2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第1卷
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（ ）
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
正确答案：ABC
D项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建2万m2商住楼，其中营业房0.3万m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的O.3万m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。
第103题：甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。
A．拆迁计划
B．拆迁方案
C．拆迁安置补偿资金证明
D．公司拆迁资格证明
关于任意拍卖，下列说法错误的是( )。
A、 以生效的法律文书为依据
B、 属于民事行为
C、 必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D、 目的在于将物品换价兑现
答案：A
解析：
任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。
股票的（ ）与股票的盈利性相对称。
A.稳定性
B.风险性
C.流通性
D.价格的波动性
答案：B
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的风险性与股票的盈利性相对称。
某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。试根据上述材料回答下列问题：
第103题：试根据上述材料回答下列问题：
A．经济成本
B．会计成本
C．财务费用
D．隐含成本
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第2卷
与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（ ）。
A、房地产开发贷款
B、土地储备贷款
C、房地产抵押贷款
D、个人住房公积金贷款
E、在建工程抵押贷款
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产开发贷款。与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款和房地产抵押贷款。
土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A.15
B.30
C.45
D.60
答案：D
解析：
在签订出让合同后，受让人应缴纳定金并按约定期限支付地价款，受让人延期付款超过60 日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。
答案：对
解析：
不规则波动(I)——是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。不过，在一个较长时期内，这种不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。
对开发利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。对开发成本利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。
企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第3卷
在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（ ）。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是（ ）。
A．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%～5.0%，大型复杂的工程约占O.4%～2.0 %
B．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位 委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目， 任何单位不准审批，更不准组织建设
C．项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家 对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段
D．详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出 投资与否决策的关键步骤
正确答案：A
A项中对应的三个数据分别为±10%、1.0%～3.0%和O.2%～1.O %。
变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 （ ）
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第4卷
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ） 和贷款综合评价等方面的评估。
A． 客户规模
B．客户评价
C．担保方式
D．项目评估
E．项目抵借比
正确答案：BCD
金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。
．假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
正确答案：B
根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，x的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故Y的边际效用增加。
某宗房地产某年l月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该年l月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。
A．1051
B．1096
C．1100
D．1147
答案：D
解析：
该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：
（1000×6.7＋80×8）÷6.4=1147（美元/m2）。
某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
答案：A
解析：
按月计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/12）^3 错误12－1］=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/4）^4 错误3－1］=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24－268.24=2.00（万元）。
经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。
A．2%
B．3%
C．4%
D．5%
正确答案：B
计人房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项成本因素为基础计算，经济适用房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第5卷
请根据以下内容回答 10～15 题
（二）某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1～4层为建筑面积相同的商业用房，第5～16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为30%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
第 10 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于（ ）类建设用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
正确答案：B
二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。
A．对房地产本身进行投资改良
B．房地产需求增加导致其稀缺性增加
C．通货膨胀
D．外部经济性
E．建造成本提高
答案：B,D
解析：
房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；E项，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。
通过市场调研，获得某类房地产2012年至2016年的价格分别为13405元／m2、13565元／m2、13730元／m2、13905 元／m2、14075元／m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2018年的价格为（ ）元／m2。
A、4075.0
B、4242.5
C、4410.0
D、4577.5
答案：C
解析：
本题考查的是平均增减量法。根据平均增减量法进行测算：d＝（160＋165＋175＋170）／4＝167.5（元／m2），预测该地区商品住宅201年的价格为：V6＝P0＋d×i＝13405＋167.5×6＝14410（元／m2）。
成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（ ）。
A、单位比较法
B、市场提取法
C、分部分项法
D、工料测量法
E、指数调整法
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（ ）万元。
A、110.00
B、110.47
C、119.31
D、172.43
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第6卷
下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（ ）。
A．接受遗赠房地产
B．购买经济适用住房
C．城镇职工第一次购买公有住房
D．购买90m2 以下且属于该家庭唯一住房
答案：C
解析：
有下列行为之一的，减征、免征契税：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施；②城镇职工，按规定第一次购买公有住房的；③因不可抗力灭失住房而重新购买住房的；④土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；⑤纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产；⑥依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属并经外交部确认的，可以免征。
某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。
关于刘某申请安置房的房屋登记的说法，正确的为（ ）。
A.签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记
B.签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案
C.房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登记
D.房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记
答案：C
解析：
当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
下列文书中，不属于要约邀请的是（ ）。
A.拍卖公告
B.中标通知书
C.招股说明
D.寄送的价目表
答案：B
解析：
本题考查的是合同的订立。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )
下列关于当事人申请登记的时限说法中正确的是（ ）。
A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30内提出申请
B．新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请
C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请
D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请
E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请
正确答案：CD
新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第7卷
(2015年真题) 对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，应（ ）。
A.按照预算额预算在建工程价值
B.按工程已结算额预算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值
D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值
答案：D
解析：
本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。
下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。
A.朝向
B.楼层
C.方位
D.交通条件
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元
=(446.443+439.412)万元
=885.855万元
③计算管理费
885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499
=1239.384万元
正确答案：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元
②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元
③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。P54。
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第8卷
根据有关规定，可以发布房地产广告的是（）。
A.在集体土地上建设的房屋
B.取得预售许可证的商品房
C.经验收不合格的商品房
D.权属有争议的房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产广告。预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。( )
答案：对
解析：
[知识点] 房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理
房地专指( )的合成体。
A．土地
B．建筑物
C．物产
D．物业
E．物流
正确答案：AB
[答案] AB
“房地”专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。
假定年利率为10%，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试历年真题精选9卷 第9卷
利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是( )。
A．项目净现值期望值大于零，则项目可行
B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优
正确答案：ACE
[答案] ACE 净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
计算净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。
房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产收益年限为50年。通过预测未来第一年的净收益为26万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、 1100
B、 636
C、 1300
D、 1204
房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。
