2021房地产估价师预测试题9节 第1节
基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。
A.旅游设施用地
B.商品住宅开发用地
C.廉租住房用地
D.高新技术研发用地
E.烟草企业用地
答案：A,B,D,E
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
房地产间接投资的形式主要有( )。
A、 投资房地产信托
B、 购买住房抵押支持证券
C、 购买房地产企业债券
D、 购买物业用于出租经营
E 购买土地进行开发
为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则
答案：D
解析：
本题考查的是一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般也应遵循一贯性原则。P172。
在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是需求及其变动。在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的负相关关系，即两者之间存在反向变动的关系
某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
2021房地产估价师预测试题9节 第2节
11利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的是（ ）
A项目净现值期望值大于零，则项目可行
B净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E净现值期望值相同时，标准差小的方案为由
城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
A.增值税
B.财产税
C.消费税
D.流转税
E.营业税
答案：A,C
解析：
城市维护建设税(以下简称城建税)——是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
A．该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿
B．搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
C．因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿
D．因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
答案：B
解析：
房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：①被征收房屋补偿费；②搬迁费；③临时安置费；④停产停业损失补偿费；⑤补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。
因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市用地评价。城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价，不包括社会条件评价。P24。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
答案：C
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
正确答案：
1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
2021房地产估价师预测试题9节 第3节
（ ）垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。
A.中央银行
B.中国银行
C.商业银行
D.政策性银行
答案：A
解析：
本题考查的是中央银行。中央银行垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列耕地中，属于免征耕地占用税的是( )。
A.制药企业占用耕地
B.医院占用耕地
C.港口占用耕地
D.停机坪占用耕地
答案：B
解析：
免税范围
1.军事设施占用耕地；
2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
影响面最广的一种环境污染是（ ）。
A.大气污染
B.环境噪声污染
C.水污染
D.固体废物污染
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声污染的概念。大量的研究表明，环境噪声污染是影响面最广的一种环境污染。
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
战略性发展规划是城市建设实施控制的直接依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市详细规划是城市建设实施控制的直接依据。
最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。
2021房地产估价师预测试题9节 第4节
某住宅的建筑面积为100㎡，买卖合同约定成交价为10000元/㎡，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6％，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A．90.19
B．95.85
C．100.57
D．105.28
答案：D
解析：
建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40／（1＋6％）]＋8／（1＋6％）＝105.28（万元）。
按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳不动产登记费。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记收费。不动产登记费用由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产抵押权登记，由登记为抵押权人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，由共有（用）人共同缴纳。参见教材P164。
下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。
A．速动比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
正确答案：ABCE
[答案] ABCE 反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。
甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
保障房的实际容积率为( )。
A. 3.2
B. 4.2
C. 4.4
D. 5.8
答案：B
解析：
规划建筑面积=土地面积× 容积率=100000X 3=300000m2 ， 保障房面积=规划建筑面积X 20%=300000x 20%=60000m2 ， 商品住宅建筑面积=300000 X ( 1- 20%) =240000m2 ， 商品房实际容积率为2.8 ， 则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积/商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29旷， 保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积/保障住房土地面积=60000/ ( 100000- 85714.29) =4.2 。
会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是会计报表的意义和作用。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。
求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是重新购建价格的求取思路。求取房地重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟房地产开发建设过程，这种求取重新购建价格的路径，称为“房地合估”路径。二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重新购建价格、建筑物重新购建价格，然后将两者相加。这种求取重新购建价格的路径，称为“房地分估”路径。房地分估路径求取的估价结果比房地合估求取的估价结果低。
从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。
A．土地
B．劳动力
C．资本
D．经验
E．环境
一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师预测试题9节 第5节
关于开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，囚房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目（ ）。
A．有预售或预租收入
B．满足资本金投入比例要求
C．有合作投资方
D．已落实施工队伍
答案：B
解析：
对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35％。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（ ）。
A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C.若△IRRD.若△IRR
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果差额投资内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。
农用地包括( )。
A、 养殖水面
B、 草地
C、 耕地
D、 水利设施用地
E 未利用地
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值＋后续必要支出。（ ）
答案：错
解析：
考点:假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售 300 套。
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（ ）。
A.已通过竣工验收
B.公共设备具备交付条件
C.物业管理方案已落实
