2021房地产估价师预测试题6卷 第1卷
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不是直接融资的优点的是（ ）。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A．普通商品住宅
B．城市基础设施用地
C．公立学校办公楼
D．大型商场
E．经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998 年 7 月 3 日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
税收本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是税收的概念及特征。税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。
若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 ( )元。
A．320
B．1200
C．1210
D．210
正确答案：A
[答案] A In=p?n?i=2000×2×8%＝320(元)
2021房地产估价师预测试题6卷 第2卷
经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（ ）。
A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入
答案：C,D
解析：
考点:营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。
站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。
A、 经营利润
B、 建造利润
C、 实现利润
D、 税后利润
E 可分配利润
答案：A,C,D,E
解析：
此题属于熟悉范畴。根据教材中有关利润的内容。
投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
A、减少或避免投资决策的失误
B、提高项目的经济效益
C、为项目决策提供依据
D、提高项目的社会和环境效益
E、为项目后期的经营决策提供依据
答案：A,B,D
解析：
考点:可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
甲公司合法取得该地块的土地使用权，应（ ）。
A．向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B．向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C．向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D．向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
2021房地产估价师预测试题6卷 第3卷
短期信用工具不包括( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.股票
答案：D
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
按照物业类型划分，房地产投资分为（ ）。
A.酒店与休闲娱乐设施投资
B.房地产开发投资
C.政府投资
D.商用物业投资
E.特殊物业投资
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。参见教材P131。
房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及房地产交易、抵押、税收、征收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在古今中外都是估价活动中的主流。 ( )
此题为判断题(对，错)。
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式
答案：错
解析：
当事人应当在合同中约定合同约定面积发生误差的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。
针对一般纳税人，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。参见教材P148。
2021房地产估价师预测试题6卷 第4卷
从理论上一讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向．地价可视为基本不变。
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是物的种类。孳息分为天然孳息和法定孳息。
主要用于评估不可修复的房地产价值减损额的估价方法是（ ）。
A、损失资本化法
B、修复成本法
C、标准价调整法
D、基准地价修正法
答案：A
解析：
考点:损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。
下列各项中，（ ）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。
A、电话
B、座谈
C、问卷
D、邮寄
答案：C
解析：
考点:市场调查的步骤。收集一手资料时常采用的调查方法有观察法、访问法、问卷法、实验法，问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。
收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（ ）。
A.成交价格
B.议价时间
C.成交日期
D.交易方式
E.交易目的
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是收集交易实例。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息，收集的交易实例信息一般包括以下内容：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。
2021房地产估价师预测试题6卷 第5卷
在拆迁过程中，拆迁入与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（ ）。
A、过去数据简单算术平均法
B、未来数据简单算术平均法
C、过去数据资本化公式法
D、未来数据资本化公式法
答案：D
解析：
本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法
受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度是( )。
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：C,D,E
解析：
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即①房地产价格申报制度、②房地产价格评估制度、③房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产开发费用不包括（ ）。
A.运营费用
B.财务费用
C.管理费用
D.销售费用
答案：A
解析：
本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（ ）。
A．地形、地势
B．土地开发程度
C．土地用途、容积率
D．朝向、楼层
E．外部配套设施
答案：A,B,C
解析：
房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。其中，房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
2021房地产估价师预测试题6卷 第6卷
某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基底面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价假设。建筑用地面积＝500/50%＝1000（m2），容积率＝总建筑面积/用地面积＝6000/1000＝6。
(2014真题) 对人体危害最大的颗粒污染物是（）。
A.尘粒
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘
答案：C
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘对人体的危害最大。
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（ ）
正确答案：×
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。
房地产市场分析报告通常包括的内容有（ ）。
A.财务状况分析
B.地区经济分析
C.市场供求分析
D.吸纳量计划预测
E.敏感性分析
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。
下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）
A保险费
B房产税
C法律费
D贷款利息
城市房屋拆迁的裁决应当由（ ）做出。
A．仲裁机构
B．人民法院
C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
正确答案：D
根据国家有关规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。
