物业管理师考试答案7辑 第1辑
合同要约无法生效的情形有()。
A:受要约人的承诺
B:受要约人承诺的撤销
C:要约因不可抗力无法传达到受要约人处
D:要约的内容虽具有足以使合同成立的主要条款，但内容不够明确，使受要约人不能理解要约人的真实意图
E:要约人的意思表示不真实，不具有订立合同的真实意图
答案：C,D,E
解析：
合同要约的构成要件：①要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。②要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图。③要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。
物业公司张经理带领新来的物业服务员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到2楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到3楼，管理员问："2楼和3楼的灭火器的数量怎么不一样呀"?经理说："每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致"。看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆，管理员问："消防柜前的物品摆放是否有规定"?经理说："没明确规定，但是消火栓柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用"。管理员问："3楼的通道门用灭火器撑着是为什么"?经理说："有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门撑开后省得经常放下东西去开门，这也是个办法"。在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问道："在大厦的公共场所里是否可以吸烟"?经理说："我们不行，客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止"。管理员说："经理您看，发小广告的都到3楼来了"。经理说："现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法"。走到3楼的尽头，经理说："我们还得从那边上4楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了"。来到4楼，管理员说："我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下"。经理说："大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点"。
请分析后回答以下问题：
指出并改正本案例中存在的不妥之处。
答案：
解析：
(1)不妥之处：客人提大箱子出门门卫不检查。正确做法：门卫应该让携带大件物品出门的客人应出示出门条。
(2)不妥之处：木工和焊工同场作业。正确做法：木工和焊工不允许同场作业。
(3)不妥之处：焊工作业场地准备的灭火器类型。正确：应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器，泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。
(4)不妥之处：各楼层配备的灭火器数量。正确做法：同样规模的楼层灭火器的配备应一致。
(5)不妥之处：消防柜前摆放花盆。正确做法：消防柜前不允许放置任何物品。
(6)不妥之处：通道门用灭火器撑着。正确做法：消防器材不得随便移动位置，通道也不应强行处于长时间开启状态：
(7)不妥之处：看到有人在楼内吸烟管理人员不管。正确做法：发现有人在公共场所吸烟应制止。
(8)不妥之处：管理人员看到发小广告不制止。正确做法：应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。
(9)不妥之处：箱子都摆在通道上。正确做法：任何物品存放都不应妨碍消防通道。
(10)不妥之处：闻到烧纸味不及时查找原因。正确做法：发现火灾隐患应马上查明原因。
为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，住房与城乡建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行( )制度。
A．竣工验收备案
B．建筑工程质量管理
C．项目报建施工许可证
D．房地产开发施工管理
商业场所的保安工作更多的是与()打交道。
A.犯罪分子
B.不法商贩
C.违反规章制度的群众
D.违反规章制度的工作人员
公共关系不包括( )。
A．组织与群众
B．组织与个人
C．组织内部各人之间的关系
D．组织与组织
对于仅负责现场管理的物业服务企业而言，下列的工作不属于物业服务企业负责的是（ ）。
A．开闭店
B．室内公共区域保洁
C. 整体殿堂的装饰装潢
D．承租区域内的卫生、安全管理
居住小区行为文化的核心是()。
A:制度建设
B:居住行为
C:观念意识
D:环境
答案：B
解析：
行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容。行为文化属显性文化，居住行为是行为文化的核心，反映了社区成员的道德风尚和文明程度，社区的各种娱乐、体育、文艺活动则反映了社区成员对居住观认同的要求。
物业管理师考试答案7辑 第2辑
对选用词语要注意的问题叙述不正确的是( )。
A:所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹造的错误词
B:不能是被淘汰的等义词(包括异体字)
C:不能是规范的方言词、外来词或旧词语等
D:不能是滥用的简称和生造词
下列选项中不属于物业管理中行政管理手段的是( )。
A．限制手段
B．警告手段
C.经济手段
D．教育手段
写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括()
A:供电、供水中断应急预案
B:“三电”信号中断应急预案
C:防火、防水应急预案
D:防盗、防毒应急预案
E:垂直、水平运输事故应急预案
答案：A,B,C,D
解析：
写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括如下方面：供电中断应急预案；供水中断应急预案；燃气泄漏应急预案；“三电”信号中断应急预案；垂直运输事故应急预案；防火应急预案；防水应急预案；防盗应急预案；防毒应急预案；防爆座急预案；防疫应急预案；防震应急预案。
某物业管理公司职工在进行清洁内墙的施工过程中，由于升降机运动时该职工未站稳 ，不幸坠落下来，造成股骨骨折及脑震荡，需要住院治疗。住院期间，医疗费、误工费、护理费、停工收入损失，造成公司损失共计人民币3万余元。请问根据此情况，你认为物业管理公司应该如何避免此类风险?
