21年物业管理师历年真题5节
21年物业管理师历年真题5节 第1节
根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为( )。
A．物业建设单位为主体的招标
B．业主大会（或单一业主）为主体的招标
C．全权管理项目的招标
D．监理单位为主体的招标
E．物业产权人为主体的招标
制定物业管理计划的前提是( )。
A．明确物业位置
B．进行房地产市场分析
C．明确业主目标
D．分析房地产供求状况
物权法的基本原则包括( )。
A．物权排他原则
B．物权限定原则
C．物权绝对原则
D．物权法定原则
E．物权优先原则
简述购买物业保险的目的及作用。
购买物业保险的目的：分散意外损失；利于善后工作。
购买物业保险的作用：可以抵御意外不幸；增强投保人的信用程度；可以促进住房制度改革；可以增强社会防灾救灾力量。
从期望理论中，我们得到的最重要的启示是( )。
A．应把绩效获奖估计和期望概率进行优化组合
B．期望概率的高低是激励是否有效的关键
C．绩效获奖估计是激励是否有效的关键
D．金钱可以成为一个有效的激励因子
，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《物业管理条例》。
A．2002年2月28
B．2003年2月28
C．2002年5月28日
D．2003年5月28日
B:承诺可以在要约发出后的任意时间作出
C:承诺与要约的内容应保持一致
D:承诺须传达给要约人
某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：
1．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?
2．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
1．更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2．义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
21年物业管理师历年真题5节 第2节
企业一定时期经营现金流量同净利润的比值是( )，它反映了企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了企业盈余的质量。
A.盈余现金保障倍数
B．主营业务利润率
C.成本费用利润率
D．应收账款周转率
从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为( )两种形式。
A．整体核算
B．独立核算
C．分项目核算
D．非独立核算
E．单项目核算
B:Fn=P(1+i·n)
C:Fn=P[(1-i)n-i]
D:Fn=P(1+i)n
物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择( )，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。
A．居住物业
B．新建成物业
C．物理状况良好的物业
D．成熟物业
E．综合物业
B:供应越少，价格越低
C:价格与供求没有必然关系
D:价格取决于供求关系
B:事故
C:警卫
D:障碍
某房地产公司房地产应纳税销售收入为5800万元，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，则该房地产公司应交城市维护建设税税额为( )万元。
A．290
B．20.3
C.406
D.696
按股东出资形式来划分，物业服务企业可分为( )。
A．物业管理有限责任公司
B．物业管理股份有限公司
C．股份合作型物业服务企业
D．房地产建设单位的附属子公司或部门
E．物业管理集团公司
21年物业管理师历年真题5节 第3节
B:现代化技术改造
C:更换
D:重装
B:物业经营管理
C:物业服务管理
D:物业资产管理
《物业管理条例》明确了( )对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权。
A．房地产主管部门
B．业主委员会
C．相关业主
D．业主大会
E．物业管理企业
在火灾探测器类型中，( )火灾探测器响应异常温度、温升速率和温差等火灾信号，并且是一种动作于引燃阶段后期的“早中期发现”的探测器。
A．感烟
B．感温
C．气体
D．感光
B:日历年度的年初
C:某一基准时刻
D:既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E:既可有现金流入也可以有现金流出的时间点
B:业主将服务内容委托给专业公司
C:业主选聘物业服务企业进行管理
D:业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
E:业主将服务内容委托居委会处理
B:问卷调查
C:资料查询
D:电话询问
E:借助专业调查机构
早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在（ ）。
A．订立的当事人不同
B．合同期限不同
C．内容作用不同
D．合同的形式不同。
E．服务的对象不同
21年物业管理师历年真题5节 第4节
B:因不可抗力，如地震、战争等，合同无法履行
C:业主委员会选聘了新的物业服务企业
D:物业服务企业被宣告破产
E:法律、法规规定的其他情形
自管公房是由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征是持有( )。
A．《房屋所有权证》
B．《土地所有权证》
C．《房地产权证》
D．《房屋使用权证》
E.《房屋租赁证》
B:总标题、横行标题、指标数值、补充资料
C:总标题、横行标题、纵栏标题、指标数值
D:总标题、横行标题、纵栏标题、指标计算方法
建筑小区中水系统一般用于( )。
A．建筑小区
B．排水量大的宾馆
C．高等院校
D．机关大院
E．排水量大的饭店
B:当事人的真实意思表示
C:合同的内容合法
D:合同的形式合法
E:公平、公正、诚信
下列选项中，不属于承租人治安责任的是( )
A．必须持有本人身份证或其他合法证件
B.停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续
C．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地 派出所申报暂时户口登记
D．将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所申报备案
B:《物业管理师注册证》
C:与聘用单位签订的劳动合同
D:物业服务企业经理上岗培训合格证书
E:《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》
关于承租人的治安责任，不正确的是( )。
A．将承租房屋继承给下一代，应向当地派出所审报备案
B．承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆或有毒等物品
C．必须持有本人身份证或其他合法证件
D．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记
21年物业管理师历年真题5节 第5节
B:名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差距就越小
C:当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
D:当每年计息周期数m＞1时，名义利率大于实际利率
房地产( )是整个房地产管理的工作基础。
A．资金
B．权属
C．档案管理
D．权属和档案管理
一般情况下，有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可( )。
A．向人民法院提起诉讼
B．重新签订合同
C．撤销合同
D．变更合同
E．依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁
B:相关业主
C:物业使用人
D:物业买受人
B:真空泵
C:离心泵
D:混流泵
房地产属于( )产业。
A．第一
B．第二
C．第三
D．新兴
B:项目管理的价位及管理年度收支测算
C:项目工作重点及答辩现场表现
D:项目管理架构、管理机制和主要负责人员
B:6
C:7
D:8
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