21年物业管理师答疑精华5辑 第1辑
随着时间的流逝而上下波动的是( )。
A．原始价值
B．财面价值
C．市场价值
D．买卖价值
是风险管理的基础。
A．风险预测
B．风险预算
C．风险识别
D．风险保障
市场细分的程序和步骤包括()。
A:市场调查
B:选定产品市场范围
C:列举潜在顾客的需求
D:分析潜在顾客的不同需求
E:选定目标市场
答案：B,C,D,E
解析：
市场细分的程序和步骤：(1)选定产品市场范围；(2)列举潜在顾客的需求；(3)分析潜在顾客的不同需求；(4)选定目标市场。
抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
A．以具有土地使用年限的房地产设定抵押的
B．以共有的房地产抵押的
C．预购商品房贷款抵押的
D．以已出租的房地产抵押的
选择物业管理企业时，即可采取招投标方式，也可采取其他方式的有( )。
A．新开发的住宅
B．由业主大会选聘物业管理企业
C．新开发的非住宅
D．由产权人选择物业管理企业
E．写字楼
电梯通常自机房、井道、()轿厢几部分组成。
A:层站
B:电源开关
C:曳引电动机
D:呼梯盒
答案：A
解析：
电梯通常由机房、井道、层站、轿厢等几部分组成。
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的()而预先垫支的资金。
A:收益目标
B:经营目标
C:市场目标
D:评价目标
答案：B
解析：
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中。为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。
21年物业管理师答疑精华5辑 第2辑
在市场调查方法中，()的优点在于被调查者的切动作均很自然，所收集的资料准确性较高。
A:询问法
B:实验法
C:抽样法
D:观察法
答案：D
解析：
观察法是市场调查人员在调查现场从旁观察被调查者的行为的一种调查方法。此法的特点在于被调查者在调查时并不感到正在被调查，因此其优点在于被调查者的一切动作均很自然，所收集的资料准确性较高。
将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( )划分的。
A:经济性质
B:与业务量的关系
C:经济用途
D:与决策的关系
物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为()模式。
A:物业服务提供商
B:物业资源开发商
C:物业顾问服务商
D:物业设施维护商
答案：C
解析：
物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
任何一项完整的法律规范，都应当具备的要素不包括()
A:适用条件
B:行为模式
C:处罚责任
D:违反行为模式的法律后果
答案：C
解析：
任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。
制度的内容一般分( )三个部分。
A:称呼
B:标题
C:正文
D:签署
E:结尾
物业服务企业为其提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为()服务。
A:有偿
B:无偿
C:长期
D:特殊
答案：A
解析：
物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。有偿服务意味着接受服务者需为服务提供者支付对价一一服务报酬。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。
当某厂商以既定的成本生产出最大产量时，他( )。
A．一定获得了最大利润
B．一定没有获得最大利润
C．是否获得了最大利润还无法确定
D．经济利润为零
21年物业管理师答疑精华5辑 第3辑
业主的建筑物区分所有权的构成不包括()。
A:业主对专有部分的所有权
B:业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权
C:业主对建筑区划内的共有部分的共有权
D:业主对建筑区划内的共有部分的共同使用权
答案：D
解析：
业主的建筑物区分所有权由三部分构成：(1)业主对专有部分的所有权；(2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权；(3)业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。
零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是()年。
A:10～15
B:10～30
C:20～30
D:20～40
答案：C
解析：
由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。
物业服务企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业服务企业的组织形式有( )。
A．直线制
B．企业部制
C．事业部制
D．直线职能制
E．矩阵制
正确答案：
鼠害防治的主要方法有以下几种。
(1)防鼠。防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。
(2)化学灭鼠。化学灭鼠采用灭鼠毒饵灭鼠。在用毒饵灭鼠时须注意所选用的毒饵不得含有国家禁用的急性灭鼠剂，其主要有效成分含量应符合标准，选用的毒饵的适口性要好，不变质或发霉。投放毒饵时应遵循少量多堆、定时补充的办法。
(3)器械灭鼠。器械灭鼠就是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。
(4)生物灭鼠。生物灭鼠就是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。
动火安全管理中，对动火前的要求包括()。
A:现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火
B:防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火
C:重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火
D:在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火
