房地产估价师试题9章 第1章
下列关于不动产经营租赁服务增值税缴纳规定的表述中，正确的是（ ）。
A.个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额
B.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额
C.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率减按1.5%的征收率计算应纳税额
D.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照3%的征收率计算应纳税额
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；选项C错误，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
规划设计条件附图包括的内容有（ ）。
A．建筑密度
B．地块区位和现状
C．道路红线坐标
D．建筑高度
E．容积率
正确答案：BC
BC附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
请根据以下内容回答 10～15 题
（二）某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1～4层为建筑面积相同的商业用房，第5～16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为30%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
第 10 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于（ ）类建设用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
正确答案：B
二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A、 房地产的权益和区位
B、 房地产的权益
C、 房地产的实物和权益
D、 房地产的区位
收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 ( )
此题为判断题(对，错)。
序数效用论采用的分析方法是（ ）。
A.边际成本分析法
B.边际效用分析法
C.无差异曲线分析法
D.有差异曲线分析法
答案：C
解析：
本题考查的是效用。序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。
电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波
B．微波 <超短波<短波<中波<长波
C．微波 >超短波>短波>中波>长波
D．超短波 >短波>微波>中波>长波
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度中，屋面防水最低保修期限为5年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房交付使用。此两书是开发商给购房者的保修，屋面防水最低保修期是3年。施工单位给开发商的保修期是5年。参见教材P113。
下列选项中不属于系统风险的是（ ）。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.决策风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
房地产估价师试题9章 第2章
下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（ ）
A.开征房产税
B.物价水平变化
C.调整房地产信贷规模
D.城市规划变更
答案：B
解析：
本题考查的是制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。
指数平滑法中的平滑指数a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a 越大，则预测值越趋向平滑。（ ）
答案：错
解析：
指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。指数平滑法中的平滑指数a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a 越小，则预测值越趋向平滑。
图3—1是一块三角形ABC的土地。如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。
在图上作辅助线AD、A￡、CE及BF，则有：
三角形ACD 土地的总价为（）元。
A.2046240 B.2064240 C.2178340 D.2862440
房屋查封登记、注销登记和因登记机构错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。（ )
答案：对
解析：
经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取；房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
开发建设该项目，甲公司应依法取得（）。
A、建设项目选址意见书
B、建筑工程施工许可证
C、建设工程规划许可证
D、建设用地规划许可证
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是商品房预售。选项A属于建设用地的条件。
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）。
A．建设工程规划许可证
B．选址规划意见通知书
C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务
E．1：2000或1：500的地形图
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。
A、 2427元/m2
B、 2500元/m2
C、 2575元/m2
D、 2632元/m2
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
本次估价的估价对象应包括（ ）。
A.土地使用权、平房、简易房、水井
B.土地使用权、平房、水井
C.土地使用权、平房、水井、围墙
D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
答案：C
解析：
征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请延期。
房地产估价师试题9章 第3章
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2 公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10 公顷，该耕地近3 年平均年产值为10000 元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是( )。
A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60 万元
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5 人
D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
答案：D
解析：
安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 年平均年产值的4～6 倍，即人均耕地平均年产值的4～6 倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3 年平均年产值的15 倍。
李某通过继承，得到某房地产所有权，若李某欲处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。P155。
进行概率分析时，首先需要做的是（ ）。
A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率
B、选择概率分析使用的财务评价指标
C、列出需要进行概率分析的不确定性因素
D、分析确定每个不确定性因素发生的概率
答案：C
解析：
考点:概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。
我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。
A．1982
B．1984
C．1985
D．1986
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列污染类型中，属于辐射污染的有 ( )。
A.灯光污染
B.视觉污染
C.高压输电线污染
D.垃圾臭气污染
E.医疗照射
答案：A,B,C,E
解析：
放射性辐射污染的主要来源有：
(1)宇宙线。
(2)地球上的天然放射性源。
