2021物业管理师考试答案7节 第1节
下列费用中，属于运营费用的是（ ）。
A．准备金
B．房产税
C．企业所得税
D．空置损失
零售商业物业管理模式中，()是目前最稳妥的办法。
A:成立子公司模式
B:委托专业公司模式
C:成立分公司模式
D:企业职能部门管理模式
答案：A
解析：
不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。成立子公司是目前最稳妥的办法。
创新活动具有的特征包括( )。
A．高风险性
B．高效益性
C．实用性
D．相对性
E．继承性
综合或其他用地最高出让年限为( )。
A．40年
B．45年
C．50年
D．70年
风险管理的整个过程包括（）。
A.风险识别 B.风险评估
C.风险控制 D.风险调整
E.风险补偿
答案：A,B,C,D
解析：
风险管理的整个过程分为四个步骤，分别是：风险识别、风险评估、风险控制和风险调整。
《物业管理条例》规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（ ）等因素确定。
A．建筑年限
B．建筑面积
C．住宅面积
D．居住年限
E．住宅套数
在管理的基本特征中，管理的核心是()。
A:有效地利用人、财、物、技术、信息等资源
B:有效的组织子系统
C:处理好各种人际关系
D:满足社会活动组织的要求
答案：C
解析：
管理工作的重点是对人进行管理。只有妥善地处理好各种人际关系，才能更好地使别人与自己一道去实现管理目标。团队不仅仅是个体成员能力的简单集合，良好的团队能使全体成员的能力倍增。因此，管理的核心是妥善处理各种人际关系和社会关系。
在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术等特点，称为( )。
A.设备的状态监测
B．故障诊断技术
C.设备的检查
D．定期预防性试验
2021物业管理师考试答案7节 第2节
下列情况中，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的是()。
A:经专有部分占建筑物总面积10%且占总人数10%业主提议的
B:经专有部分占建筑物总面积15%且占总人数15%业主提议的
C:经专有部分占建筑物总面积30%且占总人数30%业主提议的
D:发生重大事故需要及时处理的
E:发生紧急事件需要及时处理的
房地产业的重要作用主要体现在()。
A:为国民经济发展提供重要的物质条件
B:带动建筑、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长
C:改善人民的住房条件和工作环境，增加人民群众的幸福感和满意度
D:加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌
E:增加政府财政收入，保障社会公益事业的经费来源
答案：A,B,C,D,E
解析：
房地产业的重要作用主要体现在以下几个方面：①为国民经济发展提供重要的物质条件，②带动建筑、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长，③改善人民的住房条件和工作环境，增加人民群众的幸福感和满意度；④加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌，⑤优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐，⑥扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多，⑦增加政府财政收入，保障社会公益事业的经费来源。
在下列物业管理与居住心理效应中，( )效应所产生的印象将在较长时间内影响人们的心理和行为。
A．首因
B．近因
C．晕轮
D．情感
共用题干
2011年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2012年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。
有人说吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订的物业服务合同是无效合同，那么，下列不属于无效合同情形的是()。
A:以合法形式掩盖非法目的的合同
B:造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款
C:限制民事行为能力人订立的合同
D:损害社会公共利益的合同
答案：C
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。
成语“爱屋及乌”是影响人际吸引的主要因素中( )的体现。
A．互动频率因素
B．相似性因素
C.移情效应
D．首次效应
按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。
A．定期租赁、自动延期租赁、百分比租赁
B．定期租赁、意愿租赁、百分比租赁
C．定期租赁、自动延期租赁、意愿租赁
D．自动延期租赁、意愿租赁、百分比租赁
在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取许可证的工程有()。
A:从事各类房屋建筑及其附属设施的建造
B:从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装
C:城镇市政基础设施工程施工
D:从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰
E:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程
答案：A,B,C
解析：
《建设工程施工许可管理办法》规定以下工程施工活动应当申请领取施工许可证：从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程。
接管验收合格后，接管单位应在( )内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。
A．7天
B．15天
C．1个月
D．2个月
2021物业管理师考试答案7节 第3节
群体决策的过程大致分为三个阶段，其中包括( )。
A．问题诊断阶段
B．问题分析阶段
C．备择方案阶段
D．权衡方案阶段
E．选择方案阶段
组合投资管理工作的步骤中，( )是确保实现投资目标的重要手段。
A．制订投资方针和政策
B．投资分析
C．构建投资组合
D．对投资组合进行适当的调整
二级资质物业服务企业可以承担()万m2的住宅项目的物业管理业务。
A:20
B:30
C:50
D:100
物业服务企业应以其（ ）作为公司的地址。
A．分支机构所在地
B．法定代表居住地
C．公司成立地
D．主要的办事机构所在地
()是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A:物业服务合同
B:前期物业服务合同
C:管理规约
D:早期介入合同
答案：A
解析：
B项，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议；C项，管理规约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则；D项，早期介入合同与管理规约、前期物业服务合同、物业服务合同都属于物业管理合同，但它们是有本质区别的。
正确答案：
消防安全检查的基本程序如下。
(1)按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查。
