房地产估价师经典例题8章 第1章
损失赔偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照（ ）的征收率计税。
A.3%
B.5%
C.11%
D.20%
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。
A．1988年《宪法修正案》
B．1986年《宪法修正案》
C．《土地管理法》
D．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
正确答案：A
1988年4月11日，在七届全国人大一次会议上，通过了宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，改为"土地的使用权可以依照法律的规定转让"，这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。
某房地产估价机构调查了所在城市2009 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（ ）。
A．2460 和1980
B．2460 和5880
C．2746.67 和1980
D．2746.67 和5880
答案：A
解析：
中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。上述标志值按大小顺序排列：
1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880，2460 处在中间位置，为中位数。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。“1980”出现了4 次，属于出现频率最高的标志值，为众数。
房地产估价师经典例题8章 第2章
报建审批管理主要包括审批核发（ ）。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
正确答案：ABC
城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
会计核算的四个假设相互依存，相互补充，确定了会计核算空间范围的是（ ）。
A.会计主体假设
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
答案：A
解析：
本题考查的是会计假设。会计主体确定了会计核算的空间范围；持续经营和会计分期确立了会计核算的时间范围；货币计量为会计核算提供了必要的手段。参见教材P362。
答案：错
解析：
本题考查的是收益型物业管理中的运营费用。我国房地产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（ ）。
A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价
B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价
C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托
D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。
某城中村的待改造棚户区，其居住用地属于（ ）。
A.一类居住用地
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是城市用地。棚户区属于三类居住用地，是最差等级的居住用地。P16。
房地产估价师经典例题8章 第3章
成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均单位价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、室内装饰装修等因素调整后才可得到该套住房的单位价值。
（ ）是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。
A.永久荷载
B.必然荷载
C.可变荷载
D.偶然荷载
答案：A
解析：
本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。 ( )
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。
以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）
答案：错
解析：
根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。②按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
房地产估价师经典例题8章 第4章
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（ ）
答案：对
解析：
考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。
需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产2002~2006年的价格并计算其逐年上涨额见表2—9。
预测该宗房地产2008年的价格为（ ）元/m2。
A.873.0 B.879.0 C.882.0 D.891.0
房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积2倍计算建筑面积。（ ）
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )
答案：错
解析：
假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
房地产转让是指房地产权利人通过（ ）或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
A、买卖
B、出租
C、抵押
D、赠与
E、质押
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产估价师经典例题8章 第5章
量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（ ）特性。
A、适于进行长期投资
B、需要适时的更新改造
C、存在效益外溢和转移
D、易产生资本价值风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业。房地产中介服务业包括房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。
A.物业管理
B.房屋勘察设计
C.房地产开发经营
D.房地产中介服务
答案：B
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。
A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日
答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。
房地产估价师经典例题8章 第6章
下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）调查。
A．市场需求容量
B．消费者行为
C．市场营销因素
D．竞争情况
有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
正确答案：A
有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。
建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。
A．同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B．供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律 C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D．供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E．供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；
B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。
房地产估价师经典例题8章 第7章
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
开发建设该项目，甲公司应依法取得（ ）。
A.建设项目选址意见书
B.建筑工程施工许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设用地规划许可证
答案：B,C
解析：
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资 25％以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案。AD 两项属于建设用地的条件。
根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即（ ）。
A.大城市1.5～30元
B.大城市1.2～24元
C.中等城市1.2～24元
D.小城市0.9～18元
E.县城.建制镇.工矿区0.6～12元
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途其拥有者可以随意决定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是用途多样。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。参见教材P62。@##
下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是（ ）。
A．城乡居民房屋保险
B．建筑工程一切险
C．企业财产保险
D．安居定期保险
答案：D
解析：
财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的，保险人根据保险合同承担承保责任范围内的自然灾害、意外事故等风险，并因其发生对所造成的损失承担赔偿责任的一种保险。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。D 项属于房地产的人身保险。
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
房地产估价师经典例题8章 第8章
某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A、 0.36
B、 1.22
C、 2.78
D、 3.25
答案：C
解析：
依题意，可根据公式：?
关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。
A．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B．利润总额=经营利润+营业外收支净额
C．税后利润=利润总额-所得税
D．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E．销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
正确答案：ABC
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房地产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。
估价测算中应采用的投资回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8%
C.9%
D.10%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。
一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（ ）万元。
A.72
B.75.47
C.76
D.80
答案：D
解析：
本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4×（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（万元）。
控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（ ）。
A、用地性质
B、用地面积
C、建筑密度
D、人口容量
E、绿地率
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。
