房地产估价师考试真题8卷 第1卷
人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失100×1500×6=90（万元）；搬迁费1300×2×100=26（万元）；合计266万元；修复后的价值增值：[5000×（1－5%）－4500]×10000=250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万元。选项C，不修复的时候的价值减损额为（5000－4500）×10000=500（万元）。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5（万元）。
某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )，
A.既是外墙也是纵墙
B.既是外墙也是横墙
C.既是山墙也是纵墙
D.既是山墙也是横墙
所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书
答案：错
解析：
《城乡规划法》规定：“①按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，②以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。
李某是17周岁的高中生，经常利用课余时间打工挣零用钱。根据《中华人民共和国民法通则》，李某( )。
A.属于完全民事行为能力人
B.应被视为完全民事行为能力人
C.属于限制民事行为能力人
D.属于无民事行为能力人
答案：C
解析：
限制民事行为能力人——是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。
在中国，8周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。
房地产估价师考试真题8卷 第2卷
潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。
A、 目标
B、 途径
C、 市场化
D、 商品化
下列不应免缴房产税的是（ ）。
A．职工自由住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权未确定以及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多?
正确答案：
保险评估中用的较多的方法是成本法，也可用市场法。
建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。
A.选址意见书
B.建设用地规划许可证
C.建筑工程施工许可证
D.建设工程规划许可证
答案：D
解析：
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
(2015真题) 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（）。
A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。
房地产估价师考试真题8卷 第3卷
房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（ ）
答案：对
解析：
考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（ ）。
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格为50万元
D．该房地产的实际价格高于50万元
E．该房地产不存在名义价格
答案：A,B,C
解析：
名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。
(2015年真题) 下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。
A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。
王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2012 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税（ ）万元。
A．0
B．4
C．24
D．25
答案：C
解析：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。本案例，王某应缴纳个人所得税=（125－5）×20％=24（万元）。
下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是（ ）。
A.继承
B.赠与
C.抵债
D.交换
答案：A
解析：
本题考查的是契税。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。
房地产估价师考试真题8卷 第4卷
某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（ ）万元。
A．1．92
B．3．60
C．4．57
D．6．00
张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据《中华人民共和国合同法》“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
（ ）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
A、寻求多样化购买行为
B、习惯性购买行为
C、化解不协调购买行为
D、复杂购买行为
答案：B
解析：
考点:消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（ ）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构分析
D.投资结构分析
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
房地产估价师考试真题8卷 第5卷
（ ）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
A.类比法
B.收益折现法
C.净资产折扣法
D.成本法
答案：B
解析：
本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（ ）。
A.建筑密度
B.车泊位
C.容积率
D.绿地率
E.建筑红线后退距离
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项A，建筑密度，即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；选项C，容积率可根据需要制定上限和下限。
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。
房地产企业可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。（ ）
答案：对
解析：
考点:股票市场融资。可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。
下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（ ）。
A.必须依法办理再保险
B.必须提存保险保障基金
C.不得提取未到期责任准备金
D.必须建立保险精算制度
答案：C
解析：
本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。
房地产估价师考试真题8卷 第6卷
按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围
答案：错
解析：
下列各项个人所得，应纳个人所得税：
1.工资、薪金所得；
2.个体工商户的生产、经营所得；
3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
4.劳务报酬所得；
5.稿酬所得；
6.特许权使用费所得；
7.利息、股息、红利所得；
8.财产租赁所得；
9.财产转让所得；
10.偶然所得；
11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。
在现在流量图上，横坐标轴“0”点 所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
正确答案：C
[答案] C 市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。
以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（ ）。
A、开发项目所处区位和具体位置
B、项目所在城市、区和街道
C、土地面积和规划用途
D、土地开发状况和地上物状况
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。
房地产估价师考试真题8卷 第7卷
城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）。
A.建筑高度
B.建筑结构
C.容积率
D.土地使用权来源
E.土地用途
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。
下列可以作为强制拆迁证明人的有（ ）。
A．拆迁单位代表
B．被拆迁人单位代表
C．街道办事处
D．居委会
E．当地公安部门代表
正确答案：BCD
强制拆迁时，应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。
在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。
A．经济成本
B．总成本
C．平均成本
D．边际成本
E．会计成本
预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为计入其信用档案。（ ）
答案：对
解析：
《房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案包括注册房地产估价师的基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为、不良行为记录、投诉情况等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。
房地产估价师考试真题8卷 第8卷
交易日期修正的具体方法为（ ）。
A．价格指数
B．价格变动率
C．百分率法
D．价格可变系数
E．差额法
正确答案：ABC
D、E两项属于房地产状况调整方法之一。
在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据
答案：错
解析：
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。