(1)在日常管理和服务过程中，物业管理公司必然要聘请一定数量的员工，而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇佣合同的约定，雇主需履行相应的保障责任。所以发生上述案例中的事故，雇主具有不可推卸的责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险，要想避免这类风险，就应购买雇主责任保险，将此类风险转嫁于保险公司。。(2)物业管理公司还应加强安全管理方面的培训和安全操作培训。购买保险，虽然能转嫁风险，但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此，从源头管理也是非常重要的。
收益性物业中，投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的（），是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A:理论价格
B:市场价格
C:成交价格
D:单位价格
答案：B
解析：
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。
结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋是( )。
A．异产毗连房屋
B．异产房屋
C．毗连房屋
D．相邻房屋
物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
A．净资产收益率
B．总资产报酬率
C．总资产周转率
D．流动资产周转率
物业管理师考试答案7辑 第3辑
《物业管理条例》自( )起实施。
A．2003年5月28日
B．2003年6月8日
C．2003年9月1日
D．2003年10月1日
建筑消防给水系统按( )划分，可分为消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。
A.建筑层数
B．建筑高度
C.灭火方式
D．供水范围
从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，这一阶段我国物业管理政策法规的主要特点有 ( )。
A．借鉴性
B．特殊性
C．过渡性
D．针对性
E．复杂性
通常零售商业物业中主要租户的租约期限为( )年。
A．3～10
B．10—2.0
C，20～30
D．30～40
测量客户满意度的工作包括( )。
A．建立受理系统
B．客户满意度调研
C．失去客户分析
D．客户需求分析
E．竞争者分析
在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应当向注册审查机构办理变更注册手续，办理变更注册需要提交的材料是( )。
A．与聘用单位签订的劳动合同
B.中华人民共和国物业管理师延续注册申请表
C．工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明
D．达到注册期内继续教育要求的证明材料
根据马斯洛需要层次理论，人的最高层次需要是()需要。
A:安全
B:自我实现
C:社交
D:尊重
答案：B
解析：
本题考核的知识点为马斯洛需要层次理论的最高层次需要。自我实现的需要，这是最高一层的精神需要，包括个人成长，发挥个人潜能，实现个人理想的需要。
物业管理师考试答案7辑 第4辑
以下物业评估难以采用市场法的是()。
A:学校、纪念堂
B:物业开发土地、普通商品住宅
C:高档公寓、别墅
D:写字楼、商铺
答案：A
解析：
比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。
房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是()
A:人口数
B:城市家庭人口
C:就业人员数量
D:就业分布
答案：C
解析：
就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。
对于物业服务企业操作层员工中的设备管理员来说，设备管理员知识培训的主要内容不包括( )。
A:房屋附属设备的构成及分类
B:供水供电基本知识
C:三级保养制度
D:房屋附属设备维修的类型
当生产要素价格固定不变时，( )递增、不变和递减分别对应于平均成本递减、不变和递增。
A．规模报酬
B．生产规模
C．边际收益
D．边际产量
在物业经营管理过程中，()是开展各种经营所必不可少的重要条件。
A:物业服务企业资源
B:管理技术资源
C:信息类资源
D:社会关系类资源
答案：A
解析：
写字楼物业经营管理的资源较丰富，主要以商务办公客户群体为主，具有一定的特性。一般有以下几个方面：①物业服务企业资源，②管理技术资源，②信息类资源；④品牌资源，⑤社会关系类资源。在物业经营管理过程中，物业服务企业资源是开展各种经营所必不可少的重要条件。
下列价值中，属于估价的基本价值类型的有（）。
A:市场价值
B:账面价值
C:投资价值
D:原始价值
E:快速变现价值
《城市规划法》中，申报建设项目选址意见书的主要要求是( )。
①项目选址的土地权属情况；
②对拟建工程的说明：包括建筑位置、使用性质、高度、面积等；
③ 界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑；
④规划部门审定的设计方案；
A．①②④
B．①②③
C．②③④
D．①②③④
物业管理师考试答案7辑 第5辑
物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由 ( )承担。
A．物业管理企业
B．物业管理企业经理
C．业主
D．业主代表
下列说法错误的是( )。
A．我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成
B．个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成
C．《城市新建住宅小区管理办法》是我国第二部系统规范物业管理制度的规范性文件
D．1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》
风险管理的基础是( )。
A．风险应对
B.风险控制
C．风险调整
D.风险识别
物业管理和设施管理以( )为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
A．运行管理
B．预测管理
C．决策管理
D．战略管理
下列关于出租人义务的说法，正确的有()。
A:按合同约定提供房屋结承租人使用
B:保障承租人合法使用房屋
C:保障承租人居住安全
