21年房地产估价师考试答案9章 第1章
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。
A.名义利率大于实际利率
B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率
D.实际利率小于名义利率
答案：B
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。本题计息周期短于1年，说明计息周期数大于1。当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
如果房地产泡沫产生，就必然会引发过度开发；但过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。（ ）
答案：错
解析：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。预测，是指由已知的过去和现在预先推测未知的未来。
收益乘数有( )。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
正确答案：ACE
[答案] ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。
(一)
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为(?)。
A.估价委托书载明的房屋坐落地址
B.房屋权属证书记载的坐落地址
C.实地查勘显示的房屋门牌号地址
D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因
答案：D
解析：
估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。
21年房地产估价师考试答案9章 第2章
商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。
A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
B.持有建设工程规划许可证
C.已通过竣工验收
D.物业管理方案已落实
E.取得商品房销售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
《商品房销售管理办法》(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：——四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)
(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和④房地产开发企业资质证书；
(2)取得①土地使用权证书或使用土地的批准文件；
(3)持有②建设工程规划许可证和③施工许可证；
(4)已通过竣工验收；
(5)拆迁安置已经落实；
(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；
(7)物业管理方案已经落实。
若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．快速变现价值
D．投资价值
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。
A．1428．74
B．1475．37
C．1482．74
D．2000．00
有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（ ）。
A.国家鼓励类项目
B.国家限制类项目
C.国家禁止类项目
D.国家监督类项目
E.国家投资类项目
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地供应政策。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为国家鼓励类项目、国家限制类项目、国家禁止类项目。
21年房地产估价师考试答案9章 第3章
国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市( )。
A.绿线
B.蓝线
C.黄线
D.紫线
答案：C
解析：
在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
正确答案：ACDE
凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（）
答案：对
解析：
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P133。@##
下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（ ）。
A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
答案：D
解析：
考点:偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
21年房地产估价师考试答案9章 第4章
房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。
A．房地产估价机构具有一、二级资质
B．分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C．在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D．有固定的经营服务场所
E．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。
区分所有权中，专有部分所有权是其它权能的前提与基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。
实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲乙丙丁
B．乙丁甲丙
C．乙丙甲丁
D．丙乙丁甲
21年房地产估价师考试答案9章 第5章
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价业务接洽与承接。经委托方同意的情况下可以转让。
甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（ ）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100
答案：C
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。
现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（ ）。
A.市场分析
B.市场转型
C.市场细分
D.市场定位
E.目标市场选择
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是市场细分。现代营销战略的核心可以称为STP营销，指市场细分、目标市场选择和市场定位。
土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，土地所有权的性质和土地用途将改变。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。
某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（ ）。
A、I3＞I2＞I1
B、I2＞I3＞I1
C、I1＞I3＞I2
D、I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。
21年房地产估价师考试答案9章 第6章
设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房厦所有权证》应由（ ）收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
正确答案：A
《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。P230。
某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。
A．15
B．25
C．35
D．55
答案：B
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为 40 年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：40－15=25（年）。
保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。 ( )
关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。
A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。P392。
21年房地产估价师考试答案9章 第7章
一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
正确答案：C
短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
税收加成与税收附加不同。附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是( )。
A.住宅
B.娱乐场
C.宾馆
D.体育馆
答案：D
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：
1.居住用地70 年；
2.工业用地50 年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；
4.商业、旅游、娱乐用地40 年；
5.综合或其他用地50 年。
横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。
A.质量控制
B.进度控制
C.合同管理
D.成本控制
答案：B
解析：
本题考查的是进度控制。制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。参见教材P83。
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。
A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率
答案：C
解析：
本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降；选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。
21年房地产估价师考试答案9章 第8章
下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是（ ）。
A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿
B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值
C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋
D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P19～20。
所谓( )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
正确答案：A
[答案] A 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元
=(446.443+439.412)万元
=885.855万元
③计算管理费
885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499
=1239.384万元
正确答案：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元
②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元
③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 （ ）
21年房地产估价师考试答案9章 第9章
城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是（ ）。
A.由国家先行征收
B.先转让给国家
C.经集体土地所有者同意
D.经集体经济组织2/3以上的成员同意
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。
在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（ ）房地产市场状况下的价值。
A.未来开发完成之时的
B.购买待开发房地产时的
C.建设期间的某个时间
D.全部租售出去时的
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值
房地专指( )的合成体。
A．土地
B．建筑物
C．物产
D．物业
E．物流
正确答案：AB
[答案] AB
“房地”专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。
下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为（ ）。
A．一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的 建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的 效果，作为开发建设项目投资决策的依据
B．银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件，实际上，他们不必 对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款
C．项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备 进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约
D．在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了 建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行
E．未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划
正确答案：ABCD
项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。
决定房地产需求量的因素，不包括（ ）。
A、该种房地产的价格水平
B、该种房地产的开发成本
C、消费者的收入水平
D、相关物品的价格水平
答案：B
解析：
考点:房地产需求。决定房地产需求量的因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。
