21年物业管理师答疑精华9卷 第1卷
《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。
A．建设单位
B．业主
C．物业公司
D．物业买受人
下列选项中，反映部分物业服务企业缺乏法律意识和诚信经营理念的情况是（ ）。
A．合同规范不彻底
B．合同条款不真实
C．轻视物业服务合同的宣传
D．物业服务合同内容草率
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。
A．还本付息
B．税金
C．出租收入
D．贷款本金收入
E．利润收入
在保险实务中，真正对保险标的具有直接保险利益的人应当是()。
A:投保人
B:保险人
C:被保险人
D:受益人
答案：C
解析：
本题考核的知识点为真正对保险标的具有直接保险利益的人。投保人负担支付保险费的义务，但在发生保险事故时被保险人或人身保险合同中的受益人有权请求支付保险金，因此真正应当对保险标的具有保险利益的人应是被保险人。
共用题干
以下为某一建筑工图，如图10-1所示
问题：
此图中室内外高差是()m。
A:0.3
C:0.8
D:1.2
E:0.6
答案：B
解析：
隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。隔墙不承重，因此，隔墙应满足自重轻、厚度薄、隔声、防火、防潮、便于拆装等要求，以满足不同需要，不断改变物业的功能和房屋的平面布局。常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙、装配整体式板材隔墙等。
由图中可看出，此卫生间窗的朝向为C-1朝北。
该首层建筑平面目的图示表示方法是楼层平面图。建筑平面图一般分为楼层平面目和屋顶平面图。楼层平面目是用一个假想水平剖切面，在房屋的窗台上方剖开整幢房屋，移去剖切面上方的部分，将留下部分向水平投影面作正投影所得的水平剖视图，习惯上称为平面图。屋顶平面图是一幢房屋的水平投影。建筑平面图是墙体砌筑、门窗安装和室内装饰的重要依据。
由图可看出，卫生间的开间为3.3m，进深为5.1m（3.3m+1.8m）
由图可看出，此图中室内高差是0.6m。
21年物业管理师答疑精华9卷 第2卷
物业服务企业()是写字楼经营管理设计的前提。
A:经营发展战略
B:经营资金投入
C:经营管理团队
D:经营管理企业文化
答案：A
解析：
物业服务企业经营发展战略是写字楼经营挂历设计的前提。物业服务企业只能在企业经营发展战略目标框架内设想经营的项目和内容。
公共关系学的研究对象是()。
A:组织的行政人事关系
B:组织的生产和市场关系
C:组织与公众之间的传播沟通关系
D:组织与社会的合作关系
答案：C
解析：
公共关系是种独特的管理职能，它协助建立与维持一个组织与其公众之间的相互传播、了解、接受与合作的渠道，参与问题与纠纷的处理，协助管理当局了解民意，并对之做出反应，解释及强调管理当局为公众利益而服务的责任，协助管理当局顺应并有效地利用变化着的环境，担当早期预警系统角色，协助预测未来趋势，并以研究工作以及合乎道德的正确沟通技术为其主要工具。
保险合同的辅助人有()
A:被保险人
B:保险受益人
C:保险代理人
D:保险经纪人
E:保险公估人
答案：C,D,E
解析：
保险合同的辅助人是指介于保险人之间或者保险人与保险客户之间，专门从事保险业务咨询与招揽、危险管理与安排、价值衡量与评估、损失鉴定与理赔等中介服务活动，并从中依法获取佣金或手续费的企业或个人，主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。
下列对有关物业管理师执业情况的说法，错误的是()。
A:物业管理项目负责人应当由物业管理师担任
B:物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作
C:物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于60学时（名师解读：应为40学时）
D:物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施
()是园区的政策指导和监督单位。
A:园区开发商
B:园区管委会
C:政府
D:物业企业
答案：B
解析：
园区开发商负责园区的开发建设和经营管理，是园区的具体经营管理单位；园区管委会负责园区产业政策的制定、招商引资，是园区的政策指导和监督单位。
21年物业管理师答疑精华9卷 第3卷
下列选项中，根据群体的( )分类，可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等。
A．任务性质
B．任务特点
C．形成方式
D．组织特点
区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能、经营管理、服务设施上分别表现为（ ）。
A．一致性、完整性、复合性
B．复合性、一致性、完整性
C．完整性、复合性、一致性
D．一致性、复合性、完整性
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含的内容有( )。
A．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位
B．结构类型
C．装修、装饰注意事项
D．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明
E．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明
关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是 （）。
A.业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利
B.业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利
C.业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局
D.业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权
答案：B
解析：
物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。
物业服务的无形性使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于（ ）。
A．物业服务企业的自我评价
B．业主的主观评判 来源：
