21年物业管理师模拟试题6卷 第1卷
下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，不属于招标活动方案内容的是( )。
A．开标时间
B．招标组织机构情况
C．开标地点
D．投标书形式
物业价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别因素影响，下列各项属于个别因素的有()。
A:生活环境
B:偏好
C:讨价还价能力
D:感情冲动
E:综合能力
答案：B,C,D
解析：
由于物业价值量大，相似的物业与一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素，如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。
行政公文中的批复只答复请示事项，对请示的问题只作( )的指示和决定。
A:原则性
B:结论性
C:政策性
D:可行性
E:针对性
共用题干
物业管理在我国处于从无到有，从小到大，从不规范到逐步规范的发展过程，一直都在摸索中寻求物业管理的科学发展模式。北京某物业服务企业针对业主和使用人对企业物业管理相关费用开支的情况不太满意的情况，推出物业管理服务承诺制度和财务公开制度，深受业主的信任和支持。该企业同时还主动提出实行酬金制的物业管理收费办法，不仅有利于企业强化成本控制，也可更进步取信于业主和使用人。
北京某物业服务企业采取多种措施以便更进一步取信于业主和使用人，那么，在管理过程中，物业服务企业要把()作为开展服务营销工作的出发点和立足点，并作为衡量管理与服务工作成败与好坏的首要标准。
A:物业服务企业利润最大化
B:顾客满意
C:提供优质服务
D:企业成本最小化
答案：B
解析：
作为个管理者需要承担管理责任，完成各种各样的管理活动。如果从管理角度来讲，任何个组织的管理者都需要做好五个方面的工作，即五项基本作业：①制定目标；②从事组织工作；③从事激励与沟通工作；④建立绩效衡量标准；⑤培养人才（包括自己）。
物业服务企业应树互“以顾客满意为中心”的服务营销理念，要把“顾客满意”作为开展服务营销工作的出发点和立足点，把顾客是否满意作为衡量管理与服务工作成败与好坏的首要标准。
管理的基本特征：①管理是为了实现组织未来目标的活动，②管理工作存在于组织中，组织是管理的“载体”，管理的产生来自社会活动组织的要求，③管理的核心是妥善处理各种人际关系和社会关系，④管理工作的本质是协调
下列合同条款中，属于劳动合同必备条款的是()。
A:劳动报酬
B:试用期
C:保守商业秘密
D:福利待遇
答案：A
解析：
劳动合同应当具备以下内容：(1)用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；(2)劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；(3)劳动合同期限；(4)工作内容和工作地点；(5)工作时间和休息休假；(6)劳动报酬；(7)社会保险；(8)劳动保护、劳动条件和职业危害防护；(9)法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。常见的约定条款主要有：试用期、服务期、竞业限制及其他事项等。
在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与()管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
A:资产
B:零售
C:基金
D:设施
答案：C
解析：
在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
物业管理行业的行政管理方式不包括( )。
A.实施准入制度
B．创造竞争环境
C.组织开展考评活动
D．备案记载
关于业主使用物业的禁止性规定有()。
A:损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途
B:占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动共用设施设备
C:违章搭建、私设摊点
D:在指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物
E:违反物业管理区域内饲养动物的有关约定
答案：A,B,C,E
解析：
除ABCD四项外，业主使用物业的禁止性规定还包括：①在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物，②违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声，③擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；④利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。
21年物业管理师模拟试题6卷 第2卷
根据《中华人民共和国合同法》的规定，下列关于要约和承诺的表述中正确的是( )。
A．要约人确定了承诺期限时要约不得撤销
B．要约邀请是合同成立过程中的必经过程
C．承诺可以在承诺通知到达要约人后撤回
D．承诺在承诺通知发出时生效
下列( )是影响能力发展的因素。
A．意志力
B．知识和技能
C．社会实践
D．教育
E．素质
关于区域购物中心的说法，错误的是( )。
A:区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体
B:区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群
C:区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性
D:区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体
一般在住宅区内，高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置( )瓶灭火器。
A:1
B:2
C:4
D:6
答案：C
解析：
本题考核的是消防器材的楼层配置。消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器;高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器;每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪1支及消防卷盘。
某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。该宗物业的收益价格为（ ）万元。
A．263.26
B．300.86
C．315.06
D．321.05
客户满意调查过程的成败首先取决于该( )。
