2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第1篇
无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）
自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）
出台了部门规章。
A.红线
B.绿线
C.紫线
D.蓝线
E.黄线
关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
答案：C
解析：
本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。P342。
运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法
B．平滑法
C．指数加权法
D．市场法
正确答案：D
[答案] D
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
收益法是以房地产的现实收益为导向来求取房地产价值的方法。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的预期未来收益为导向(简称收益导向)来求取房地产的价值或价格。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第2篇
房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A、1.99
B、7.30
C、8.53
D、9.00
答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.23（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.23－268.24＝1.99（万元）。
在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。
A、 简单平均法
B、 移动平均法
C、 加权移动平均法
D、 指数平滑法
按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（ ）。
A、权益型
B、综合型
C、增长型
D、抵押型
E、混合型
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。
A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
房地产开发项目的进度计划管理通常采用( )。
A、 资金流动计划图
B、 网络图
C、 直方图
D、 控制图
E 横道图
答案：B,E
解析：
此题属于熟悉范畴。根据进度计划管理方法的内容。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第3篇
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。
A.普通商品住房的开发企业应协助李某办理首次登记
B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%
C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税
D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记；普通商品住房的建设项目资本金比例为20%；由于李某的新购房屋的房价款，包括征收补偿款外加20万元，故李某需要对20万元部分，缴纳契税。
在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )
正确答案：×
[答案] ×
对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。
下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（ ）。
A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
答案：D
解析：
本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。
我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 （ ）
正确答案：×
移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第4篇
某项目第一年年初投资500万元，第二年年初投资300万元，第三年年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。 （ ）
下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。
A.全距
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
(一)
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为(?)。
A.估价委托书载明的房屋坐落地址
B.房屋权属证书记载的坐落地址
C.实地查勘显示的房屋门牌号地址
D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因
答案：D
解析：
估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。
答案：错
解析：
微观经济学的研究对象是单个经济主体的经济行为。
下列会计行为中，属于会计舞弊行为的是（ ）。
A.将现金和费用科目同幅度多记以侵占现金
B.因对会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C.材料核算人员因疏忽，没有登记明细帐
D.会计数据计算抄写差错
答案：A
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式有：（1）利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊；（2）拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊；（3）隐匿或篡改凭证；（4）虚构业务；（5）利用过渡性会计科目进行舞弊；（6）故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊；（7）利用计算机舞弊。选项BCD属于会计差错。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第5篇
某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。
A.全部房价款
B.自买受人付款之日起的利息
C.违约金
D.差旅交通补偿
E.精神损失
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（ ）元/平方米。
A、98
B、102
C、108
D、116
答案：A
解析：
本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20＋给水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98（元/平方米）。
一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（ ）。
A、土地总价
B、楼面地价
C、建筑物单价
D、房地单价
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。
（）是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A.房屋使用面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
答案：B
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。
房地产中介服务是（ ）等活动的总称。
A.房地产咨询
B.房地产估价
C.房地产经纪
D.房地产转让
E.房地产抵押
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第6篇
在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。
对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。
关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（ ）。
A．评估投资价值可选用较乐观的估计值
B．评估抵押应选用较保守的估计值
C．评估期房市场价格应选用最高的估计值
D．评估买卖价格应选用最可能的估计值
E．评估保险价值应选用最低的估计值
答案：A,B,D
解析：
求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能（或折中）估计。除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。
保障性住房等享受政策支持的住房，包括（ ）。
A.廉租住房
B.经济适用住房
C.公共租赁住房
D.限价商品住房
E.普通商品房
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保障性住房。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
根据原建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产经纪人执业资格注册转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，原建设部负责监督。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第7篇
某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
正确答案：D
在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。
A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D．以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例
成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（ ）。
A.土地所有制在城乡之间不同
B.土地和房屋的所有制不同
C.行政管理不到位
D.房地产市场足够规范
答案：D
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。
对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。参见教材P272。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8篇 第8篇
在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（ ）。
A.上位法优先于下位法
B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法
C.特别法优先于普通法
D.法律文本优先于法律解释
E.强行法优先于任意法
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” （该原则是在效力相等的法有冲突时适用）、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。
房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ）
答案：错
解析：
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（ ）。
A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好
正确答案：D
选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元/㎡。
A．2350
B．2937．5
C．3250
D．4062．5
