22年物业管理师考试真题及详解7节 第1节
居住项目投资如果选择在()、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。
A:人口流动性大
B:地区人口数量大
C:人口素质高
D:家庭收入水平高
答案：C
解析：
居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响。居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。
致使住房产权多元化格局迅速形成的原因是（ ）。
A．城市住房制度改革
B．城市新建住宅小区物业管理体制的确立
C．个人购房比例的迅猛增加
D．住房装饰装修管理体制的改革
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A:商品房销售代理机构
B:商品房预售人
C:商品房购买人
D:商品房预售人和商品房购买人
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导()制定的价格。
A:管理者
B:经营者
C:组织者
D:生产者
答案：B
解析：
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
建设部于( )年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
A．1991
B．1992
C．1993
D．1994
在房地产开发和物业管理实践中，( )的模式有多种形式。
A．入住操作
B．物业入住操作
C．服务操作
D．入住服务操作
业主控诉的一般心理不包括()。
A:求赔偿心理
B:求尊重心理
C:求发泄心理
D:求补偿心理
答案：A
解析：
业主控诉是物业管理中的常见现象。当业主在主观上认为由于物业服务中的差错而引起麻烦和烦恼，或者自身利益受到损害时，就会向服务人员或有关部门提出投诉。了解投诉业主的心理，是处理物业管理投诉的关键。以下是几种常见的业主投诉心理：①求尊重心理，②求发泄的心理，③求补偿心理。
22年物业管理师考试真题及详解7节 第2节
财务评价指标体系中，反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标是()
A:投资回报率
B:借款偿还期
C:偿债备付率
D:资产负债率
答案：D
解析：
房地产投资清偿能力指标中，资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。
在招标投标活动中，最显著的特征是( )。
A．时间有期限
B．方式多样
C．将有序的竞争机制引入交易过程
D．将无序的竞争机制引入交易过程
根据《指导规则》的规定，业主()，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
A:拒付物业服务费
B:不缴存专项维修资金
C:实施损害业主共同权益行为
D:拒付有线电视费
E:拒绝对窃贼进行搜身
物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是（ ）。
A．与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
B．树立品牌形象
C．参与市场竞争
D．要取得合理的经济回报
在总平面目及标高尺寸标注时，数字单位一般使用()。
A:米
B:分米
C:厘米
D:毫米
答案：A
解析：
图样上的尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号和尺寸数字在总平面及标高标注时，数字单位为米，其他情况以毫米为单位。
下列材料中，设有孔隙的有()。
A:木材
B:钢材
C:玻璃
D:塑料
E:砖板
答案：B,C
解析：
绝对密实状态下的体积是指不包括孔隙在内的体积。除了钢材、玻璃等少数材料没有孔隙外，绝大多数材料都有一些孔隙。
在描述供给曲线时要假设保持不变的因素有( )。
A．供给数量
B．开发成本
C.政府政策
D.建造技术
E.相关产品的价格
22年物业管理师考试真题及详解7节 第3节
以下用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是( )。
A．管理规约
B．业主大会议事规则、管理规约
C．业主委员会议事规则
D．业主大会的议事规则、业主委员会议事规则
房地产咨询人员的考试办法，由()制订。
A:市、县人民政府房地产管理部门
B:直辖市、市、县人民政府房地产管理部门
C:区、县人民政府房地产管理部门和直辖市房地产管理部门
D:省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门
答案：D
解析：
房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
下列关于物业管理的准备阶段中的制定物业管理方案，说法不正确的是( )。
A．房地产开发项目确定后，开发建设单位就应尽早制定物业管理方案
B．房地产开发项目确定后，开发建设单位不必尽早制定物业管理方案
C．制定物业管理方案，首先是根据物业类型、功能规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次
D．制定物业管理方案，还要确定相应的管理服务标准
设施设备的状态管理包括的内容有()。
A:设备的检查
B:设备的状态监测
C:定期预防性试验
D:设备故障诊断技术
E:节能管理
答案：A,B,C,D
解析：
