22年房地产估价师经典例题9节 第1节
某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A、49627
B、57647
C、65548
D、74687
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1/（1+0.5）1.5＋5000×0.85/0.5%×[1-1/（1+0.5）6]＝74687（元）。
内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 （ ）
正确答案：×
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。
估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。
【解】
估价过程：
(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。
(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5,因此总建筑面积为50000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层，其中1~2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途。3~18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2,居住用途的建筑面积共计44000m2。
(3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。
(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析，预计商业部分在建成后可以全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。
(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1 200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。
(6)求取地价。估价时点为2007年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。
对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2007年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为：总地价4940万元，单位地价4940元/m2，楼面地价988元/m2。
答案：
解析：
改错如下：
下列关于外汇市场作用的表述中，错误的是（ ）。
A.为调剂外汇资金的余缺提供便利
B.解决长期性投资性资金的需要
C.有利于避免汇率风险
D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作
答案：B
解析：
本题考查的是外汇市场。外汇市场的作用包括：（1）为调剂外汇资金的余缺提供便利；（2）有利于避免汇率风险；（3）有利于中央银行进行稳定汇率的操作。
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
正确答案：C
[答案] C
在回顾性房地产估价中，最常见的关系是估价对象状况和房地产市场状况均为过去的状况。
22年房地产估价师经典例题9节 第2节
开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
(2016真题) 资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（ ）
答案：错
解析：
考点:成本法估价需要具备的条件。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
22年房地产估价师经典例题9节 第3节
系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。
A．搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B．整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C．观察、分析时间序列，得出一定的模式
D．以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E．对未来的价格进行分析和预测
房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。
A．当地市场现时成交价
B．基准地价
C．标定地价
D．实际建造成本
E．各类房屋重置价
关于收益法，下列说法正确的是( )。
A．净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B．运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C．投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D．报酬率与投资风险正相关
E．报酬率与投资风险负相关
正确答案：AD
[答案] AD
B、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
完全竞争市场的特征是（ ）。
A.市场上的产品是不同质的
B.厂商独家控制某些特殊资源
C.几家寡头垄断某行业
D.信息是完全的
答案：D
解析：
本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。完全竞争市场具备以下四个条件：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。
22年房地产估价师经典例题9节 第4节
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是( )。
A、 1年
B、 3年
C、 15年
D、 合理使用寿命期
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
A、句子简洁，概括性强
B、搭配得当
C、逻辑严密
D、用词简练、标准
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。估价报告对语句的要求包括：（1）句子简洁，概括性强；（2）搭配得当；（3）逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。
(2014真题) 城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。
A.比例
B.超额累进
C.全额累进
D.幅度定额
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现的方面不包括（ ）。
A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.修改宪法和土地管理法
D.制订地方性的土地使用权出让和转让条例
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。选项D错误，正确表述应为：制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。
A．103.26%
B．105.43%
C．112.06%
D．114.42%
答案：A
解析：
如所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格=买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实得金额，而卖方实得金额=正常成交价格－卖方税费=（1－5%）×正常成交价格=0.95×正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=0.95×正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=（1－8%）×正常成交价格=0.92×正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数=0.95÷0.92=103.26%。
22年房地产估价师经典例题9节 第5节
根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（ ）的房地产估价业务。
A.房屋征收
B.公司上市
C.企业清算
D.司法鉴定
答案：A
解析：
本题考查的是受理估价委托。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”
房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。
A、选择合适的项目位置
B、寻找投资合作伙伴
C、确定满足市场需求的产品类型
D、判断租买时机
E、进行土地使用权出让决策
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产市场分析的概念与作用。此题非常简单，完全可以凭常识理解。选项D是租户和购房者；选项E是地方政府。
等产量曲线和等成本线分别与无差异曲线和预算线的几何特征类似。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。由于等产量曲线和等成本线分别与无差异曲线和预算线的几何特征类似，因此可用与消费者均衡相同的分析方法，将等产量曲线图和等成本线合并在同一坐标平面图内进行综合考虑。参见教材P197。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的种类。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。
A．比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B．判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C．预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D．对可比实例进行市场状况调整
E．对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
答案：B,D
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。
22年房地产估价师经典例题9节 第6节
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
下列关于收益率指标的表述中，错误的是（ ）。
A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C．常规项目的财务内部收益率是唯一的
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A、 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、 投保时，保险金额不能超过3500万元
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。
A．2020.80
B．2214.28
C．2336.45
D．2447.37
正确答案：B
首先计算正常成交价格＝2500/(1+5%)＝2380.95(元/m2)现在买卖中涉及的税费全由买方支付，则：买方应付给卖方的价格－卖方实际得到的价格－正常成交价格(1－应由卖方缴纳的税费比率)＝2380.95×(1－7%)＝2214.28(元/m2)
房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案：D
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
22年房地产估价师经典例题9节 第7节
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A．7．5%
B．8．3%
C．12．5%
D．16．7%
土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A、 30%～40%
B、 40%～50%
C、 50%～60%
D、 60%～70%
土地增值税的征税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（ ）
答案：错
解析：
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
A.纽约同业拆放
B.香港同业拆放
C.伦敦同业拆放
D.新加坡同业拆放
答案：C
解析：
本题考查的是利息与利率。我国对外筹资成本通常是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。应为在价值时点的重新购建成本。建造时的购建价格，是历史成本。
22年房地产估价师经典例题9节 第8节
明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人
答案：C
解析：
考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。
由于房地产价值量大。加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（ ）等方面的情况在短时间内不易了解。
A．产权
B．质量
C．效率
D．能量
E．环境
征收国有土地上房屋的土地成本包括（ ）。
A、场地平整费
B、城市基础设施建设费
C、渣土清运费
D、青苗补偿费
E、地上物拆除费
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产价格构成。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。
房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师经典例题9节 第9节
动态序列的总变动一般可以分解为（ ）四种动态趋势与波动的经典模式。
A.长期趋势
B.季节波动
C.年度波动
D.循环波动
E.不规则波动
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是动态序列的分解。动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势，即长期趋势、季节变动、循环波动和不规则波动。
从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A、 导致房地产实际价值下降
B、 导致房地产实际价值上升
C、 加大投资者债务负担
D、 抑制房地产市场需求
E 增加房地产市场需求
（）是市、县级人民政府确定的，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
A、房屋征收部门
B、市、县级人民政府
C、地产行业主管部门
D、房屋征收实施单位
答案：A
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
烟尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。
