2021房地产估价师每日一练7辑 第1辑
（ ）要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
A.合理原则
B.有效原则
C.合法原则
D.公正原则
答案：C
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年份营业收入以及运营成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。
甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（ ）。
A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ）。
A．该两幢房屋的正常市场价值
B．该两幢建筑物的重新建造成本
C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
年度土地储备计划包括（ ）等指标。
A.年度供应规模
B.年度土地新增规模
C.年度前期开发规模
D.年度后期开发规模
E.年初与年末土地储备规模
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划等指标。
城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。参见教材P64。
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。（ ）
正确答案：×
资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表。
2021房地产估价师每日一练7辑 第2辑
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A、某一基准时刻
B、日历年度的年初
C、资金运动的时间始点
D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
答案：A,C,D
解析：
考点:现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A、 随机型竞争者
B、 凶猛型竞争者
C、 选择型竞争者
D、 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。
商品房现房广告不得涉及的内容是（）。
A、装修装饰
B、开发企业名称
C、物业管理内容
D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。（ ）
答案：错
解析：
【考点】资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为終值或未来值，但不是实际发生的金额。
一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
现实货币M1是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。
答案：对
解析：
现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。
运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）
2021房地产估价师每日一练7辑 第3辑
资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。
某基金设立后，可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，甚至不断调整组合结构，并允许持有人赎回，该基金的分类为（ ）。
A.封闭型基金
B.开放型基金
C.自由型基金
D.单位型基金
E.股权式基金
答案：B,C
解析：
本题考查的是投资基金类别。可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，即为管理型基金，又称自由型和融通型；允许持有人赎回，即为开放型基金。参见教材P298。
房地产供给有限特性的本质是（）。
A.土地总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大
答案：B
解析：
本题考查的是供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
下列取得房地产的行为中，不免征契税的是（）。
A、纳税人承受荒山土地使用权，用于农业生产
B、因不可抗力灭失重新购买住房
C、城镇职工第一次购买公有住房
D、购买普通住房且属于该家庭唯一住房
答案：D
解析：
本题考查的是契税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者，免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
酬金制物业服务费的构成包括（）。
A.物业服务成本
B.物业服务支出
C.法定税费
D.物业服务企业的酬金
E.物业管理企业的利润
答案：B,D
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）。
A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
正确答案：CE
CE利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。
复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（ ）
答案：错
解析：
复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（ ）等其他形式来偿付。
A．劳务
B．工资
C．贷款
D．高贷
正确答案：A
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。
2021房地产估价师每日一练7辑 第4辑
下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。
A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C.征地安置补助费归农村集体组织所有
D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年耕地平均年产值的30倍
E.征地时所称的地上附着物包括地下管线
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。（ ）
此题为判断题(对，错)。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。则该宗房地产的合理经营期限为：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。
在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 ( )
答案：错
解析：
在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。因为市场价值是客观的价值。而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在封闭和开放经济中，总需求曲线总是向上倾斜的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是总需求与总供给。在封闭和开放经济中，总需求曲线总是向下倾斜的。
可行性研究的内容包括（ ）等。
A．项目概况、资源供给
B．项目构成及布置
C．项目经济及社会效益分析
D．销售成本，经营成本估算
E．环境影响评价
正确答案：ACE
ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。
答案：错
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。
需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（ ）方面的内容。
A.土地使用权状况
B.土地所有权状况
C.土地利用现状
D.土地使用管制
答案：D
解析：
本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对于房地产开发用地还要说明规划条件。
2021房地产估价师每日一练7辑 第5辑
关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（ ）。
A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定
B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围
C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响
D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场
答案：A
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。
在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益期限为有限年的公式的假设前提是( )。
A．净收益每年不变
B．报酬率不等于零
C．收益期限为有限年
D．以上均正确
正确答案：D
房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ）。
A．向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利
B．审核相关资料、程序的合法性
C．组织当事人调节
D．核实补偿安装标准
E．出具裁决终结书
正确答案：ABCD
房屋拆迁行政裁决的最后一个程序应设为：经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。
具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（ ）。
A、工业污染源
B、交通污染源
C、生活污染源
D、大气污染源
答案：C
解析：
本题考查的是大气污染源。生活污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。参见教材P54。
住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设工程竣工验收由（ ）单位组织实施。
A．施工
B．建设
C．监理
D．工程质量监管
答案：B
解析：
建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15 日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练7辑 第6辑
结构施工图不是指导（ ）的依据。
A.外立面装修
B.编制预算
C.施工组织设计
D.施工进度计划
答案：A
解析：
本题考查的是建筑识图基础。结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。
强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（ ）
答案：错
解析：
在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。
主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
A．直接融资
B．间接融资
C．开发投资
D．置业投资
正确答案：B
[答案] B 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。
（一） 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查，该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/（m2·天），地上1～4 层的客观租金水平为3.0/元（m2·天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案：D
解析：
采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。
房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。
A．20%
B．25%
C．30%
D．35%
正确答案：C
[答案] C 由于房地产业与金融业息息相关，因此投资者可以使用银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而只需投入占总投资30%左右的自有资金。
(2015年真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
E.制度因素的影响
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
（ ）作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
A.分散危险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.防灾防损
答案：A
解析：
本题考查的是保险的职能。分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水工程、场地平整等。（ ）
答案：错
解析：
考点:进度控制。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。
2021房地产估价师每日一练7辑 第7辑
多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者信心指数
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。P44。
决定某类房地产供给量的主要因素有（ ）。
A、该类房地产的价格水平
B、消费者的收入水平
C、该类房地产的开发成本
D、该类房地产的开发技术水平
E、房地产开发企业对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和所得税
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。
下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。
A．33.3
B．3.12
C．20
D．60%
在财务评价中，将（ ）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、资本金利润率
D、投资利润率
答案：D
解析：
本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
建筑区划内的道路，属于( )。
A.原房地产开发企业所有
B.物业服务企业所有
C.业主共有
D.业主与物业服务企业共有
答案：C
解析：
《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。
