证合同
D．借款合同
正确答案：BC
保证合同属于借款合同的从合同。抵押合同是购房合同的从合同。
甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。
A．房地产管理部门
B．甲某
C．丁某
D．房地产评估机构
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ ）。
A．市场价值
B．清算价值
C．快速变现价值
D．投资价值
