2021房地产估价师考试真题及详解7篇 第1篇
资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。
在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
正确答案：BC
偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。
答案：错
解析：
本题考查的是控制性详细规划。建筑密度是一种通常以上限控制的规定性指标。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A.向人民法院提出行政诉讼
B.另行委托房地产估价机构评估
C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D.申请房屋拆迁行政裁决
答案：B
解析：
《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
答案：A
解析：
本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。
2021房地产估价师考试真题及详解7篇 第2篇
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
正确答案：C
1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。
居住区中，合理的服务半径是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，此距离可以是（ ）。
A.700
B.900
C.1100
D.1200
答案：B
解析：
本题考查的是居住区的用地构成和规模。居住区中，合理的服务半径是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为800～1000m。
投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。
A、评估对象土地取得成本为196万元
B、应计算利息项目的总金额为535万元
C、土地取得成本的计息期为1.5年
D、土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E、开发利润为64.20万元
答案：A,C,D
解析：
考点:重新购建成本的求取思路。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）；
（3）土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（万元）；（4）投资利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
甲房地产开发企业发行的债券，属于（ ）。
A.公债券
B.长期债券
C.公募债券
D.信用债券
答案：C,D
解析：
本题考查的是债券的分类。甲房地产企业，发行的是为其一年的公募型、信用型公司债券。参见教材P293～294。
某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（ ）元。
A．49627
B．57647
C．65548
D．65920
答案：C
解析：
由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：
2021房地产估价师考试真题及详解7篇 第3篇
坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。（ ）
此题为判断题(对，错)。
具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（ ）
答案：错
解析：
根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（ ）。
A．所谓辅助研究，是对投资项日的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究 和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5 %，所需费用约占总投资的1.O%～2.O%
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项 目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在 地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售 收入与投资估算、项目财务分析等
正确答案：B
B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。
在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。
A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。
（ ），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A．商品市场
B．生产要素市场
C．服务市场
D．潜在市场
正确答案：C
服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。
A．对购买经济适用住房提供优惠利率
B．提高法定存款准备金率
C．在公开市场卖出政府债券
D．规定商业银行最高贷款额度
E．提高再贴现利率
2021房地产估价师考试真题及详解7篇 第4篇
新建商品住房转让手续费由（ ）承担。
A．转让方
B．销售代理人
C．受让方
D．转让方和受让方合同
答案：A
解析：
《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》规定了住房转让手续费和住房租赁手续费标准。住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3 元，存量住房每平方米6 元。新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50％。
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是契税的计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额作为契税的计税依据。
长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。
A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新购建价格
正确答案：ABCD
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（ ）。
A、项目投资现金流量表
B、资本金现金流量表
C、投资各方现金流量表
D、财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。表参见教材P270。
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
（已完工）参见教材P351。
2021房地产估价师考试真题及详解7篇 第5篇
合同生效后，当事人就履行费用的负担约定不明确的，由履行义务的一方负担。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。
王某购买的住宅的产权登记面积为（ )。
A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积
投资价值可看成是房地产投资者的心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资（如购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。
《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）登记发证制度。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．房屋所有权
D．房地产他项权利
E．继承权
建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的?而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的?
正确答案：
建筑物的雷新购律价格是伞新状况下的价格，未扣除折旧；而土地的增减价因素一般已考 虑在其重新购建价格中。
某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5％，年租金均发生在年末，若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A、91.76
B、142.40
C、150.94
D、171.43
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=15×12/（1+5%）=171.43万元。参见教材P160。
2021房地产估价师考试真题及详解7篇 第6篇
在零售商业物业租约中，设置（ ）条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。
A.限制经营内容相似的租户
B.限制租户在一定地域范围内重复设店
C.关于每一独立承租单元的用途
D.其他条款
答案：A
解析：
本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争
某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
正确答案：A
报建审批管理主要包括审批核发（ ）。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-br／2,成本曲线为TC=5+2Q+Q，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是（ ）个单位
A 4
B 5
C 6
D 7
股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解7篇 第7篇
地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。（ ）
答案：错
解析：
地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界址点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。
现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是现金流量图。为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见教材P146。
商品房现房广告不得涉及的内容是（）。
A、装修装饰
B、开发企业名称
C、物业管理内容
D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
经济适用房和廉租房项目用地，目前采取( )方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
正确答案：C
[答案] C 经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。
分析信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
正确答案：B
[答案] B 根据公式：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，代入数值求得。
