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2021物业管理师答疑精华9章

发布时间：2021-07-25
2021物业管理师答疑精华9章

2021物业管理师答疑精华9章 第1章

抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起( )，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产登记。

A．10日内

B．20日内

C．1个月内

D．1个半月内

正确答案：C

下列对业主专有部分以外的共有部分权利和义务的说法中，正确的是（ ）。

A．业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务

B．业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务

C．业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定

D．权利和义务是相对应的，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务

E．业主可以放弃权利，不履行义务

正确答案：ABCD

运用比较法估价时，建立价格可比基础包括()方面的工作。

A:统一付款方式
B:统一采用人民币
C:统一货币单位
D:统一采用平方米
E:统一采用单价

答案：A,C,E
解析：
建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

公共关系的基本要素包括( )。

A．社会

B．组织

C．公众

D．传播

E．关系

正确答案：BCD

以水和汽为传热媒体的供暖系统按( )不同，分为垂直式和水平式两种。

A．室内供水（汽）干管位置

B．室内立管与散热器的连接方式

C.室内立管与散热器连接位置

D．室内供水（汽）干管用途

正确答案：A

常见的业主违反物业管理区域秩序的行为包括()。

A:侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境
B:违规装修
C:安装设备设施，侵犯相关业主正当权益
D:饲养宠物
E:使用房屋共用露台、门厅或公共通道

答案：A,B,C
解析：
常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括：①侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境，②违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患，③安装设备设施，侵犯相关业主正当权益，④违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活，⑤经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害，⑥使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患，⑦使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患，⑧占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行，⑨阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益，⑩其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度的行为。

风险管理方法中的控制法是指避免、消除风险或减少风险发生频率及控制风险损失扩大的一种风险管理方法，主要包括( )。

A．避免

B．自留或承担

C.抑制

D．转移

E．预防

正确答案：ACE

2021物业管理师答疑精华9章 第2章

下列属于业主大会职责的是( )。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C．与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

D．决定专项维修资金使用，续筹方案，并监督实施

E．制定、修改有关物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，以及公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

正确答案：ABDE

建筑区划内，下列部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造可以使用住宅专项维修资金的是()。

A:物业服务管理用房
B:有线电视管线
C:城镇公共道路和绿地
D:居委会用房

答案：A
解析：
本题考核的知识点为住宅专项维修资金的管理。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是( )。

A．物业服务企业

B．安全委员会

C．业主委员会

D．环境与发展委员会

正确答案：B

设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于()

A:第一类有形磨损
B:第二类有形磨损
C:第一类无形磨损
D:第二类无形磨损

答案：A
解析：
设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。

梅奥的人群关系理论的基本观点包括( )。

A．认为金钱是刺激积极性的惟一动力

B．生产效率的提高和降低，主要取决于职工的工作情绪

C．在企业中并存着“正式组织”和“非正式组织”

D．生产效率主要决定于工作方法和工作条件

E．提出了新型领导和民主管理的必要性

正确答案：BCE

图书馆使用的三要素不包括()。

A:安静的环境
B:先进的设施设备
C:良好的照明
D:相对私密的学习空间

答案：B
解析：
安静的环境、良好的照明、相对私密的学习空间构成了图书馆的使用三要素。这也就是对物业管理者的三项要求。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第二节。

双方当事人协商一致终止物业租赁合同的情况属于()。

A:自然终止
B:人为终止
C:商议终止
D:友好终止

答案：A
解析：

2021物业管理师答疑精华9章 第3章

房地产投资财务评价指标中，清偿能力指标的还本付息方式包括()

A:一次还本利息照付
B:等额还本利息照付
C:等额还本付息
D:内插法
E:“气球法”

答案：A,B,C,E
解析：
还本付息的方式包括以下几种：(1)一次还本利息照付；(2)等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；(3)等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；(4)一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；(5)“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期期末全部还清。

给排水系统管理的注意事项包括()。

A:应保证消防用水的基本储备
B:北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故
C:餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞
D:任何污水都可以通过雨水管道排放
E:采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放

答案：A,B,C,E
解析：
给排水系统管理的注意事项有：①应保证消防用水的基本储备；②北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故；③餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞；④采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。

根据《公共契约》，房屋署应承担居住房屋交付使用后( )年的管理责任。

A．3～7

B．1～5

C．5～10

D．8～15

正确答案：C

业主公约是物业管理法律法规和政策的一种( )。

A．无益的补充

B．有益的补充

C．无益的额外补充

D．补充

正确答案：B

物业管理的落脚点就是要( )