A．分析结果
B．客户满意过程再评估
C.调查的策划
D.客户满意度调研
地方性法规的制定主体有()。
A:省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常委会
B:省级人民政府所在地的市的人民代表大会及其常委会
C:经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会
D:经济特区的人民代表大会及其常委会
E:自治区、自治州和自治县的人民代表大会及其常委会
答案：A,B,C,D
解析：
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常委会根据地方实际，依宪法和法律制定的规范性法律文件。在我国，有权制定地方性法规的主体包括：①省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常委会，②省级人民政府所在地的市的人民代表大会及其常委会，③经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会，④经济特区的人民代表大会及其常委会。
关于影响人际关系的心理效应，下列说法正确的有()。
A:罗密欧与朱丽叶效应认为人性在外力强制条件下很容易引起对立情绪
B:“爱屋及乌”反映了近因效应的影响
C:马太效应启示我们想在某领域保持优势，就必须在此领域迅速做大
D:首因效应又称新颖效应，实际上指“第印象”
E:皮革马利翁效应启示我们赞美、信任和期待能改变人的行为
答案：A,C,E
解析：
影响人际关系的心理效应有：①罗密欧与朱丽叶效应。人性在外力强制条件下很容易引起对立情绪，很可能出现反抗作用，②从众效应。即个体因受到群体的影响而怀疑、改变自己的观点、判断和行为等，以和他人保持一致，③晕轮效应。指人们对他人的认知判断首先是根据个人的好恶得出的，然后再从这个判断推论出认知对象的其他品质的现象。晕轮效应的最大弊端在于以偏概全，日常人际关系中“爱屋及乌”就是最常见的关系状态，④马太效应。在人际关系的建立与维系中，马太效应提醒我们：想在某一个领域保持优势，就必须在此领域迅速做大，⑤皮格马利翁效应。皮格马利翁效应启示：赞美、信任和期待具有一种正能量，它能改变人的行为，⑥首因效应和近因效应。首因效应即最初接触到的信息所形成的印象对人们以后的行为活动和评价的影响，实际上指的就是“第一印象”的影响。近因效应是指在多种刺激一次出现的时候，印象的形成主要取决于后来出现的刺激，即交往过程中，我们对他人最新的认识占了主体地位，掩盖了以往形成的对他人的评价，因此，也称为“新颖效应”。
21年物业管理师模拟试题6卷 第3卷
下列各项属于无效民事行为的有()。
A:无民事行为能力人实施的
B:恶意串通，损害集体或者第三人利益的
C:违反法律或者社会公共利益的
D:以合法形式掩盖非法目的的
E:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的侵害非国家利益的行为
答案：A,B,C,D
解析：
无效民事行为，指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。无效民事行为包括以下几类：①无民事行为能力人实施的以及限制民事行为能力人依法不能独立是实施单方民事行为，②一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为且损害国家利益的行为，③恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，④违反法律或者社会公共利益的，⑤经济合同违反国家指令性计划的，⑥以合法形式掩盖非法目的的。
()对全国的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。
A:中国注册建筑师协会
B:县级以上地方人民政府建设行政主管部门
C:国家质量检测委员会
D:国务院建设行政主管部门
答案：D
解析：
国务院建设行政主管部门对全国的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程勘察、设计活动的监督管理。
业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是（ ）。
A．自我管理
B．等价有偿
C．平衡利益
D．民主协商
下列不属于《城市房地产管理法》对商品房预售规定的条件是（ ）。
A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证
C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上
D．商品房预售方案
下列财产中，不得进行抵押的是()。
A:房屋所有权
B:土地所有权
C:机动车
D:机器
答案：B
解析：
本题考核的知识点为不得进行抵押的财产。下列财产不得抵押：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6)依法不得抵押的其他财产。
房地产市场需求预测分析的具体内容不包括()
A:就业分析
B:人口和家庭分析
C:收入分析
D:支出分析
答案：D
解析：
房地产市场需求预测分析是指详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括：就业分析、人口和家庭分析、收入分析。
因国家建设需要，将已设定为抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知()。
A:抵押人或抵押权人
B:债务人
C:抵押权人
D:抵押人
答案：C
解析：
抵押人应当遵守房屋拆迁规则，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
物业租赁营销措施主要有()。
A:广告宣传
B:形象宣传
C:公关活动
D:个人销售活动
E:媒体合作方案
21年物业管理师模拟试题6卷 第4卷
房地产开发企业售卖新建商品房屋后应当到房地产行政主管部门办理()
A:总登记
B:初始登记
C:转移登记
D:变更登记
答案：B
解析：
初始登记即指对房屋产权进行的原始登记，一般有三种情况：①新建房屋进行的初始登记，②集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记，③城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋所进行的初始登记。
某高层楼宇巡楼员在例行的巡检过程中，发现了某户业主未经申报擅自违章更换了一套铝合金门窗。于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。
根据以上案例，回答2~6题：
本案例从表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析，此案例中存在的哪些问题需要引起注意?