(3)人类活动增加的辐射。如用钢渣或粉煤灰制砖等，这些材料中往往含有放射性元素。
(4)核燃料的“三废”排放。
(5)医疗照射引起的放射性。医用照射已经成为主要的人工污染源。
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A、标准差系数越大，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为（ ）元/m2。（年折现率为8%）
A、10000
B、11000
C、11553
D、12000
答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/（1+8%）0.5+40/（1+8%）=115.53（万元）。实际单价为：115.53/100=11553（元/m2）。参见教材P107。
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
房地产估价师试题9章 第4章
为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（ ）。
A．棚户区改造
B．城中村改造
C．廉租住房建设
D．经济适用住房建设
E．公共租赁住房建设
答案：A,C,D,E
解析：
《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 ACDE 四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。
下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。
A、 房屋出售
B、 房地产抵押
C、 土地使用权转让
D、 土地使用权出让
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记信息应当是公开的。
房地产转让最主要的特征是（ ）。
A．房地产转让需要资金投入
B．房地产转让申报制度
C．房地产发生权属转移
D．只有符合条件的房地产才能转让
随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是（ ）。
A．消费者愿意支付较高的价格
B．企业处于领导地位
C．消费者以年轻人为主
D．商品住宅多为豪宅
E．以投资性购买为主
答案：错
解析：
本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。具备房屋功能的地下建筑，自用或出租，均需征收房产税。参见教材P236。
关于无差异曲线特征的说法，错误的是（）。
A.无差异曲线凸向原点
B.无差异曲线的斜率为正值
C.无差异曲线又称为等效用曲线
D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小
答案：B
解析：
本题考查的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；（2）无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；（3）无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交；（4）无差异曲线凸向原点。参见教材P177。 @##
债券偿还期限的确定，主要受发行者（ ）等因素的影响。
A.过去一定期限内所调配的资金规模
B.过去市场利率的发展状况
C.证券交易市场的发达程度
D.投资者的投资意向
E.心理状态和行为偏好
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券偿还期限的确定，主要受发行者未来一定期限内可调配的资金规模、未来市场利率的发展趋势、证券交易市场的发达程度、投资者的投资意向、心理状态和行为偏好等因素的影响。
根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师试题9章 第5章
随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场结构。随着房地产企业大型化发展趋势，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。
下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（ ）。
A．商业用房
B．住宅
C．写字楼
D．工业用房
答案：A
解析：
房地产区位环境的优劣对各种性质的房地产的影响具体为：①居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。②商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。③办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。④工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是（ ）。
A．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度 之间的时间长度称为计息周期
B．在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发 生的
C．相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D．如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间， 为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是存计算周期初发生
E．横轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期初
正确答案：AC
AC在把资金的流动情况兑绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。数轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始。
对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司在媒体上发布的广告（ ）。
A．可借用其他相同类型的项目形象
B．可以承诺为购房人办理人住户口
C．不得涉及装修内容
D．由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格
金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是金融信托投资业务。金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。
在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（ ）。
A、一般因素
B、客观因素
C、经验因素
D、区域因素
E、个别因素
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
房地产估价师试题9章 第6章
下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）
A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过5%
C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金帐户内的存储余额
D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有去捏，应免征个人所得税
房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。出租运营费用为每年50元/㎡。假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（ ）元/㎡。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
正确答案：C
该房地产的期房价格=4000元/㎡-（300-50）元/㎡/（1+5%）-（300-50）元/㎡/（1+5%）2—200元/㎡=3335元/㎡
求取报酬率的方法有（ ）。
A．累加法
B．市场提取法
C．投资报酬率排序插人法
D．实际观察法
E．分解法
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
（已完工）参见教材P351。
(2017年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有( )。
A、 抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B、 住房公积金管理中心可能是抵押权人
C、 贷款年限不得超过20年
D、 担保公司也有可能是抵押权人
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（ ）
A建设部
B建设部住宅与房地产公司
C建设部信息中心
D中国房地产估价师与房地产经纪人协会
