21年房地产估价师考试题库精选5辑 第1辑
国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的( )和( )内进行拆迁。
A、 拆迁范围；拆迁方向
B、 拆迁范围；拆迁期限
C、 拆迁地址；拆迁方向
D、 拆迁地址；拆迁期限
答案：B
解析：
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。
房地产市场中的( )，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A．需求饱和
B．供求平衡
C．泡沫经济
D．过度开发
正确答案：D
[答案] D 房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其中之一可以量化
D、收益和风险均能量化
答案：D
解析：
考点:收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
以下各项中，属于农民集体所有的是（）。
A、自留山
B、矿藏
C、荒地
D、山岭
答案：A
解析：
本题考查的是集体土地。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
从事房地产经纪活动的基本条件是（ ）。
A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
正确答案：A
取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。而取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
影响此商业用房估价的实物状况包括（ ）。
A．繁华程度
B．层高
C．辅助设施
D．临街状况
下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产书面咨询收费一般每份300～1000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%
B．房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费
C．房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取
D．房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收
E．实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%
21年房地产估价师考试题库精选5辑 第2辑
某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A.避强定位方式
B.二次定位方式
C.对抗性定位方式
D.产品差别化方式
答案：B
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位主要有三种方式：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等四个方面的工作。
A.客户评价
B.项目评估
C.担保方式评价
D.贷款综合评价
E.环境评价
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四方面的工作。
××市××钢铁股份有限公司，以其名下一一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。
该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。
请问：
1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?
2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?
3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?
正确答案：
1．作为对工业房地产的估价，其特点有：
(1)涉及行业多；
(2)非标准厂房多，单价相差大；
(3)要区分设备和建筑物造价。
2．作为对工业房地产的估价，其常用方法有：
(1)市场法；
(2)收益法；
(3)成本法。
3．(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有：
1)交通条件；
2)基础设施；
3)地理位置。
(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有：
1)用地面积与形状；
2)地点、水文条件；
3)房地产用途。
以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。应由受让方办理出让手续。
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不属于普通股股东享有的权利的是（ ）。
A.参见股东大会
B.参见表决
C.对公司债务负有限责任
D.股息红利分配的要求
答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。普通股股东享有的权利有：（1）参加股东大会的权利；（2）参加表决的权利；（3）股票转让权；（4）股息红利分配的要求权；（5）公司剩余财产的分配权；（6）对公司事务的质询权。选项C是普通股股东应承担的义务。
由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。（ ）
此题为判断题(对，错)。
农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。（ ）
正确答案：×
农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。“必须”应为“可以不”。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
21年房地产估价师考试题库精选5辑 第3辑
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期，土地到期无偿收回建筑物及土地使用权；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重置成本是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分）
答案：
解析：
价值时点是2013年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。
成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）土地重新购建价格
（2）建筑物重新购建价格1800×1.32×1＝2376（万元）；
（3）建筑物折旧
1）物质折旧
①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元
②空调以外的其他设备折旧费＝80×8/10＝64万元
③土地到期，建筑物及土地使用权无偿收回，建筑物使用年限为49年，
长寿命项目折旧费＝（2376－30－80）×8/49＝369.96（万元）
④物质折旧小计：463.96万元
2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）
在用建筑物重置成本情况下，功能过剩折旧＝超额持有成本
建筑物折旧小计：463.96+5.98=469.94（万元）
建筑物市场价值＝1643.02＋2376-469.94=3549.08（万元）。
从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。
在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（ ）等求取该土地的重新购置价格。
A.比较法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
E.长期趋势法
答案：A,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取土地的重新购建成本，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取。
下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度是（ ）。
A.物业服务招投标制度
B.物业管理议标制度
C.物业承接查验制度
D.住宅专项维修资金制度
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。
一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正相关，收益性与安全性负相关。（ ）
答案：错
解析：
一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。
就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
正确答案：C
[答案] C 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
(2015真题) 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。
对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（ ）分析。
A．总量结构
B．产品结构
C．投资结构
D．区域结构
答案：D
解析：
房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
下列建设工程必须实行监理的是（）。
A.三峡水利工程
B.农民个人出资自建住宅
C.利用亚洲开发银行贷款工程
D.利用外国政府援助资金的工程
E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
答案：A,C,D
解析：
下列建设工程必须实行监理：①国家重点建设工程。②大、中型公用事业工程。③成片开发建设的住宅小区工程。④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。⑤国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P75。@##
21年房地产估价师考试题库精选5辑 第4辑
下列说法正确的是（ ）。
A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行
D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行
有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（ ）。
A、划分路线价区段
B、设定标准临街宽度
C、调查评估路线价
D、制作价格修正率表
E、计算临街土地的价值
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是土地成本。选项B错误，每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍；选项D错误，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的30倍。参见教材P290～291。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图。
（ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A．因子推演法
B．趋势平滑法
C．加权平均法
D．回归分析法
正确答案：D
回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
下列关于契税的计税依据，表述正确的有（ ）。
A.国有土地使用权出让.土地使用权出售.房屋买卖，为成交价格
B.土地使用权赠与.房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定
C.土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格
D.征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据
E.在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所以选项C不正确。
综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5％。（ ）
答案：对
解析：
有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGJM）来求取估价对象价值的方法。由题意，该房地产的第一年净收益NOI＝有效毛收入－运营费用＝10－2.5＝7.5（万元）；该房地产价值V＝有效毛收入×有效毛收入乘数＝10×10＝100（万元）；该房地产的资本化率R＝
21年房地产估价师考试题库精选5辑 第5辑
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。
房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作
A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
物权成立后，无论其标的物辗转落入何人手中，权利人均可追及标的物行使其权利，说明物权具有（ ）。
A.排他效力
B.优先效力
C.追及效力
D.朔不及往效力
答案：C
解析：
本题考查的是物权概述。追及效力是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人手中，权利人均可追及标的物行使其权利。
成本法中的利息计算，包括（ ）的利息。
A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D．借贷资金
E．自有资金
正确答案：DE
投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
正确答案：AC
银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。( )
通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。
A．1988年《宪法修正案》
B．1986年《宪法修正案》
C．《土地管理法》
D．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。
A.征收基本农田5 亩
B.征收基本农田以外的耕地45 公顷
C.征收园地600 亩
D.征收集体建设用地45 公顷
E.征收未利用土地50 公顷
答案：A,B
解析：
征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和（ ）等方面情况进行深入细致地研究。
A．自然
B．技术
C．经济
D．社会
