房地产估价师模拟试题5篇

禁止流通物和限制流通物都不能作为拍卖标的。（）

某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（　）万平方米。

A、500.0
B、537.5
C、612.5
D、650.0

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
名称：××房地产开发有限公司
联系人：××
联系电话：××
二、房地产估价机构
估价机构：XXX有限责任公司
住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼
法定代表人：XXX
资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2007]XXX号
有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2004年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26934.74平方米。
其他（略）。
五、价值时点
2015年6月14日（实地查勘之日）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。
八、估价依据
1.《中华人民共和国物权法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》；
4.《房地产估价规范》；
5.《中华人民共和国担保法》；
6.《国有土地上房屋征收评估办法》；
7.《房屋抵押评估委托书》；
8.《房屋抵押评估委托合同》；
9.《房地产估价基本术语》；
10.委托人提供的在建工程合法证明；
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
十一、注册房地产估价师



十二、实地查勘日期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、风险提示分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为92978507元（计算过程略）
（二）运用成本法求取估价对象的价格
1.选择具体估价路径
本次估价选择房地合估路径。
2.成本法估价的计算公式
房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
（1）求取估价对象土地使用权价格
土地单价（楼面地价）为897元／㎡（计算过程略）。,
土地成本=897×26934.74=24160462（万元）
（2）求取估价对象地上建筑物价格
①前期工程费
前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝30+50+10+50=140（元／㎡）
②建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝1238（元/㎡）
③基础设施建设费
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。
④公共配套设施建设费
公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76（元／㎡）
⑤开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)
⑥建设成本
建设成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）
总建设成本=1612.76×22792.52=36758865（万元）
（3）管理费用
是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）
（4）销售费用
销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元／㎡）（计算略）。
（5）投资利息
假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）
建安成本、管理费利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）
（6）开发利润
根据公司以往的工程利润，取460.91（元／㎡）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。
估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）
则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
附件（略）

某建筑物外墙面的防渗漏，其保修期应当至少为（　）年。

A.1
B.2
C.5
D.10

某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
　　乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。

租赁合同和租金贷合同是（ ）。

A.主从合同
B.典型合同
C.要式合同
D.实践合同

王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。
若王某的房产还在建设之中，则在对其进行转让估价时，首选的方法是（ ）。
A.市场法 B.假设开发法C.成本法 D.收益法

材料的密度是指材料单位体积的质量。（）

为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。

A、 公开市场价值
B、 谨慎价值
C、 快速变现值
D、 投资价值

为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（　　）。

A．本次贷款的月还款额/月均收入
B．（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入
C．（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
D．（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入

一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。

国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）

某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（　）。

A.平均发展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法

下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。

A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地

公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（　）。

A、维修和保养费
B、杂项费用
C、法定税费
D、能源费

下列说法正确的是( )。

A、 合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B、 合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C、 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
D、 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

国有土地上房屋征收补偿内容包括( )。

A.被征收房屋价值
B.因征收房屋造成的搬迁费
C.因征收房屋造成的停产损失
D.因征收房屋造成的临时安置
E.因征收房屋造成的上、下班交通费

2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。
<1> 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？
<2> 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？
<3> 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？

房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是( )。

A.整栋销售
B.分割拆零销售
C.返本销售
D.变相返本销售

降低和分散投资风险、提高投资效率是投资基金的特点之一。（　）