E:动火人员要严格执行安全操作规程
答案：B,C,D
解析：
动火前要求包括：①重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；②防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火；③凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；④凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火；⑤凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；⑥在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。
买方市场是供( )求、买方掌握着主动权的市场。
A．相等于
B．小于
C．大于
D．平衡于
属于物业管理企业一线操作人员的是( )。
A．房屋维修员
B．设备维护员
C．保安员
D．管理员
E．项目经理
21年物业管理师答疑精华5辑 第4辑
、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每()平方米建筑面积产生一名小组成员。
A.300~500
B.500~1000
C.1000~1500
D.1000~2000
下列不是标点符号的作用的是( )。
A．表示停顿
B．表示语气，标明句子是陈述语气、疑问语气，还是感叹语气
C．表示句中的意思
D．标示句子中某些词句的性质
列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。
A．年度运营预算
B．资本支出预算
C．长期预算
D．短期预算
在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同是( )。
A．物业服务合同
B．前期物业服务合同
C．后期物业服务合同
D．物业管理合同
正确答案：B
根据国家物业管理条例第三章前期物业管理第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容不包括()。
A:服务规范到位
B:管理用房到位
C:物资配备到位
D:物业管理人员到位
答案：A
解析：
在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临对性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：①管理用房到位；②物资配备到位；③物业管理人员到位。
影响收益性物业价格的人口因素不包括( )。
A．居民收入
B．人口素质
C．人口数量
D．家庭人口规模
2009年8月的一天深夜，王某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。2小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。
庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。
近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持。
请分析后回答以下问题：
说说你对此事的看法。
答案：
解析：
解决该问题的关键：电梯是由谁来负责，是电梯公司?还是物业服务公司?首先要看电梯的质量问题。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业服务公司承担。
21年物业管理师答疑精华5辑 第5辑
某业主向甲保险公司投保80万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元的财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲、乙两公司赔偿额分别为（）万元。
A:18、24
B:21、21
C:24、18
D:42、42
物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是()
A:树立良好的品牌形象
B:与开发商建立密切联系
C:积极地参与市场竞争
D:取得合理的经济回报
答案：D
解析：
物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是要取得合理的经济回报。同时，追求经济回报应与企业的战略发展计划相协调。
关于房地产投资风险与不确定性，下列说法正确的是（ ）。
A．风险涉及变动和可能性
B．对未来投资收益的估计是定量的而非定性的
C．风险变动常常又可以用标准方差来表示
D．标准方差用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度
E．人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等
下列关于物业管理的目的，说法不正确的是( )。
A．为了保证和发挥物业的使用功能
B．使物业保值增值
C．不使物业保值增值
D．为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境
基本群体是( )的别称。
A．内群体
B．所属群体
C．正式群体
D．初级群体
取得《物业管理师资格证书》的人员，初始申请注册者需要提交的必备材料主要有()
A:《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》
B:《物业管理师资格证书》
C:与聘用单位签订的劳动合同
D:通过继续教育的证明材料
E:工作调动证明
答案：A,B,C
解析：
取得《物业管理师资格证书》人员初始申请注册者，自取得《物业管理师资格证书》之日起1年内提出初始注册申请，并提交以下材料：(1)《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；(2)《物业管理师资格证书》；(3)与聘用单位签订的劳动合同。取得《物业管理师资格证书》人员超过.1年逾期提出初始注册申请的，在申请初始注册时，还应当提交通过继续教育的证明材料。
混凝土抗冻等级F50是指()。
A:所能承受的最大冻融次数为50次
B:所能承受的最小冻融次数为50次
C:所能承受的最大冻融天数为50天
D:所能承受的最小冻融天数为50天
答案：A
解析：
混凝土抗冻等级F50是指所能承受的最大冻融次数为50次。