C．国家对物业服务企业的考核
D．社会对物业服务企业的满意度
21年物业管理师答疑精华9卷 第4卷
下列关于零售商业物业租金确定与调整中百分比租金的说法，正确的是( )。
A．百分比租金通常以年总营业额为基础计算，必须按年度支付
B．基础租金常常作为百分比租金的附加部分
C．收取百分比租金时，有统一的百分比标准
D．当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果
物业服务企业利润的构成不包括（ ）。
A．营业成本
B．营业外收支净额
C．投资净收益
D．专项维修资金
E．补贴收入
在建筑施工图中，( )是表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C.建筑详图
D．建筑剖面图
属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有( )。
A:加强宣传和培训，树立节能意识
B:建立能源消耗的计划和考核制度
C:对设备或工艺进行改造
D:尽量安排设备能够连续、满载开动使用
E:合理设定运行参数(如空调温控点)
购买物业保险的目的在于( )。
A．分散意外损失
B．利于善后工作
C．增强投保人的信用程度
D．促进住房制度改革
E．增强社会防灾救灾力量
21年物业管理师答疑精华9卷 第5卷
改革开放后，住宅小区建设方面规划布局的指引方针是（ ）。
A．统一规划
B．合理布局
C．综合开发
D．配套建设
E．改革体制
依据《临时管理规约》的违约责任，业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向()提起诉讼。
A:人民法院
B:人民检察院
C:房地产开发主管部门
D:人民政府
答案：A
解析：
《临时管理规约》的违约责任包括以下内容：(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼；(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼；(3)建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时管理规约向人民法院提起诉讼。
写字楼物业经营管理的实施步骤包括()等。
A:前期项目调研与准备
B:拟定经营管理方案
C:经营资金的准备与投入
D:组建经营管理团队
E:建立经营管理制度
答案：B,C,D,E
解析：
写字楼物业经营管理的实施步骤为：①拟定经营管理方案，②经营资金的准备与投入，③组建经营管理团队；④建立经营管理制度，⑤实施培训管理计划；⑥供应链选择与确定，⑦经营前期客户宣传；⑧项目经营管理实施。
义务消防队一般分为指挥组、通信组、灭火组以及( )等。
A:医疗组
B:设备组
C:疏散组
D:交通指挥组
以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是( )。
A．不利于物业管理企业提高服务质量
B．不利于物业管理企业降低服务质量
C．利于物业管理企业提高服务质量
D．利于物业管理企业提高服务态度
21年物业管理师答疑精华9卷 第6卷
早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和( )的不同。
A．服务质量
B．服务费用
C．服务方式
D．服务对象
房屋租赁的主要原则有( )。
A．房屋租赁的当事人应当依照民法规定，遵循自愿、平等、互利的原则
B．国家授权管理和经营的房屋，原则上不得出租经营
C．租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款
D．在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定
E．出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权
瑞祥住宅小区的物业管理由开发商所聘请的鸿运物业服务企业进行管理。业主入住后对该物业服务企业极为不满。在小区成立业主委员会后，经会议决定解聘该企业，但吉宁物业服务企业称其与开发商有委托合同，业主现在无权解聘该企业。为此，业主与物业服务企业争执不下。
问题：
瑞祥小区的业主委员会是否可以续聘或者改聘别的物业服务企业？为什么？
根据《物业管理条例》规定：在业主与业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的“物业服务合同”生效的，前期物业服务合同终止。
在物业管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶
段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业服务企业参与开发和日后过渡期的管理。在业主人住后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业服务企业在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业服务企业的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。
关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（ ）。
A．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作
B．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分
C．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主
D．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
合同要约的构成要件为( )。
A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B．要约必须由受要约人或其代理人作出
C．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
D．要约必须在要约的有效时间内作出
E．要约必须传达到受要约人才能生效
21年物业管理师答疑精华9卷 第7卷
建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构是( )。
A．业主委员会
B．业主大会
C．物业服务企业
D．城市规划部门