A．保护业主的财产权利

B．为业主提供舒适的居住环境

C．为业主提供最上乘的服务

D．保护业主的各项合法权益

正确答案：A

物业管理企业把握的环节为( )。

A．诚信订立合同和认真履行合同

B．认真履行合同

C．诚信订立合同

D．自信自强

正确答案：A

物业租赁类型中，房屋租赁按房屋（ ）分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。

A．占有权的用途

B．所有权的性质

C．占有权的方式

D．所有权的方式

正确答案：B

2021物业管理师答疑精华9章 第4章

以下对物业服务企业提供合同约定以外的服务的说法，错误的是（ ）。

A．服务和被服务双方签订规范的物业服务外合同，双主权利义务关系明确

B．提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务

C．合同外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定

D．物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务

正确答案：A

在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于（）一方。

A:开发企业
B:购房人
C:价格主管部门
D:物业服务企业

答案：A
解析：

尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则有( )原则。

A．可保利益

B．全面控制

C．讲求经济效益

D．责权利相结合

E．例外管理

正确答案：BCDE

在物业管理的客户管理中，( )是最主要的客户管理对象。

A.建设单位

B.专业公司

C．业主

D.政府部门

正确答案：C

物业经营管理层次中，设施管理的对象不包括( )。

A．高新技术企业用房

B.科研教学设施

C．写字楼

D．大型公共文体设施

正确答案：C

拟定具体物业经营管理项目和内容时，首先要考虑现有物业管理服务内容等资源是否能够促进经营管理的有效运行，这是经营管理方案设计原则中的()。

A:适应性原则
B:收益性原则
C:操作性原则
D:互助性原则

答案：D
解析：

物业经营管理中，财务控制和财务计划的重要工具是()

A:预算
B:目标定位
C:预测
D:确定租金

答案：A
解析：
预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意，而其计划特性则表现在当物业管理师编制预算时能就未来一年的经营计划作出比较现实的安排。

2021物业管理师答疑精华9章 第5章

房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括()。[2006年真题]

A:砖结构
B:木结构
C:钢筋混凝土结构
D:框架结构

答案：D
解析：
房屋种类的划分有：①按房屋的建筑结构类型和材料可分为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；②按房屋承重受力方式可分为墙承重结构、构架式承重结构、简体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重；③按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑；④按房屋的用途可分为居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

招标人应当按照()确定中标人。

A:评标委员会评标确定的中标人
B:中标候选人的排序先后
C:招标人自行推荐的中标候选人
D:政府推荐的中标候选人

答案：B
解析：
招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。

共用题干
某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例如下表

保洁服务中，物业公司为避免张大妈类似事件再次发生，应担保公众责任险，下列关于公众责任险说法正确的是()。
A:又称普通责任保险
B:责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金
C:责任范围不包括诉讼和抗辩费用
D:物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任

答案：A,B
解析：
《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能其有效作用的情况称之为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。业主怀疑物业管理公司“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况，属于非对称信息所导致的市场失灵问题。
抗辩权是在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：①同时履行抗辩权：是指双务合同的双方当事人互负债务且应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝对方相应的履行请求。②先履行抗辩权：是指当事人互负债务，且有先后履行顺序，先履行一方未履行情务而请求后履行方履行情务，后履行一方有权拒绝其请求。③不安抗辩权：是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。案例中，部分业主认为物业公司维修服务偷工减料、质次价高，没有按照物业服务合同履行义务，而业主是在下个月交纳上个月的物业服务费，因此综上可知，业主行使的抗辩权应是“先履行抗辩权”。
公共责任保险又称普通责任保险、第三者责任险，被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，自于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应自被保险人承担经济赔偿责任。责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任。

下列有关物业承接查验制度的基本原则错误的有()。

A:诚实信用
B:保护业主共有财产
C:保护物业服务企业的利益
D:权责分明

答案：C
解析：
物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

某物业公司要求员工在业主购买大量物品下车后，为其搬运到电梯口，这种服务属于()。

A:功能服务
B:心理服务
C:特约性服务
D:主动服务

答案：D
解析：
物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，个性化服务又包括两个方面：①特约服务。由于特殊需要，业主可能会要求物业服务企业为其提供个别服务，②主动服务。虽然业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，物业企业的员工可以主动提供针对性的服务，从而使业主获得超越预期的良好印象。例如，对于提重物回家的业主，物业服务人员在不影响工作的前提下就可以主动提供帮助，但是同时要注意不要伤害对方的自尊心。

以下属于物业管理企业间接费用的是( )。

A．职工福利费

B．办公费

C．低值易耗品费用

D．财产保险费

E．固定资产折旧费

正确答案：BDE

保险与赌博二者同属于由偶然事件所引起的经济行为，并且给付与反给付的总量都是相等的。但两者存在着本质上的区别。其本质区别为( )。

A.目的不同

B.手段不同

C.行为性质不同

D.对标的的要求不同

E．结果不同

正确答案：ABDE

2021物业管理师答疑精华9章 第6章

影响和制约人的性格的因素主要有( )。

A．思想

B．意识

C．情绪

D．信仰

E．世界观

正确答案：ABDE

业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权()以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

A:1/3
B:1/2
C:2/3
D:3/4

答案：C
解析：
《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业管理企业按照股东出资形式可以分为( )。

