房地产估价师模拟试题5卷 第1卷
房地产投资的（ ）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.提高投资者资信等级
B.相对较高的收益水平
C.易于获得金融机构的支持
D.能抵消通货膨胀的影响
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12 %，五年中每年年末至少要 存款（ ）元。
A．12592.78
B．22192.78
C．12903.23
D．16000
正确答案：A
政策保险一般可以分为（ ）。
A、农业保险
B、信用保险
C、输出保险
D、巨灾保险
E、准入保险
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保险的种类。政策保险一般可分为四类：（1）农业保险；（2）信用保险；（3）输出保险；（4）巨灾保险。
甲方（开发公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000㎡的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2016年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。
确定评估结论的依据应是（ ）。
A、以1500万元作为评估值
B、以（1400+1580）/2=1490万元作为评估值
C、以2016年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值
D、以2014年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。这是一个以过去时点（以2016年7月接受委托之日作为“现在时点”来看，2014年12月工程停建时是价值时点）为价值时点进行评估的实例，应以2014年7月至12月的房地产市场状况为准进行估价。
下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。
A．应做到诚实正直、公正执业
B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
下列各项中，不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是（ ）。
A.生产准备及开办费
B.研究试验费
C.环境影响评价费
D.场地准备及临时设施费
答案：A
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A，属于工程建设其他费用中的其他资产费用。
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
正确答案：D
[答案] D 收益类相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟试题5卷 第2卷
某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
A.2013年6月1日至2016年2月1日
B.2013年6月1日至2016年8月1日
C.2014年8月1日至2016年2月1日
D.2014年8月1日至2016年8月1日
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。
由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由（ ）管理和使用。
A.农村集体经济组织
B.安置单位
C.组织单位
D.个人
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
下列关于所有权的表述中，正确的有( )。
A.所有权是从物权
B.所有权是自物权
C.可对所有权人的物设置他项权利
D.共有是确定份额的共同所有
E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
答案：B,C
解析：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。
以下不属于房地产区位因素的有( )。
A、 朝向
B、 交通
C、 相邻房地产的用途
D、 地形
不计入房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日90日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。（ ）
此题为判断题(对，错)。
开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。
A．1716
B．1741
C．3985
D．1213
假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）
正确答案：×
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
房地产估价师模拟试题5卷 第3卷
及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和政府部门之间良好关系的关键。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是协调与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。
测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
答案：对
解析：
长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。( )
正确答案：×
[答案] ×
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ）。
A．101万元
B．137万元
C．256万元
D．500万元
正确答案：B
NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产抵押合同，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，不影响抵押这一从合同的有效。( )
开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。
A．1716
B．1741
C．3985
D．1213
下列建设用地使用权取得途径中，属于房地产转让方式的有（ ）。
A.买卖
B.行政划拨
C.赠与
D.土地租赁
E.国家出让
答案：A,C
解析：
本题考查的是国有土地。取得建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得、通过国家出让方式取得、通过房地产转让方式取得、通过土地或房地产租赁方式取得。其中买卖、赠与或者其他合法方式属于房地产转让取得方式。
房地产估价师模拟试题5卷 第4卷
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
能否改建的最终批准权在（ ）。
A.政府房地产管理部门 B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门 D.上级总公司
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B 市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C 房地产市场在过去无明显的季节变动
D 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
(2015真题) 抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。（）
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。抽样调查，全称为随机抽样调查，是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本，以样本数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选的方式划分，有纯随机抽样调查、机械抽样调查、类型抽样调查和整群抽样调查。
商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。
如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（ ）。
A、购买成本
B、土地取得费用
C、装修费用
D、运营成本
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。参见教材P148。
为了公共利益的需要，可以做出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。
A.棚户区改造
B.城中村改造
C.廉租住房建设
D.经济适用住房建设
E.公共租赁住房建设
答案：A,C,D,E
解析：
保障性住房是享受政策支持的住房，包括①廉租住房、②经济适用住房、③公共租赁住房、④限价商品住房。2008 年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程。
影响房地产价格的经济因素主要有( )。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化
C．财政收支及金融状况、利率
D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
正确答案：ACD
[答案] ACD
B选项属于社会因素，E选项属于人口因素和行政因素。
房地产估价师模拟试题5卷 第5卷
一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（ ）。
A、土地总价
B、楼面地价
C、建筑物单价
D、房地单价
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A、该市人民政府土地管理部门
B、该区人民政府土地管理部门
C、该区人民政府
D、该市人民政府
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业 银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是（ ）。
A．未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施 工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
B．房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求
C．对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制
D．密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用
E．对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%
正确答案：ABC
ABC D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部负效应
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
正确答案：ABD
市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。
房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。（ ）
正确答案：×
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间各不相同。
建筑排水系统按其排放的性质不包括（ ）。
A.生活污水
B.地下水
C.生产废水
D.雨水
答案：B
解析：
本题考查的是建筑排水设备。建筑排水系统按其排放的性质可分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和 自营收入。下列有关的计算公式不正确的是（ ）。
A．自营收入=营业额一商品营业成本一行政管理部门收取的管理费、财务费
B．出租收入=出租房屋建筑面积×房屋的租金单价
C．销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价
D．经营收入=自营收入+出租收入十销售收入
正确答案：A
自营收入一营业额一商业营业成本一自营中的商业经营风险回报。
某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。
该投资项目的现金回报率为（ ）。
A.6.92% B.8.5% C.11.53% D.17.3%
