2021房地产估价师考试真题及答案9节 第1节
多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约（ ）mm。
A.50
B.60
C.70
D.80
答案：B
解析：
本题考查的是屋顶。多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约60mm。
市场的客体通常是指（ ）。
A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
正确答案：C
市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。
国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是（ ）。
A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1．O以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税
房地产开发企业的下列条件，（ ）是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。
A.有符合公司法人登记的名称和组织机构
B.有适应房地产开发经营需要的固定办公用房
C.有4名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员
D.有2名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员
E.有2名以上持有资格证书的专职会计人员
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发企业的设立条件。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。
人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（ ）个月。
A．1
B．3
C．6
D．12
答案：C
解析：
根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人 6 个月的宽限期。
对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。
A、自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
B、自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C、商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E、地下停车场免税
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（ ）。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
正确答案：D
D投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。
A.15
B.25
C.35
D.55
答案：B
解析：
出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第2节
工程量清单计价方式反映了（ ）阶段。
A、国家定价
B、国家指导价
C、市场定价
D、市场指导价
答案：C
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。工程量清单计价方式反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程发承包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。
在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）
正确答案：×
建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。
“甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。
A．城市规划行政主管部门
B．土地行政主管部门
C．建设行政主管部门
D．房产行政主管部门
某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。
某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
该医院应与（）接洽购买综合楼事宜。
A.被拆迁人
B.拆迁人
C.建筑物拆除方
D.政府规划主管部门
(2017年真题) 下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。
A.成本利润率
B.资本金利润率
C.销售利润率
D.财务内部收益率
答案：D
解析：
本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
答案：错
解析：
本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人有权参与公司管理。通过债券筹集的资金，由债务人自主支配。
以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是( )。
A．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B．在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C．相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D．如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生
E．横轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期初
正确答案：AC
[答案] AC 在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。数轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始。
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第3节
房地产估价中，估价方法的选择是由（ ）综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地所有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制（土地管理法规定）。劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式。农民集体的范围有3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。
按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价，会影响用建筑面积进行产权登记。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。 （ ）
正确答案：×
并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于会计上的折旧。
按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是（ ）。
A．招标出让国有土地使用权
B．拍卖出让国有土地使用权
C．协议出让国有土地使用权
D．租赁国有土地使用权
E．抵押国有土地使用权
正确答案：ABC
ABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
答案：D
解析：
【考点】市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，但不具有终局、确定的效力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记类型－按照登记的效力分类。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力，因此又被称为“终局登记”。
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第4节
通过市场调研，获得某类房地产2012年至2016年的价格分别为13405元／m2、13565元／m2、13730元／m2、13905 元／m2、14075元／m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2018年的价格为（ ）元／m2。
A、4075.0
B、4242.5
C、4410.0
D、4577.5
答案：C
解析：
本题考查的是平均增减量法。根据平均增减量法进行测算：d＝（160＋165＋175＋170）／4＝167.5（元／m2），预测该地区商品住宅201年的价格为：V6＝P0＋d×i＝13405＋167.5×6＝14410（元／m2）。
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应（ ）。
A.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B.向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C.向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
答案：D
解析：
本题考查的是征收土地批准权限的规定。根据“小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地”，也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批。
在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（ ）。
A、简单平均法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、指数平滑法
答案：C
解析：
本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。
与动态分析法不同的是，在静态分析法中（ ）都单独显现出来。
A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用
答案：C,D
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
<1> 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？
<2> 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？
答案：
解析：
1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。
2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据建筑安装工程费用项目组成，措施费不包括( )。
A、安全防护费
B、文明施工费
C、夜间施工费
D、材料费
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第5节
所有权属于（ ）。
A．从物权
B．动产物权
C．他物权
D．主物权
正确答案：D
答案：D。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。
A．依据
B．原则
C．程序
D．进度
E．成本
正确答案：ABC
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选项进行协调并执行共同标准。
张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。
A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整
B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整
C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价
D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。
在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（ ）。
A、经营成本估算表
B、借款还本付息估算表
C、投资计划与资金筹措表
D、销售收入与营业税金及附加估算表
E、项目总投资估算表
答案：A,B,C,E
解析：
考点:辅助报表。辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。
银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为（ ）。
A．保证保险
B．责任保险
C．信用保险
D．财产损失保险
甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3 年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权剩余使用年限为( )年。