A．外资物业管理企业

B．民营物业管理企业

C．物业管理有限责任公司

D．股份合作型物业管理企业

E．物业管理股份有限公司

正确答案：CDE

我国目前的各类房地产价格指数，通常基于( )。

A．市场价格

B．供给价格

C．需求价格

D．平均价格

正确答案：D

下列属于资产营运状况修正指标的有( )。

A．主营业务利润率

B．不良资产比率

C．资产损失率

D.应收账款周转率

E．盈余现金保障倍数

正确答案：BCD

根据《保安服务管理条例》，保安员在履行保安服务职责过程中可以采取的措施有()。

A:查验出入服务区域人员的证件
B:登记出入的车辆和物品
C:扣押嫌疑人员的证件和物品
D:限制嫌疑人人身自由
E:在服务区域内进行巡逻

答案：A,B,E
解析：
物业保安人员无权剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件和财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。

物业管理常用行政公文不包括( )。

A．决定

B．投票

C．通知

D．报告

正确答案：B

2021物业管理师答疑精华9章 第7章

物业管理档案的验收材料不包括（ ）。

A．工程竣工验收证书

B．隐蔽工程验收记录

C．新材料及构配件鉴定合格证书

D．竣工验收证明书

E．消防工程验收合格证

正确答案：BCD

()是物业管理最主要的特点。

A:专业化
B:社会化
C:产业化
D:市场化

答案：D
解析：
市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。

房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得（ ）。

A．商品房预售许可证明

B．开发企业《营业执照》和资质证书

C．土地使用权证

D．建设工程规划许可证、施工许可证

正确答案：A

影响行政组织结构形态的决定性因素是( )。

A．管理层次

B．管理方法

C.管理范围

D．管理力度

E．管理幅度

正确答案：AE

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起()日内，将需要自其提供的办理房屋权属登记的资料报连房屋所在地房地产行政主管部门。

A:30
B:60
C:90
D:180

答案：B
解析：
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要自其提供的办理房屋权属登记的资料报连房屋所在地房地产行正主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

共用设施设备一般包括()。

A:电梯、天线、照明
B:消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井
C:屋顶、户外的墙面
D:非经营性车场车库、公益性文体设施
E:楼梯间

答案：A,B,D
解析：
共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、

在制订写字楼租金收取办法时，无须考虑的是()。

A:支票、现金等支付形式
B:租金收取时间
C:激励主动缴纳行为的措施
D:租金收取方式

答案：A
解析：
本题考核的知识点为制定租金收取办法。在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。

2021物业管理师答疑精华9章 第8章

零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括（）。

A:所售食品安全
B:防火安全
C:治安保卫
D:劳动安全
E:媒体风险防范

答案：B,C,D,E
解析：

有关合同签订时权利义务公平对等原则的表述中，正确的是( )。

A.在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等

B.公平原则规范合同当事人之间的利益关系，目的是制约对合同自由原则的滥用

C.公平指的是程序的公平和实质的公平

D.合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等

E.对于显失公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更

正确答案：ABDE

商品住宅的保修期限不得()建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

A:低于
B:等于
C:高于
D:低于或等于

答案：A
解析：
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

下列有关市场比较法的表述，正确的有()。

A:运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例
B:要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来
C:经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格
D:进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格
E:经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格

答案：A,B,C,E
解析：
D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。

新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A:5
B:10
C:15
D:30

答案：D
解析：
新设立的物业服务企业应当由领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：①营业执照，②企业章程，③验资证明，④企业法定代表人的身份证明，⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

保险的一般原则是( )。

A．诚信原则

B．可保利益的原则

C．近因原则

D．比例分摊原则

E．可以收益原则

正确答案：ABCD

可用来任免干部的文种有( )。

A:决定
B:通告
C:通报
D:通知
E:批复

答案：A,D,E
解析：

2021物业管理师答疑精华9章 第9章

物业管理中，人员的管理包括( )等。

A．竞争机制

B．服务意识

C．培训内容

D．录用与考核

E．协调关系

正确答案：ABDE

地方物业管理行政主管部门负责( )资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理。

A．一级

B．二级

C．三级

D．四级

正确答案：B

实行市场调节价的物业服务收费，( )。

A．由业主规定

B．由物业管理企业决定

C．政府干涉决定

D．由业主和物业管理企业自由协商价格

正确答案：D

某物业服务企业早期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，属于建设阶段内容的有()。

A:提供了内外装修方式的意见
B:对智能化系统的设计提供了主导性意见
C:安排机电技术人员全员跟踪机电设施设备的安装
D:记录管线的铺设情况
E:整理并全面完成物业管理方案

答案：A,C,D
解析：
建设阶段物业管理早期介入的内容有：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

卖方市场是求( )供、卖方掌握着主动权的市场。

A．相等于

B．小于

C．大于

D．平衡于

正确答案：C

企业从业人员不包括( )。

A:在岗职工
B:再就业的离退休人员
C:离开本单位仍保留劳动关系的职工
D:在企业中工作的外方人员

答案：C
解析：

当发生电梯团人时，应该如何处理()。

A:保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。
B:确定电梯位置
C:当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢
D:当电梯未停在距某平层位置约±0.5米范围时，应首先将电梯移至该范围内救人
E:关闭故障电梯

答案：A,B,C,D
解析：
当电梯困人时，应该按照下列步骤处理：①保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动，②确定电梯位置，③当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢，④当电梯未停在上进范围时，应首先将电梯移至上进范围内救人，⑤当采取上进方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。

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