21年物业管理师经典例题9辑 第1辑
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加()，在会议上行使表决权的方式来行使的。
A:小组讨论
B:业主大会会议
C:业主委员会
D:业主委员会会议
答案：B
解析：
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。
成本预算中，业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是()
A:固定预算
B:弹性预算
C:零基预算
D:概率预算
答案：A
解析：
固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
三级物业管理企业只可以承接( )万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
A．5
B．8
C．10
D．20
以出让方式取得土地所有权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得()的同意，并依法办理相关手续。
A:原出让方
B:转让人
C:规划行政主管部门
D:原出让方和市、县规划行政主管部门
答案：D
解析：
《城市房地产管理法》规定，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
下列关于物业管理招标投标的说法，错误的是( )。
A．采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则
B．不得对潜在投标人实行歧视待遇
C．对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则
D．对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求
21年物业管理师经典例题9辑 第2辑
承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（ ）保险。
A.雇主责任 B.公众责任
C.财产 D.人身
答案：B
解析：
公众责任保险，主要承保各种团体及个人在困定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。
零售商业物业经营管理的类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是()
A:策略与运行管理
B:现场管理
C:物业资产管理
D:改进管理
答案：A
解析：
策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。
对业主而言，入住的内容包括( )。
A．房屋装修
B．搬家具
C．物业验收及其相关手续的办理
D．物业管理有关业务的办理
E．物业管理企业介绍相关业务
物业服务企业从事产业园区物业租赁与销售服务的方式包括()。
A:协助开发商和管委会开展租赁和销售
B:承担园区租户续租和更新业务
C:自由租赁
D:和其他企业协同租赁
E:整体租赁
答案：A,B,E
解析：
产业园区物业租赁与销售一般由开发商和管委会负责，物业服务企业可以按以下方式，从事产业园区物业租赁与销售服务：①协助开发商和管委会开展租赁和销售，②承担园区租户续租和更新业务，③整体租赁。
前期物业管理招标投标是由( )通过招标方式选聘物业服务企业的。
A．物业服务企业
B．建设单位
C．业主代表
D．居民委员会
21年物业管理师经典例题9辑 第3辑
清偿能力指标包括()。
A:偿债倍付率
B:资产负债率
C:借款偿还期
D:投资回收期
对合同承诺的法律意义的表述中，不正确的是( )。
A．受要约人一经作出承诺，该合同即告成立
B．承诺只可以撤销不可以撤回
C．双方当事人就要受合同的约束
D．要约人与受要约人(即承诺人)之间就形成了合同关系
高层建筑的屋面防水层耐用年限应为( )年。
A:5
B:10
C:15
D:25
当一方违约时，强制履行也是承担违约责任的方式之一，但下列情形中不得强制履行的是( )。
①债务的标的不适于强制履行；
②履行费用过高；
③法律上或者事实上不能履行；
④令债务人重作；
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．②①④
供暖管道中补偿器的种类很多，其中具有体积小、节省钢材、流动阻力小等优点的补偿器是( )。
A．套管补偿器
B．波纹管补偿器
C．自然补偿器
D．球形补偿器
21年物业管理师经典例题9辑 第4辑
物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
A.净资产收益率
B.总资产报酬率
C．总资产周转率
D．流动资产周转率
房屋出租的实质就是出售一定时期的物业()。
A:所有权
B:使用权
C:收益权
D:占有权
答案：B
解析：
出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第一节。
物业管理档案的验收材料不包括( )。
A．工程竣工验收证书
B．隐蔽工程验收记录
C．新材料及构配件鉴定合格证书
D．竣工验收证明书
E．消防工程验收合格证
如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为( )。
A:补充品
B:替代品
C:附属品
D:增值品
影响单个住房企业供给的因素有()。
A:打算出售的商品的价格
B:所投入的生产要素的成本
C:技术状况
D:住房的建筑结构
E:对住房市场未来的预期
答案：A,B,C,E
解析：
影响供给的因素主要有：①商品本身价格；②生产成本；③生产技术；④预期；⑤相关产品的价格；⑥其他因素，如生产要素的价格以及政府产业政策等。
21年物业管理师经典例题9辑 第5辑
用人单位不得解除劳动合同的情况是()。
A:在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力
B:疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间
C:劳动者被依法追究刑事责任的
D:女职工在孕期、产期、哺乳期
E:劳动者严重失职，给用人单位造成重大损害的
答案：A,B,D
解析：
为了保证劳动者在特殊情况下的权益免受侵害，我国《劳动合同法》规定了用人单位不得解除劳动合同的情形，即出现下列情形时，用人单位不得以无过失性解雇或者经济性裁员的方式与其解除劳动合同：①从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的，②在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的，③患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的，④女职工在孕期、产期、哺乳期的，⑤在本单位连续工作满15年，且距法定退休年龄不足5年的，⑥法律、行政法规规定的其他情形。同时，劳动者在医疗期、孕期、产期、哺乳期内，劳动合同期限届满时，用人单位也不得终止劳动合同，劳动合同的期限应自动延续至医疗期、孕期、产期和哺乳期满为止。
行政权力与一般国家权力相区别的特性主要表现在( )。
A．公共性
B．合法性
C．一元性
D．有限性
E．强制性
行业自保公司具有一般商业保险所具备的优点，但其适用范围有限制，所以不能像商业保险那样普遍采用。行业自保的优点在于( )。
A．增加承保弹性，即自保公司承保业务的伸缩性较大
B．减轻税收负担，因自保公司设立的重要动机，在于获得税收方面的利益
C.财务基础雄厚
D．降低被保险人的保险成本
E．风险品质较高
业主委员会成立后，负责着急此后的业主大会，()至少召开一次。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于( )时，此时的投资就转变成了长期置业投资。
A．居住
B．出租
C．投资
D．出售
21年物业管理师经典例题9辑 第6辑
按机制分，下列不属于成本控制的是( )。
A．前馈性控制
B．事先控制
C．防护性控制