设施设备的状态管理包括：①设备的检查，分为日常检查和定期检查；②设备的状态监测，分为停机监测和不停机监测；③定期预防性试验；④设备故障诊断技术。
物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指（ ）。
A．各类值班记录
B．设备维修记录
C．对内对外签订的合同、协议原件
D．对内对外签订的合同、协议原件或附件
写字楼物业管理的目标中，（ ）就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。
A．常规目标
B. 管理目标
C．微观目标
D．宏观目标
写字楼良好形象的缩影是( )。
A．质量
B．晶牌
C．商标
D.品质
22年物业管理师考试真题及详解7节 第4节
房屋登记薄的主要内容有()。
A:属于违章建筑的
B:属于临时建筑的
C:法律、法规规定的其他情形
D:按照规定需要补办手续的
E:无人主张权利的房屋
答案：A,B,C
解析：
房屋登记簿记载内容主要为：①房屋自然状况部分，②房屋权利状况部分，③补换证记录部分；④限制情况部分，⑤其他情况部分。
关于四级资质物业管理企业的评定条件，说法不正确的是( )。
A．曾发生过重大工程质量事故
B．已竣工的建筑工程质量合格率达100%
C．从事房地产开发经营1年以上
D．注册资本不低于100万元
在《物业管理条例》起草阶段，起草小组应( )。
A．收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况
B．开展立法调研，掌握第一手材料
C．进行专家论证，研讨立法中的难点问题
D．广泛征求意见，以求彰显民意
E．受法律法规指导
将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本的依据是成本()
A:经济性质
B:经济用途
C:与业务量的关系
D:与决策的关系
答案：C
解析：
按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为：(1)固定成本；(2)变动成本；(3)半固定或半变动成本。
房地产开发主管部门在收到新设立的房地产开发企业备案申请后()日内向符合条件的企业接点《暂定资质证书》。
A:10
B:15
C:20
D:30
答案：D
解析：
房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业接点《暂定资质证书》。
物业服务企业在获取招标信息后应组织相关人员组成( )，对投标活动进行策划实施。
A:招标委员会
B:投标小组
C:业主大会
D:评标委员会
有关对物业服务企业成本费用的管理，以下表述正确的是（ ）。
A．物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中
B．实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入营业成本
C．物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入管理费用，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本
D．物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0．2％～0．3％计提坏账准备金，计入管理费用
22年物业管理师考试真题及详解7节 第5节
指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。
A．城市规划
B．城市管理
C．城市设计
D．城市部署
民法、合同法的最基本原则是( )。
A:主体平等、合同自由
B:权利义务公平对等。
C:诚实信用
D:守法和维护社会公益
按照法的效力范围，可以把法分为( )。
A．根本法和普通法
B．一般法和特别法
C．成文法和不成文法
D．国内法和国际法
共用题干
据21世纪经济观察报的报道：物业管理直是令广大业主头痛的老问题，中国消费者协会的投诉统计也显示，近几年关于物业管理的投诉比例正呈现上升趋势。中国已经加入了世贸组织，国外不少物业服务企业均看好中国这个大市场，而国内的服务企业仍然在沿袭过去老的管理模式，难以让购房者满意。
下列属于影响市场上住房需求弹性的主要因素的是()。
A:商品的替代品数目和可替代程度
B:时间的长短
C:个人需求
D:商品的耐用程度
答案：A,B,D
解析：
物业管理服务的价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。即物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的。
当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，物业管理服务存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业服务企业，因为会有一些物业服务企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另方面也会有一部分物业服务企业自于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。
