2022物业管理师考试题库精选8辑 第1辑
下列选项中，( )推翻了科学管理学派所谓用金钱和严格分工制度所能提高劳动生产率的梦想，强调了对工人的尊重与沟通，听取他们的意见。
A．“霍桑实验”
B．ERG理论
C．强化理论
D．目标设置理论
各类环境小区的功能有()。
A.强化管理
B.方便耐用
C.美化环境
D.组织空间
房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，体现了系统风险中的()
A:周期风险
B:变现风险
C:利率风险
D:政策风险
答案：B
解析：
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。
物业服务定价成本监审应当遵守相关性原则，即（ ）。
A．计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定
B．计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用
C．计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应
D．影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平
按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为( )两个层次。
A．策略与运行管理、现场管理
B．市场管理、零售管理
C．现场管理、零售管理
D．现场管理、市场管理
对薪酬结构的确定和调整需主要掌握的基本原则包括（ ）原则。
A．公平竞争
B．公开
C．给予员工最大激励
D．诚信
E．公平付薪
2022物业管理师考试题库精选8辑 第2辑
下列关于投资价值与市场价值的论述，正确的有()。
A:投资价值是指某物业对于个典型的投资者的价值
B:投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件
C:市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值
D:评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提
E:在某时点，投资价值是惟一的
答案：B,D
解析：
A项，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。C项，物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。E项，在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
企业资金运动的动态形式不包括()
A:经营性现金流动
B:投资性现金流动
C:债务性现金流动
D:筹资性现金流动
答案：C
解析：
企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。
房地产开发企业一级资质等级中，有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的40人，下列关于专业管理人员的说法正确的是（ ）。
A．中级以上职称的管理人员不少于20人
B．持有资格证书的专职会计人员不少于6人
C．中级以上职称的管理人员不少于10人
D．持有资格证书的专职会计人员不少于5人
供暖系统的组成部分有( )。
A．热源
B．输热管道
C．消振器
D．散热器
E．动力装置
下列关于投资价值和市场价值的说法中，错误的是( )。
A．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税
B．评估市场价值时，对未来净收益的估计要客观
C．评估投资价值所采用的折现率，是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．物业的投资价值大于或等于其市场价格，是投资者投资行为(或交易)能够实现的基本条件
关于物业服务企业的资质，下列说法错误的有()。
A:新设立的物业服务企业，暂定资质的有效期为2年
B:申请资质等级的评定，物业服务企业应提供物业服务合同复印件
C:物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后10日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续
D:资质等级升级依次上升，不得越级升级
E:资质等级分为三级
答案：A,C
解析：
A项，暂定资质的有效期为1年，C项，物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
2022物业管理师考试题库精选8辑 第3辑
物业经营项目的选择时，物业服务企业需要注意的问题有()。
A:调研区域选择的合理性、调研内容的全面性和准确性，尽量避免模糊、残缺和虚假的数据出现
B:应注意调研报告数据统计分析的逻辑性、使用方法的科学性、结论的严谨性等
C:尽量避免由于分析方法不当而导致错误结论
D:调研、论证、专家小组成员构成要合理，调研小组要认真负责，保证全面落实调研方案的设想
E:专家要听从论证小组的领导与指挥，且为了项目的保密性，专家应选择自己亲近的人
答案：A,B,C,D
解析：
物业经营项目的选择需要企业经过预测、判断、决策等诸多环节，是一个非常复杂的过程，物业服务企业需要注意以下几方面问题：①应注意调研区域选择的合理性、调研内容的全面性和准确性等，尽量避免模糊、残缺和虚假的数据出现。②应注意调研报告数据统计分析的逻辑性、使用方法的科学性、结论的严谨性等。尽量避免由于分析方法不当而导致错误结论。③调研、论证、专家小组成员构成要合理，调研小组要认真负责，保证全面落实调研方案的设想，论证小组要害观地听取不同见解，充分尊重专家意见，特别是在专家意见相左时，保证综合结论的科学性，专家小组成员的选择，要保证所选专家的专业性、权威性和客观性。
新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。
A.业主 B.建设单位
C.施工单位 D.监理单位
答案：B
解析：
承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。
物业管理在社会经济中的地位和作用体现在()。
A:有利于促进经济增长
B:有利于提高人民群众的居住质量
C:有利于增加就业
D:有利于维护国家稳定
E:有利于推动房地产业的良性发展
答案：A,B,C,E
解析：
物业管理在社会经济中的地位和作用有：①实施物业管理有利于促进经济增长，②实施物业管理有利于提高人民群众的居住质量，③实施物业管理有利于增加就业；④实施物业管理有利于维护社区稳定，⑤实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统，它包括()。
A.理念识别体系
B.视觉识别体系
C.行为识别体系
D.幻想识别体系
房地产市场交易指标包括（ ）。
A．销售量
B．出租量
C．平均建设周期
D．吸纳量
E．预收面积
业主大会成立后在银行开立住宅专项维修资金专户的，应当以()为单位设账。
A:房屋户门号
B:建筑物楼层
C:物业管理区域
D:房屋单元
答案：C
解析：
业主大会成立后，应当委托所在地家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
2022物业管理师考试题库精选8辑 第4辑
2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。
请分析后回答以下问题：
1.物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?