下列不属于零售商业物业的分类依据的是( )。
A．经营商品的特点
B．建筑规模
C．租金水平的高低
D．商业辐射区域
物业管理绩效评价中社会评价的主体包括()。
A:政府
B:咨询机构
C:新闻媒体
D:业主
E:本企业员工
答案：B,D
解析：
本题考核的知识点为物业管理绩效评价中社会评价的主体。社会评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。对于评价的范围，可有企业出资人、债权人及利益相关者，根据国家有关规定和自己评价的需要自行确定，并单独或联合有关方面组织实施。
县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是()
A:转移登记
B:原始登记
C:初始登记
D:总登记
答案：D
解析：
房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
《物业管理企业财务管理》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入()
A:营业成本
B:管理费用
C:递延资产
D:经营费用
答案：C
解析：
物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。
21年物业管理师答疑精华9卷 第8卷
下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是()。
A:香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同
B:香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务
C:香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合
D:香港对公营房屋实行物业管理私营化
答案：A
解析：
香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。其资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理、设施管理等的结合。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司（或员工自组公司）承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，下列出卖人负有的义务不包括的是( )。
A．转移标的物的所有权
B．交付标的物
C．保管义务
D．瑕疵担保责任
企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是()
A:资金筹集
B:资金运用
C:资金耗费
D:资金收回
答案：A
解析：
资金筹集是指物业服务企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发展的重要环节。
下列属于三级资质物业服务企业的条件有()
A:注册资本人民币100万元以上
B:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人
C:具有中级以上职称的人员不少于5人
D:有委托的物业管理项目
E:建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统
答案：B,C,D,E
解析：
三级资质物业服务企业的条件如下：(1)注册资本人民币50万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)有委托的物业管理项目；(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
，国务院颁布了《物业管理条例》。
A．2002年6月28日
B．2002年8月6日
C．2003年6月8日
D．2003年8月6日
21年物业管理师答疑精华9卷 第9卷
针对我国房地产转让合同存在的问题，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容包括( )等。
A．房地产竣工的时间
B．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
C．房地产的用途或使用性质
D.市场价格及支付方式
E．房地产权属证书名称和编号
根据建筑的使用功能及重要性，建筑抗震设防分类分为()抗震设防类别。
A:一级、二级、三级、四级
B:甲类、乙类、丙类、丁类
C:极重要、一般重要、次要、不重要
D:不设防、一般设防、重点设防、整体设防
答案：B
解析：
根据其使用功能的重要性，建筑抗震设防分类和设防标准分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类别：①甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑，②乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑，②丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑；④丁类建筑应属于抗震次要建筑。
资质审批部门应当自受理企业申请之日起()个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。
A:10
B:15
C:20
D:30
答案：C
解析：
《物业服务企业资质管理办法》第十条规定：资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
业主委员会由业主大会会议选举产生，由()组成。
A:7～9人单数
B:5～9人单数
C:5～7人单数
D:5～11人单数
下列选项项中，不属于物业管理信息系统的应用价值的是()。
A:有效存储物业管理档案资料
B:实现信息共享与高速自自交换
C:实现数据智能化、电算化管理
D:提高物业企业员工素质
答案：D
解析：
物业管理信息系统的实质是利用人和计算机系统在物业管理中进行信息收集、传输、加工、保存和使用。其应用价值主要体现在：①有效存储物业管理档案资料；②实现设备设施远程数据获取（如远程自动抄表等）、远程监控，③高效低成本处理日常事务（如智能化快速查询、自动计费、智能化费用管理与收缴等）；④实现数据智能化、电算化管理；⑤实现信息共享与高速自由交换，⑥加强企业内部和企业与外界及客户的联系，⑦扩大企业经营服务的范围和能力，⑧提高企业的管理及科学决策能力。