D:爱护使用、妥善保管房屋
E:接受租户监督，不断改进工作
答案：A,B,C,E
解析：
房屋租赁合同中，出租人的义务包括：①有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务，②有保障承租人合法使用房屋的义务，③有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务；④有管好租赁房屋，接受承租人监督，不断改进工作的义务。
某宗物业交易总价为20万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付。假设月利率为0.6%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。
A．20.22
B．19.21
C．18.54
D．18.66
物业服务企业发生的财务费用不包括（ ）。
A．罚没支出
B．利息支出
C．筹资手续费
D．汇兑损失
物业管理师考试答案7辑 第6辑
在物业管理活动中，业主相互之间最本质的关系是()
A:邻里关系
B:和睦相处关系
C:合同关系
D:财产共有与共同管理关系
答案：D
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。
资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书的情形有()
A:超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的
B:违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的
C:不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的
D:审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的
E:对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的
答案：A,B,D,E
解析：
有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：(1)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；(2)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；(3)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；(4)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；(5)依法可以撤销审批的其他情形。
应付外部性的措施主要有( )。
A．政府干预
B．明确所有权
C．合并企业
D．逆选择
E．在企业利润分配上采取某些有效措施
抵押房地产的房屋所有权人是（ ）。
A:借款人
B:抵押人
C:贷款人
D:抵押权人
《业主大会和业主委员会指导规则》规定.物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积()时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
A:20%
B:50%
C:60%
D:80%
答案：B
解析：
根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
在统计调查方案中，基本内容包括( )。
A:调查的目的和任务
B:调查的组织工作
C:确定调查对象
D:调查的基本要求
E:调查的时间和时限
房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砌体结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到（ ）。
A．1:1
B．1:0.7
C．0.5:0.7
D．1.5:2.3
物业管理师考试答案7辑 第7辑
物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题( )。
A:自行组织处理
B:待到业主入住时向业主说明
C:提交建设单位处理
D:直接与承包商交涉处理
对签订前期物业服务合同应注意事项的表述，不正确的是( )。
A.前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定
B．对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，必须在合同中约定
C.应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主
D.对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求
房地产投资中危害最大的一种风险是()
A:政策风险
B:利率风险
C:政治风险
D:变现风险
答案：C
解析：
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等，其中政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
物业服务收费办法是由国务院价格主管部门会同( )制定的。
A．业主委员会
B．国家财政部
C．物业服务企业
D．国务院建设行政主管部门
物业的质量问题中，业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究()的质量责任。
A:管理单位
B:物业服务企业
C:建设单位
D:监理单位
答案：C
解析：
在贯彻实施《物业管理条例》中，不仅要学习领会《物业管理条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。比如物业的质量问题。业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。
前期物业管理阶段包括( )基本环节。
A．物业的接管验收、业主入住
B．档案资料的建立
C．物业管理的早期介入
D．日常的前期物业管理服务
E．首次业主大会
对普通住宅的物业服务收费，开始就采取了较为严格的管理措施，一般都采取()的管理方式。
A:市场调节价和政府定价
B:市场调节价
C:政府定价和政府指导价
D:政府指导价和市场调节价
答案：C
解析：
我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。