影响需求价格弹性的因素包括：①商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。②人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐，而些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，其需求弹性就很大。②商品本身用途的多寡。一般来说,一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者购买耐用品后，即使其价格下降，也难以短期内重新购置。⑤时间的长短。时间越短，商品的需求弹性就越小，时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者更有可能找到替代品，替代品多了，它的需求弹性必然会增加。
在零售商业物业的租赁中，常采用的物业租金形式是( )。
A.净租
B.超出性租金
C．固定租金
D．毛租
除了首次业主大会会议外，( )是业主大会会议的法定召集人。
A．业主大会
B．业主委员会
C．业主管委会
D．业主组委会
研究和确定物业服务收费标准，应当()
A:面向实际，客观决策
B:公平合理，客观决策
C:符合标准，公平合理
D:公平合理，公正公开
答案：A
解析：
物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观.决策。
22年物业管理师考试真题及详解7节 第6节
物业接管验收应特别重视( )验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。
A．设计质量
B．施工质量
C．综合功能
D．附属设备
社会化的基本特征包括( )。
A．社会强制性
B．终身持续性
C．客观被动性
D．相互性
E．主观能动性
草坪的日常绿化检查主要包括()。
A:杂草状况及修剪是否及时
B:施肥、淋水是否合理
C:攀爬及寄生植物情况
D:表面平整度、秃斑及垃圾杂物
E:病虫害情况
答案：A,B,D
解析：
草坪管理主要包括：①杂草状况、修剪是否及时；②施肥、淋水是否合理；③表面平整度、斑秃；④垃圾杂物。
物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照()核定。
A:专业公司的服务成本
B:物业服务合同所确定的金额
C:外包合同所确定的金额
D:业主和物业服务企业约定的金额
答案：C
解析：
物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为()万元。
A:516.75
B:528.55
C:529.68
D:538.55
答案：D
解析：
已知A=50万元，n=10，i=10%，F
10=600万元，则该写字楼项目收益现值：
。
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是（ ）。
A:物化成果
B:物业管理服务
C:特约服务
D:专项服务
火灾爆发时的剧院中，人们不顾一切地相互践踏冲向出口，这属于()集合行为。
A:恐慌
B:大众歇斯底里
C:灾后行为
D:集体行动
答案：A
解析：
恐慌是一种广为人知的大众行为。它是面临迫近的危险时为获得安全而进行的逃逸。恐慌通常出现在这样的情况下：虽然有逃离的路径，但数量有限或是即将消失，因此看起来只有些人，而不是所有的人能够逃离。典型的例子是火灾爆发时的剧院、餐厅和夜总会中，人们不顾一切地相互践踏着冲向出口。
22年物业管理师考试真题及详解7节 第7节
企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于()
A:专业人员的主观判断
B:专业化的投资管理活动
C:企业内部特有的资源和潜在能力的开发
D:业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”
答案：D
解析：
企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中.形成的物业资产组合“遗产”。
在制定租赁方案时，需要首先确定( )。
A．租赁方式
B．城市居民消费价格指数
C．房屋空间使用数量
D．物业中能够对外出租的面积
E．吸纳周期
在物业管理活动中，业主相互之间最本质的关系是()
A:邻里关系
B:和睦相处关系
C:合同关系
D:财产共有与共同管理关系
答案：D
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。
下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是()
A:灭失量
B:空置量
C:新竣工量
D:销售量
答案：D
解析：
反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，供给指标包括新竣工量、存量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等，而销售量是市场交易的指标。
业主将住宅改变为经营性用房的危害有( )。
A．会造成来往小区人员过多，外来人员杂乱，干扰业主的正常生活
B．造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张
C．造成楼板的承重力过大
D．会造成国家税费的大量流失
E．对小区绿化工作造成阻碍，不利于环境的保护
《物业管理条例》规定，物业服务合同是由（ ）订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
A．业主和开发商
B．业主和物业服务企业
C．开发商和物业公司
D．业主和小区居委会
企业财务活动的环节中，( )是指物业服务企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。
A．资金筹集
B．资金运用
C．资金耗费
D．资金分配