2.针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?
答案：
解析：
1.物业服务企业回答的不对。处理该问题的正确做法：(1)向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。(2)向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(3)处理开发商遗留问题的几种方式：
1)代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。
2)协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。
3)协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。
2.对业主拒交物业服务费问题的解决办法：
(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。
(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业眼务收费的理解和配合。
(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。
(4)如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。
(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。
(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。
(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。
可保风险是保险人可接受承保的风险，下列关于可保风险必须具备的条件的说法，错误的是( )。
A:可保风险是投机风险
B:风险的发生是意外的
C:风险的发生必须具有偶然性
D:风险的损失必须是可以用货币计量的
答案：A
解析：
本题考核的是可保风险必须具备的条件。可保风险是保险人可接受承保的风险。即符合保险人承保条件的风险，是风险的一种形式。可保风险必须具备下列条件：(1)可保风险是纯粹风险;(2)风险的发生必须具有偶然性;(3)风险的发生是意外的;(4)风险必须是大量标的均有遭受损失的可能性;(5)风险的损失必须是可以用货币计量的。以上5个可保风险条件相互联系、相互制约。
房地产中介服务合同的主要内容不包括( )。
A.房地产的用途或使用性质
B．中介服务项目的名称、内容、要求和标准
C．合同履行期限
D．收费金额和支付方式、时间
下列不是酬金制与包干制内容的是( )。
A:物业服务费用酬金制
B:物业服务成本费用酬金制
C:物业服务费用包干制
D:酬金制和包干制的财务特征
按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为( )类型。
A．一种
B．二种
C．三种
D．四种
物业管理最主要的特点是( )。
A．专业化
B．社会化
C．公开化
D．市场化
2022物业管理师考试题库精选8辑 第5辑
住宅楼宇底层商铺营业产生的噪音、油烟等影响楼上住户生活，属于经济学中所称()问题。
A:最大效益
B:代理行为
C:外部性
D:逆选择
答案：C
解析：
外部性是指经济主体的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。小区改善绿化使相邻小区受益，住宅楼宇底层商铺营业产生的噪音、油烟等影响楼上住户生活等，均可归于外部性问题。
物业管理企业是( )。
A．政府派出机构
B．事业单位性质
C．独立的企业法人
D．房屋管理单位
物业服务企业资质等级为一级的，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（ ）人。
A．10
B．20
C．30
D．40
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
为业主提供满意的服务是物业公司的重要职责，那么，在物业管理中，其核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和( )的不同。
A．服务质量
B．服务费用
C．服务方式
D．服务对象
房地产开发属于资金()经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。
A:综合型
B:密集型
C:混合型
D:抵押型
答案：B
解析：
房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。
2022物业管理师考试题库精选8辑 第6辑
根据物业的不同类型和特点，可以将物业管理分为( )。
A．居住物业管理
B．公共物业管理
C．收益性物业管
D．商用物业管理
E．租售物业管理