D．反馈性控制
客户关系管理强调服务是（ ）的，是提高客户对企业满意度的重要方式。
A．系统化
B．完整化
C．个性化
D．合理化
物业销售阶段，建设单位与购房人签订物业买卖合同时应当用()向物业买受人明示并予以说明。[2011年真题]
A:物业服务合同
B:管理规约
C:服务标准
D:临时管理规约
答案：D
解析：
物业销售阶段，物业服务企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。同时，要求物业买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。
下列说法错误的是()
A:物业服务企业有权决定是否接受水、电、气、热等公用事业单位代收相关费用的委托。没有接受委托的，公用事业单位无权强制要求物业服务企业代收相关费用，物业服务企业也无权向业主收取相关费用
B:在发生安全事故时，物业服务企业应当及时向物业行政主管部门报告
C:前期物业服务合同是附终止条件的合同
D:建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续
答案：B
解析：
《物业管理条例》第四十七条第一款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
下列现象中，属于经济学意义上外部影响的是()。
A:个别业主在过道上摆放物品妨碍他人通行
B:专业公司服务中偷工减料使业主受损
C:物业服务企业依约美化小区环境使业主受益
D:突降暴雨导致小区车辆遭受水浸
答案：A
解析：
B项专业公司服务中偷工减料使业主受损——信息不对称。C项物业服务企业依约美化小区环境使业主受益——非派生。D项突降暴雨导致小区车辆遭受水浸——非人为。经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论给个人和社会带来的是损失还是收益，都不能被看做是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响，这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
21年物业管理师经典例题9辑 第7辑
根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，()服务标准要求载人电梯早6时至晚12时正常运行。
A:一级
B:二级
C:三级
D:一级和二级
E:二级和三级
物业管理企业信用档案系统记录的内容，主要通过( )、协会、物业管理企业、执(从)业人员等多种途径依法采集。
A．其他中介机构
B．社会公众
C．公众媒体
D．政府部门
E．网络
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为1100元/m2，出租的年末净收益为110元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。
A:978
B:1000
C:1078
D:1178
答案：A
解析：
该期房目前的价格为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)
关于绿化管理的方法，下列说法有误的是()。
A:要建立健全绿化管理制度
B:对于乔木，要注意虫害、病害情况；攀爬及寄生植物
C:对于草坪，要注意杂草情况；施肥、淋水是否合理
D:小区园林在设计时应首先考虑“美观”，然后是“方便”、“实用”
答案：D
解析：
D项，小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。
房地产所有人向银行借款以自有房屋作抵押，必须办理()。
A:总登记
B:转移登记
C:变更登记
D:他项权利登记
答案：D
解析：
他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。由于承租权周期短暂，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。产权管理机构的他项权利登记主要是抵押权登记，还有很少量的典权登记。
21年物业管理师经典例题9辑 第8辑
潜在毛租金收入的减少的主要原因是()。
A:有效毛收入减少
B:空置损失
C:租金损失
D:其他收入受损
E:运营费用增加
答案：B,C
解析：
潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。
根据《物权法》的规定，下列财产中不得抵押的是()。
A:土地所有权
B:宅基地使用权
C:私立幼儿园教育设施
D:所有权、使用权不明或者有争议的财产
E:依法被查封、扣押、监管的财产
物业共用设施设备运行管理的内容包括()。
A:制订合理的运行计划，提供良好的工作环境
B:强化对装饰装修的监督管理
C:配备合格的运行管理人员
D:建立健全必要的规章制度
E:设施设备的状态管理和节能管理
答案：A,C,D,E
解析：
共用设施设备运行管理的内容包括：①制订合理的运行计划；②配备合格的运行管理人员；③提供良好的工作环境；④建立健全必要的规章制度；⑤设施设备的状态管理；⑥节能管理。
年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。
A．1995
B．1996
C．1997
D．1998
下列选项中，不属于物业管理信息系统的特征的是()。
A:集成性
B:交互性
C:动态性
D:综合性
答案：D
解析：
物业管理信息系统是应用现代计算机技术、信息技术、网络技术和自动化技术等，将物业管理业务融入计算机网络一体化的自动化监控和综合信息化服务平台，具有集成性、交互性和动态性等典型特征
21年物业管理师经典例题9辑 第9辑
对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调()。[2006年真题]
A:事后维修
B:紧急抢修
C:预防性维修
D:大修
答案：C
解析：
预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式，特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。
下列选项中，（ ）通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。
A．储备基金
B．所得税
C．有效毛收入
D．净运营收益
物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是 ( )。
A.对物业区域内公共秩序的维护 B.对物业进行日常的维护与维修
C.保安和保洁 D.对物业进行资产管理
答案：B
解析：
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
关于经济学中的成本概念，下列说法错误的是()。
A:成本也称经济成本
B:经济成本=显见成本+隐含成本
C:成本指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和
D:成本包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等
答案：D
解析：
D项，会计成本包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等。经济学中的成本概念不同于会计成本，它是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。
保险费的多少自()因素确定。
A:保险金额
B:预期收益
C:危险程度
D:保险期限
E:保险标的
答案：A,C,D
解析：
保险费是担保人为获得保险保障而交付给保险人的费用。交付保险费是担保人的基本义务。保险费的多少，自保险金额、危险程度和保险期限等因素决定。保险费率的高低取决于保险给付范围的大小以及该范围内的危险造成的标的损失率和经营成本。担保人交付的保险费为保险金额与保险费率之乘积。一般保险金额愈高，承担危险愈大，承保时间愈长，则担保人交付的保险费就愈多，反之，则愈少。