(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。
(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检
查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。
(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。
(5)对检查情况进行登记存档、分析总结，提出安全检查报告。
下列选项中，（ ）不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A．具有丰富的组织能力和足够的工作时间
B．遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
C．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
D．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力
物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将（ ）向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。
A．物业服务合同
B．管理规约
C．服务标准
D．临时管理规约
2021物业管理师考试答案7节 第4节
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起()日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A:10
B:15
C:20
D:30
答案：D
解析：
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
物业服务合同可以因( )原因终止。
A．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的
B．物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的
C．因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止
D．物业服务企业被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行的
E．业主大会单方宣布解除合同的
每个业主都是独立的民事主体，但依据物业服务合同享受的服务是( )。
A．个体的
B．不同的
C．因人而异的
D．统一的
物业经营管理的成与败，取决于()。
A:经营发展战略
B:经营资金投入
C:经营管理团队
D:经营管理企业文化
答案：C
解析：
物业经营管理的成与败，取决于经营管理团队尤其是优秀的经营管理人才状况。一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障。
我国目前行政组织横向划分的方法主要有( )等几种。
A.行业系统化
B．职能部门化
C.区域部门化
D．管理部门化
E．行业和产品部门化
零售商业物业现场管理计划的机构设置中，工程部负责的工作有()
A:根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施
B:与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同
C:修葺公共设施、主要结构、屋顶等
D:项目消防设施的日常使用、检查
E:收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映
答案：A,B,C
解析：
零售商业物业现场管理计划的机构设置中，工程部负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施；与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同；修葺公共设施、主要结构、屋顶等；负责审批承租户的二次装修方案；负责与政府有关部门的业务联系；机械设备、电气设备的日常维修和保养；建筑、装潢等设施的日常维修和保养；建筑与装潢工程的更新和改造；供电、供水、供气、供暖、节能的管理与统计；维护通讯设施、卫星接受设备、背景音响设备；环境保护和紧急排污。
下列影响人际吸引的主要因素中，( )可以分为浅层因素和深层因素。．
A．个性因素
B．移情效应
C.互补性因素
D．相似性因素
以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是( )。
A:房屋完好率
B:危房率
C:维修率
D:设施设备完好率
2021物业管理师考试答案7节 第5节
物业管理从业人员应当掌握的专业知识和技能中，陈了房屋及设备设施管理专业知识和技能外，还主要有()。
A:企业经营管理专业知识和技能
B:房地产开发和经营知识
C:社会关系学专业知识和协调能力
D:心理学专业知识和人际沟通能力
E:建筑施工、设计、规划知识和具体的操作能力
答案：A,B,C,D
解析：
物业管理师执业能力物业管理师应当具备的执业能力：①掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识，②具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识，②能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；④具有丰富的物业管理实践经验。
根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，下列服务标准中，属于一级服务标准的是()。
A:每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上
B:设有服务接待中心，公示24小时服务电话
C:小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志
D:载人电梯早6点至晚12点正常运行
答案：B
解析：
A项每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上，该项表述错误，应为满意率80%以上（二级：75%；三级：70%）。B项设有服务接待中心，公示24小时服务电话，该项表述正确。一级的服务标准是，设有服务接待中心（二级、三级不要求），公示24小时（二级：16小时；三级：8小时）服务电话。C项小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，该项表述错误。一级的服务标准是，小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。D项载人电梯早6点晚12点正常运行，该项表述错误。一级的服务标准是，载人电梯24小时正常运行。（二级和三级：电梯早6时至晚12时正常运行）
房地产市场的功能包括()
A:配置各类资产的资金数量
B:显示房地产市场需求变化
C:指导供给以适应需求的变化
D:指导政府制定科学的土地供给计划
E:引导需求适应供给条件的变化
答案：B,C,D,E
解析：