物业管理本质上是一类特殊的( )，即使在其中的一方主体——广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。
A．法律关系
B．民事关系
C．行政关系
D．合同关系
关于拍卖底价的说法，正确的是( )。
A:拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
B:拍卖底价又称为起拍价
C:竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
D:拍卖底价等于起叫价
决定内在经济的主要因素有( )。
A．厂商具有较雄厚的资金实力
B．可以配备更多先进的机器设备
C．实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作
D．实行科学的管理制度
E．与厂商的资金实力大小无关
房屋的基本组成部分，设施设备部分包括( )。
A:水卫
B:电气
C:消防系统
D:门窗
E:非承重墙
政府土地供应计划所确定的( )，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
A．土地价格政策
B．土地税收政策
C．土地供给数量和结构
D．租金和价格控制方案
2022物业管理师考试题库精选8辑 第7辑
客户满意度调查主要包括()。
A:消费者对产品的整体和分项满意度
B:市场环境满意度
C:对改进产品或服务的具体建议
D:对备竞争对手的满意度评价的比较
E:满意或不满意的原因
答案：A,C,D,E
解析：
客户满意度调查主要包括：①消费者对产品的整体和分项满意度；②满意或不满意的原因；③对改进产品或服务的具体建议；④对各竞争对手的满意度评价的比较等。
是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务的法律依据。
A．书面约定
B．口头约定
C．服务合同
D．服务约定
物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据是指( )。
A．物业要约
B．物业协议
C．前期物业服务合同
D．管理规定
经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起 ( )日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
A．10
B．15
C．20
D．30
建筑物的耐火等级是由建筑材料的燃烧性能和建筑构件最低的耐火极限决定的，分为( )个等级。
B.三
A.两
C.四
D．五
全美物业管理协会所确定的基本物业管理功能主要包括( )。
A．最小出租率
B．代理业主对物业进行经营
C．财务计划和报表
D．合法经营
E．维修保养
2022物业管理师考试题库精选8辑 第8辑
债权发生的原因不包括( )。
A．合同
B．债权行为
C．互利
D．不当得利
下列胶凝材料中，可以用于潮湿环境和水中的是()。
A:石膏
B:石灰
C:水泥
D:水玻璃
答案：C
解析：
本题考核的知识点为水硬性胶凝材料的内容。水硬性胶凝材料是指不仅能在空气中硬化，而且能更好地在水中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料，如各种水泥。水硬性胶凝材料既适用于地上环境，也可用于地下或水中环境。
影响供给价格弹性的主要因素包括()。
A:时间
B:商品的耐用程度
C:投入品替代性大小和相似程度
D:厂商的周边环境
E:产品生产周期的长短
答案：A,C,E
解析：
影响供给价格弹性的因素包括：①时间。在很短的时间内，厂商能够提供给市场的产品量，仅限于已生产或储存的产品量，供给量几乎无法随价格变动而变动，因此供给价格弹性一般较小。相反，在较长的时期内，厂商可以生产或调配产品，供给价格弹性一般比较大。②生产周期和自然条件。一般来说，长周期生产或产品生产对自然条件要求严格的产品，供给价格弹性均较小。③投入品替代性大小和相似程度。如果投入品难以加入或脱离某种特定行业，则其供给缺乏弹性。
社会组织以( )为基础，通过严密的分工协作关系和科学的组织管理活动，极大地提高了社会集体活动的效率。
A:服务化
B:专业化
C:科学化
D:技术化
下列有关水泥的说法，不正确的是()。
A:水泥受潮后，表面易结块，从而失去胶凝能力，严重降低其强度
B:水泥浆体不易在水中硬化
C:水泥的强度是评定其质量的重要指标
D:常用来制造各种形式的混凝土
答案：B
解析：
B项，水泥浆体不但能在空气中硬化，还能更好地在水中硬化、保持并继续增长其强度，故水泥属于水硬性胶凝材料。A项，水泥受潮后，因表面已水化而结块，从而丧失胶凝能力，严重降低其强度，C项，水泥的强度是评定其质量的重要指标，D项，水泥可用于制造普通混凝土和有特殊要求的混凝土。
在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的( )计算。
A．3%
B．2%
C．1.5%
D．14%