一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
答案：C
解析：
短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
房地产估价师试题9章 第7章
物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
正确答案：B
物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。
A、 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B、 房地产估价是房地产估价师在给房地产定价
C、 房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证
D、 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E 房地产估价既是科学又是艺术
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（ ）途径。
A．自行改变
B．经上级主管部门批准改变
C．经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
下列占用耕地建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是（ ）。
A.军事设施
B.养老院
C.飞机场跑道
D.农村居民新建住宅
答案：D
解析：
本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。
市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（ ）元/年。
A.1440
B.480
C.540
D.1000
答案：B
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000×12×4%=480（元/年）。
(2017年真题) 决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。
A.销售价格
B.土地费用
C.开发规模
D.资金成本
E.项目风险
答案：D,E
解析：
本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为( )。
A．该两幢房屋的正常市场价值
B．该两幢建筑物的重新建造成本
C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
多数估价是对当前的价值进行评估，一般以（ ）之日为估价时点。
A．委托书签订
B．实地查勘
C．估价报告提交
D．实际目的发生
正确答案：B
估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。
房地产估价师试题9章 第8章
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。杠杆租赁的租赁费用低于其他租赁形式。
房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。
答案：对
解析：
法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。
中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。
如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备金率。反之亦然。
厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。（）
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。参见教材P198。
（ ）是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。
A．房地产经纪
B．房地产咨询
C．房地产评估
D．房地产开发
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有（ ）。
A、该房地产未来第30年的年净收益小于零
B、该房地产的合理经营期限大于22年
C、该房地产的收益价值小于1276.47万元
D、该房地产的收益价值大于875万元
E、该房地产的资本化率为18%
答案：A,B,C,D
解析：
考点:净收益按一定数额递减的公式。A－（n－1）b＝0，170－8（n－1）＝0，n＝22.25。V＝（170/8%－8/8%2）[1－1/（1+8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25＝1118.59（万元）。
张某2年前抵押贷款购买了一套建筑面积50m2产权40年的商铺，10年期贷款总额为20万元，贷款年利率5%，采取等额本息还款方式。现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。
A.42.64
B.50.40
C.51.26
D.58.04
答案：C
解析：
本题考查的是直接资本化法。贷款的年偿还额＝20×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝2.59（万元），未还贷款本金＝2.59/5%×[1－1/（1＋5%）8]＝16.74（万元），下一年度净收益＝70×50×（1－10%）×（1－10%）×12＝3.40（万元），V＝（3.4/5%）－16.74＝51.26（万元）。
P267。
委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（）
答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责后，向委托人追偿。参见教材P404。
土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前5年平均年产值的30倍。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。
房地产估价师试题9章 第9章
城市水污染的主要来源是（ ）。
A、工业废水
B、生活污水
C、农业污染源
D、固体废物
答案：A
解析：
本题考查的是水污染源。工业废水的数量大、种类多、成分复杂，是城市水污染的主要来源。参见教材P59。
因原材料价格上涨和工资增加引起的通货膨胀，属于需求拉上型通货膨胀。（ ）
答案：错
解析：
本题考查通货膨胀。成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。P245。
下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。
A、居住物业投资
B、商用物业投资
C、土地开发投资
D、房地产开发投资
E、房地产经营投资
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项AB为按物业类型划分。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地严投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有（ ）。
A、标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱
B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
答案：D,E
解析：
本题考查的是难以变现。选项A，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
总体必然为同质性总体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（ ）。
A．房地产销售价格调查
B．房地产促销策略调查
C．城镇居民家庭收入调查
D．城市人口地理分布调查
E．城市基础设施状况调查
答案：A,B
解析：
房地产市场营销因素调查包括：①产品调查；②价格调查；③分销渠道调查；④促销策略调查。CE 两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施状况调查属于经济环境调查；D 项，城市人口地理分布调查属于人口资源环境调查。
税收的本质决定了它具有一些特性，不包括下列（ ）。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.动态性
答案：D
解析：
本题考查的是税收的概念及特征。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。
开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的最低保修期限为（ ）年。
A.1
B.4
C.2
D.3
答案：A
解析：
本题考查的是商品房交付使用。开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的最低保修期限为1年。