D.取得房屋所有权证书
答案：A,B,C
解析：
商品房现售必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
某开发谷司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
第102题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．四类用地
（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A、描述性调查
B、试探性调查
C、因果性调查
D、创造性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
2021房地产估价师预测试题9节 第6节
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（ ）。
A、增加
B、减少
C、不变
D、无法确定
答案：A
解析：
考点:房地产需求。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。
下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
正确答案：D
收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某获得的超额利润为（ ）万元。
A.20
B.70
C.72
D.102
答案：B
解析：
当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。则胡某获得的超额利润=240－170=70（万元）。
下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是( )。
A．财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
B．财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率小将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
C．动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标
D．开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比
正确答案：D
[答案] D 应为年净经营收入与总开发成本之比。
城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
正确答案：A
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若尽E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意。参见教材P134。
特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。
张某转让雇主李某无偿赠与的房产，应以转让收入作为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是个人所得税。受贈人取得赠与人无偿贈与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收人减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
2021房地产估价师预测试题9节 第7节
在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（ ）。
A、用地性质
B、用地面积
C、建筑密度
D、人口容量
E、绿地率
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。
房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、( )等方面服务的经营活动。
A.测绘
B.估价
C.技术
D.管理
答案：C
解析：
房地产开发经营业的主要业务是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。
房地产咨询业的主要业务是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。@##
以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
销售均价20000元/m2为（ ）。
A．众数
B．中位数
C．算术平均数
D．几何平均数
正确答案：C
算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均，有简单算术平均数和加权算术平均数两种。
签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。
A．房屋预告登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋转移登记
D．商品房预售合同登记备案
投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。（ ）
正确答案：×
投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重 建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。
王某和甲银行在设立1000万元最高额抵押权之前，已经存在100万元的债权，该部分债权不可转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。P147。
2021房地产估价师预测试题9节 第8节
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
正确答案：ABC
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：①未来净收益的大小－－未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短－－获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性－－获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。
A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
答案：A
解析：
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
（三）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 105 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（ ）。
A．采取人工加固措施
B．降低地下水位
C．用大型土石方修筑地基
D．按条形基础砌筑
房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A、 权益和区位
B、 权益
C、 实物和权益
D、 区位
答案：D
解析：
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
设计变更发生以后，如无正当理由工程师在报告送达之日起7日后变更合同价款报告自动生效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )
2021房地产估价师预测试题9节 第9节
征收基本农田，须经（ ）批准。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．县级人民政府
答案：A
解析：
征收土地批准权限的规定有：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳不动产登记费。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记收费。不动产登记费用由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产抵押权登记，由登记为抵押权人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，由共有（用）人共同缴纳。参见教材P164。
某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/m2。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。
A.项目是否符合产业政策
B.项目主要产品质量符合国家的规定
C.是否合理开发并有效利用资源
D.是否对重大公共利益产生有利影响
E.是否危害经济安全.社会安全
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。
限额设计就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。 ( )
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（ ）。
A．有不少于1000万元人民币的注册资本
B．有一定数量的周转住房
C．是非银行性金融机构
D．可要求借款人提供抵押反担保
正确答案：B
此题已过时，B项正确。但根据《物权法》第171条规定，D项也有可能正确。
下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）
A 奢侈品的需求价格弹性相对较大
B 占家庭指出比例较大的上品，其需求价格弹性相对较小
C 商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D 商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品
E 商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、 E2、 E3分别上升10% ，财务净现值分别变化-12.1 % 、12.6 % 和-11.8% , 则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序（ ）。
A.E1、 E2、 E3
B.E3、 E2、 E1 、
C.E2、 E1、 E3
D.E1、 E3、 E2
答案：C
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。敏感度大小看变化程度，及绝对值，正负号表示影响的方向是同向还是反向。