A.37
B.40
C.47
D.50
答案：A
解析：
出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
正确答案：ABDE
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
根据原建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产经纪人执业资格注册转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，原建设部负责监督。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第6节
收益法估价中采用V=A{1－[（1+g）／（1+y）]n}／（Y－g）的公式时，按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值。（ ）
答案：对
解析：
收益期为有限年的公式为：
式中，g为净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为A（1+g），未来第3年为A（1+g）2，依此类推，未来第n年为A（1+g）n-1，此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；②报酬率为Y，且g≠Y[当g=Y时，V=A×n/（1+Y）]；③收益期为有限年n。
下列关于房屋征收的表述错误的是（ ）。
A.房屋征收以房屋征收实施之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿
B.房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
C.房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担
D.房屋征收中评估的内容主要有被征收房屋的价值，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋类似房地产的市场价格
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收中的评估工作。房屋征收决定公告之日即为估价时点。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P53。
估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。( )
正确答案：×
答案] ×
并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费属于会计上的折旧。
资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积2倍计算建筑面积。（ ）
房地产中介服务是（ ）等活动的总称。
A.房地产咨询
B.房地产估价
C.房地产经纪
D.房地产转让
E.房地产抵押
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。
A.房屋所有权注销登记 B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权变更登记 D.房屋所有权转移登记
设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第7节
对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )
此题为判断题(对，错)。
城市发展战略是城市（ ）三位一体的统一的发展战略。
A.经济
B.生态
C.社会
D.建设
E.文化
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。
房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。
答案：对
解析：
为了内部管理的需要，对企业内部的部门单独加以核算，并编制出内部会计报表，企业内部划出核算单位也可以视为一个会计主体。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价业务接洽与承接。经委托方同意的情况下可以转让。
建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（ ）
答案：对
解析：
考点:成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。
开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。
A．1716
B．1741
C．3985
D．1213
国务院决定禁止（ ）。
A．商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让
B．商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租
C．商品房预购人购买未竣工的预售商品房
D．商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房
下列对法的概念理解不正确的是（ ）。
A．法是阶级矛盾不可调和的产物
B．法以国家集体意志形式出现
C．法用国家政权的强制力来保证实现
D．法是各种社会规范的总称
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第8节
下列有关房地产估价原则，描述错误的是（ ）。
A、抵押价值评估要遵循谨慎原则
B、抵押价值评估要遵循合法原则
C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则
D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则
答案：D
解析：
考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。
关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是（ ）。
A．有共同人的房地产拍卖须有共有人书面同意意见
B．有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C．产权人为国有单位的房地产拍卖只须取得产权人的许可意见
D．房屋的附属设施、公用设施与房屋同时拍卖应在公告中说明
答案：C
解析：
除了遵循房地产拍卖程序中所阐述有关前期准备及产权审查的一般内容外，房地产拍卖还需要特别注意以下一些问题：①拍卖标的房地产是否有重复查封；②产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见；③如果拍卖标的发生用途转换，必须进一步收集取证相关文件；④有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见；⑤有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人；⑥分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权；⑦房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理；⑧建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（ ）。
A.抵押人
B.继承人
C.担保人
D.抵押权人
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
优先股的股息一般不会很高，而且当公司经营情况好、利润率高的时候优先股股东得不到这部分增长的收益，而普通股股东得到的收益可能大大小于优先股股东。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，不属于建设投资的是（ ）。
A.工程费用
B.工程建设其他费
C.建设期利息
D.预备费
答案：C
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。建设投资包括工程费用、工程建设其他费和预备费三部分。
关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。
A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见
D、房地产估价不允许存在误差
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A，房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；选项C，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；选项D，房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内。参见教材P6～9。
国有土地上房屋征收评估费一般由( )支付。
A.被征收人
B.房屋征收部门
C.建设单位
D.房屋征收实施单位
答案：B
解析：
接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用
下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。
A．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证
B．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%～1.0%，大型复杂的工程约占0.2%～0.5%
C．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±25%，所需费用约占总投资的0.5%～2.5%
D．投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为~30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%
E．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。
正确答案：ADE
[答案] ADE B项中对应数据应分别为±10%、1.0%～3.0%和0.2%～10%，C项中对应数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。
2021房地产估价师考试真题及答案9节 第9节
为了公共利益的需要，可以做出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。
A.棚户区改造
B.城中村改造
C.廉租住房建设
D.经济适用住房建设
E.公共租赁住房建设
答案：A,C,D,E
解析：
保障性住房是享受政策支持的住房，包括①廉租住房、②经济适用住房、③公共租赁住房、④限价商品住房。2008 年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程。
银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。
A、 10000
B、 11000
C、 7800
D、 9200
答案：B
解析：
银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元=11000元。
2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（ ）万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。
A、750
B、900
C、1400
D、1800
答案：C
解析：
本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元×25%=1400万元。
可行性研究的内容包括( )等。
A．项目概况、资源供给
B．项目构成及布置
C．项目经济及社会效益分析
D．销售成本，经营成本估算
E．环境影响评价
正确答案：ACE
[答案] ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（ ）。
A、依法要求退房
B、不退房，应补缴购房款3.96万元
C、要求甲公司双倍返还定金
D、不退房，应补缴购房款9.30万元
答案：A,B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，买房人选择不退房时，应补缴购房款88×15000×3%=3.96万元。
完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是所有权。完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。
决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。
A.相关物品的价格水平
B.该种房地产的价格水平
C.房地产开发商对未来的预期
D.消费者对未来的预期
答案：B
解析：
本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。
拆迁补偿估价现场勘察记录需要（ ）签字认可。
A．拆迁人
B．被拆迁人
C．估价人员
D．拆迁主管部门人员
E．接受拆迁委托单位人员