正确答案：
本案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做得是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗哨是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了，这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。
房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括()。[2006年真题]
A:砖结构
B:木结构
C:钢筋混凝土结构
D:框架结构
答案：D
解析：
房屋种类的划分有：①按房屋的建筑结构类型和材料可分为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；②按房屋承重受力方式可分为墙承重结构、构架式承重结构、简体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重；③按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑；④按房屋的用途可分为居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。
前期物业服务合同的特征包括( )。
A．建设单位和物业管理企业签订前期物业服务合同
B．前期物业服务合同不可以约定期限
C．前期物业服务合同具有过渡性
D．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
E．前期物业服务合同是要式合同
营业税税额的计算方法是：营业税税额一应纳税销售（出租）收入×税率，目前营业税的税率为()
A:5%
B:7%
C:10%
D:15%
答案：A
解析：
营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售（出租）收入*税率，目前营业税的税率为5%。
在普通住宅小区物业管理服务标准中，下列既属于一级服务标准基本要求内容又属于二级服务标准基本要求内容的是()。
A:每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上
B:物业服务企业可以自自公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况
C:公示8小时服务电话
D:有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全
答案：D
解析：
A项属于二级服务标准基本要求而不属于一级，B项不符合服务标准基本要求，C项属于三级服务标准基本要求，D项既属于、一级服务标准基本要求的内容，又属于二级服务标准基本要求的内容。
关于专项维修资金的说法，错误的是()。
A:专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用
B:专项维修资金不舍物业共用部位、共用设施设备的日常维护费
C:专项维修资金应计入物业管理服务支出或物业管理服务成本
D:经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的
答案：C
解析：
本题考核的知识点为专项维修资金的定义。专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计人物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于()所有。
A:公有住房维修单位
B:公有住房售房单位
C:公有住房管理单位
D:公有住房使用单位
答案：B
解析：
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
21年物业管理师模拟试题6卷 第5卷
前期物业管理招标投标活动( )。
A．有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为
B．有利于创造物业管理公平的市场竞争环境
C．有利于促进物业管理企业提高物业服务质量
D．以上说法都正确
保险合同中，附合合同是相对于()而言的。
A:要式合同
B:商议合同
C:有偿合同
D:射幸合同
答案：B
解析：
保险合同是一种附合合同。附合合同是相对于商议合同而言的。商议合同是双方协商一致后达成的合同。而附合合同是由一方提出合同的主要内容，另一方只能作接收与否的决定。
用于干燥环境中的混凝土工程，不宜选用的水泥有( )。
A.火山灰水泥
B．矿渣水泥
C.复合水泥
D.粉煤灰水泥
E．普通水泥
下列选项中，不得设定房地产抵押权的有( )。
A．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
B．权属无争议的房地产
C．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
D．已依法公告列入拆迁范围的房地产
E.依法不得抵押的其他房地产
属于粗净化的除尘设备是( )。
A．重力沉降室
B．旋风除尘器
C．袋式除尘器
D．静电除尘器
人的性格是一个十分复杂的心理特征，它包含以下哪些特征( )。
A:对现实态度的性格特征
B:性格的复杂特征
C:性格的意志特征
D:性格的情绪特征
E:性格的理智特征
在房地产转让程序中，房地产管理部门对当事人提供的有关文件进行审查，并在()日内作出是否受理申请的书面答复。
A:5
B:6
C:7
D:8
房地产间接投资的具体形式包括()
A:置业投资
B:购买房地产开发、投资企业的债券
C:购买房地产投资信托基金
D:购买房地产开发、投资企业的股票
E:购买房地产抵押支持证券
答案：B,C,D,E
解析：
间接投资主要是指将资金投入与厉地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。
21年物业管理师模拟试题6卷 第6卷
建筑物内公共区域的清洁包括()。
A:大堂清洁
B:墙面清洁
C:电梯及公共楼梯走道清洁
D:露天停车场清洁
E:卫生间清洁
答案：A,B,C,E
解析：
建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。室内公共区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等。
20世纪90年代初，这一阶段的物业管理政策法规主要体现了( )的特点。
A．借鉴性
B．完整性
C．针对性
D．单一性
E．过渡性
保险公司将其所收到的保费用于购买理财基金的行为，属于保险的()。
A:经济补偿
B:分担风险
C:风险转移
D:融通资金
答案：D
解析：
融通资金是指保险人利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通。一方面，保险在操作上“先收费，后补偿”，保费的收取和赔付之间存在一定的时间差，从而使资金具有一定的沉淀期，具有投资运用的可能性；另一方面，保险公司也需要将资金进行投资运营，以谋求保险基金的增值。
下列选项中，可以转让房地产的情况是( )。
A．达不到法定条件的房地产
B．依法收回土地使用权的
C．依法登记领取权属证书的
D．权属有争议的
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的()。
A:有效毛收入
B:税前现金流
C:净运营收益
D:潜在毛收入
下列计划中，不属于物业管理计划内容的是( )计划。
A:业主沟通
B:设施改造
C:财务收支
D:物业建造
物业服务企业可向委托单位收取手续费，其中，“手续费”是指公用事业单位与物业服务企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上，由（ ）支付给物业服务企业的代理费。
A．供电单位
B．业主
C．供水单位
D．公用事业单位
统计调查的分类中，按调查的形式可分为( )等几种。
A:直接调查
B:统计报表
C:普查
D:专门调查
E:典型调查