房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：(1)配置存量房地产资源和利益；(2)显示房地产市场需求变化；(3)指导供给以适应需求的变化；(4)指导政府制定科学的土地供给计划；(5)引导需求适应供给条件的变化。
在办理房屋登记时，房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人不属于同一人且原因不明的，房屋登记机构应当()登记。
A:办理预告
B:办理更正
C:办理异议
D:不予办理
答案：D
解析：
《房屋登记办法》规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因；查不清的，暂不予办理登记。
在常规物业管理中，使用批复应注意的问题包括( )。
A．必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据
B.批复是对请示作回复，所以在批复的开头一定要完全引述来文字号和标题，不可只引文号，或只引标题
C．文件在未获批准前，不得对下属单位发送
D．批复一般只给来文请示的单位
E．批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确
是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。
A．公共管理安防系统
B．物业管理安防系统
C．安防系统
D．防范系统
物业服务合同约定的内容，不应当包括()。
A:业主室内装饰装修管理服务
B:业主专有部分的维修、养护与管理
C:特约服务和延伸服务
D:专项维修资金的监管
E:物业管理区域内的交通协管服务
目前，物业管理责任保险附加险不包括()。
A:车场水浸险
B:电梯管理责任险
C:游泳池责任险
D:停车场管理责任险
E:盗抢险
答案：A,E
解析：
物业管理责任保险的承保范围包括基本险和附加险，其中附加险包括电梯责任保险、游泳池责任保险、停车场责任保险、广告及装饰装置责任险等。物业管理责任保险的附加险条款与基本险（主险）条款内容相抵触时，以附加险条款为准，未尽之处，以基本险条款为准。
2021物业管理师考试答案7节 第6节
智能小区中的门禁系统是指( )。
A:出入口控制系统
B:防盗报警系统
C:闭路电视监控系统
D:访客控制系统
保险与储蓄都是为将来的经济需要进行的资金积累的一种形式，但二者存在区别，其区别为( )。
A:支付的条件不同
B:计算技术要求不同
C:财产准备的性质不同
D:行为性质不同
E:风险性质不同
业主入住房屋验收表是记录( )对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。
A:业主
B:建设单位
C:物业管理人
D:物业服务企业
答案：A
解析：
本题考核的是业主入住房屋验收表的作用及形式。业主入住房屋验收表是记录业主对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。使用业主入住房屋验收表可以清晰地记录业主(用户)的验收情况。
在物业服务定价成本中，固定资产折旧采用()。
A:年限平均法
B:年数总和法
C:双倍余额递减法
D:平均工作量法
答案：A
解析：
物业服务定价成本中固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。
一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种( )关系。
A．合同
B．雇佣
C．委托
D．上下级
房屋所有权人以营利为目的，将以( )方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A.划拨
B．分配
C．非法占地
D．租赁
《物业服务收费管理办法>规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务不包括( )。
A.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每 年不少于一次公布物业服务资金的收支情况
B．业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情 况提出质询时，物业服务企业应及时答复
C．物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务 资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计
D.在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供 服务
性格的人性情活跃、动作灵敏。
A．胆汁质
B．多血质
C．黏液质
D．抑郁质
2021物业管理师考试答案7节 第7节
不良物业资产形成的推动器是( )。
A．经营和使用货币资金主体的内部因素
B．银行货币资金运动的中断
C.房地产虚假的泡沫繁荣
D.经济周期变化
房地产开发投资包括( )投资。
A．土地开发、建筑材料
B．中介服务、建筑材料
C．建筑材料、商品房建设
D．土地开发、商品房建设
某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：
1．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?
2．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
正确答案：
1．更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2．义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、( )和达到稳定出租率水平所需要的时间。
A．租赁期
B．租赁价格
C．市场占有利息
D．吸纳量
建筑施工图主要包括的图样有()。
A:建筑平面图
B:建筑立面目
C:建筑剖面图
D:建筑详图
E:基础施工图
答案：A,B,C,D
解析：
建筑施工图主要表示建筑物的总体布局、外部造型、内部布置、细部构造、内外装饰以及些固定设施和施工要求。主要包括建筑平面图、互面目、剖面目和建筑详图。设计总说明、总平面目反映新建房屋的总体施工要求和布局，一般放在建筑施工国内。建筑平面图、互面目、剖面目是建筑施工图中最基本的图样，它们相互配合可反映房屋的全貌。
商品住宅的业主按照所拥有的物业的( )交存住宅专项维修资金。
A:使用面积
B:套内建筑面积
C:共有建筑面积
D:建筑面积
担保人填写担保书为()
A:要约
B:承诺
C:确认
D:同意
答案：A
解析：
要约是要约人向受约人发出的订立合同的意思表示。在保险合同订立中，要约通常表现为担保人向保险人发出的订互保险合同的意思表示，也称为担保或要保。在保险实务中，保险要约通常以担保人填写预先自保险人印制好的担保申请书，并将其交给保险人的方式来完成。
下列哪些选项属于工程建设强制性标准的范围()。
A:工程建设有关材料规格的标准
B:工程建设有关安全、卫生和环境保护的标准
C:工程建设重要的术语、符号代号、量与单位、建筑模数和制图方法标准
D:工程建设重要的试验、检验和评定方法等标准
E:工程建设勘察、规划、设计、施工（包括安装）及验收等综合性标准和重要的质量标准
答案：B,C,D,E
解析：
工程建设强制性标准的范围：①工程建设勘察、规划、设计、施工（包括安装）及验收等综合性标准和重要的质量标准，②工程建设有关安全、卫生和环境保护的标准；③工程建设重要的术语、符号代号、量与单位、建筑模数和制图方法标准；④工程建设重要的试验、检验和评定方法等标准；⑤国家需要控制的其他工程建设标准。
