2021房地产估价师考试试题题库9章

股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（　）

对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（　　）

某房产年折旧率为1.6％，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　）

以下不是房地产投资信托特征的是( )。

A、 流动性好
B、 高现金汇报
C、 市场价值不稳定
D、 抵御通货膨胀

按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为（　）、投资估算指标五种。

A.劳动消耗定额
B.施工定额
C.预算定额
D.概算定额
E.概算指标

下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（　）。

A、经济发展状况
B、家庭收入水平及分布
C、家庭数量及其结构
D、资本市场发育程度

评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（　　）。

A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3

经济适用房的成本包括（　）。

A、土地房屋征收补偿费
B、建筑安装工程费
C、管理费
D、贷款利息
E、小区营业性配套公建费

《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指（　）。

A.开发建设单位进行形式性投入的日期
B.开发建设单位进行实验性投入的日期
C.开发建设单位进行目的性投入的日期
D.开发建设单位进行实质性投入的日期

往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（　）。

A.市级购物商场
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店

市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A、 特定地理范围内
B、 特定时期
C、 特定的政治环境
D、 特定市场营销环境
E 特定市场营销计划

临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（　　）

估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（　）

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（　　）。

A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总

下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（　）。

A、环境噪声污染是能量污染
B、环境噪声污染是感觉公害
C、环境噪声污染具有相对性
D、对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态
E、环境噪声污染具有集中性

政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（　）

（　）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A、指数平滑法
B、加权移动平均法
C、回归分析法
D、市场因子推演法

现行地方教育费附加征收率为( )。

A.2％
B.3％
C.5％
D.7％

（一）　　甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
A、B 座合计抵押建筑面积为（　　）m2。

A.124500
B.127000
C.132500
D.135000

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
封面（略）
致估价委托人函
　　××有限公司：
　　承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二0一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
　　该房地产在价值时点的评估结果如下：
　　评估总值：人民币38,146,100元
　　大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整
　　预计应补地价：人民币3,688,152元
　　大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整
　　评估净值：人民币34,457,948元 （单价略）
　　大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整
法定代表人：签字　　
××市××资产评估土地房地产估价有限公司（盖章）　　
二0一九年七月六日　　
　　指错：1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示
　　2.致估价委托人函缺少估价对象介绍
目录（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件
　　（一）一般事项假设
　　1.本次估价的假设前提：
　　（1）市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
　　（2）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
　　（3）洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
　　（4）不考虑特殊买家的附加出价。
　　2.委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠的。
　　3.评估中所涉及的房地产的建筑面积以委托方提供的《××市房屋建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得，总建筑面积18,691.28m2，根据委托方介绍，总层数6层，每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。
　　4.必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。
　　5.估价物业尚未办理房地产证，根据估价物业的国有土地使用权出让合同书的记载，估价物业的土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让，根据××市房地产估价中心2014年5月20日发布的《关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明》，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）×年期修正系数，扣缴预计应补地价评估其价值。
　　（二）未定事项假设
　　估价结果明细表中的估价物业评估价值包含市场地价，已按××市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核定为准。
　　（三）背离事实假设
　　1.假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
　　2.本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。
　　3.假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。
　　4.假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。
　　（四）不相一致假设
　　无
　　（五）依据不足假设
　　无
　　（六）估价报告使用限制
　　1.本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其他用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。
　　2.本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。
　　3.如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。
　　4.未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
　　5.本报告使用期限为一年（自价值时点之日起一年内有效），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。
　　指错：3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起。
估价结果报告
　　（一）估价委托人
　　名称：××集团有限公司
　　指错：4.估价委托人缺少住所、法人代表名称
　　（二）房地产估价机构
　　机构名称：××市××资产评估土地房地产估价有限公司
　　法定代表人：××
　　住所：××
　　营业执照注册号：××××
　　资质等级：一级
　　行政许可决定书号：建住房许（2019）××
　　证书编号：建房估证字[2019]××号
　　有效期限：2016年7月27日至2019年7月26日
　　发证机关：中华人民共和国建设部
　　（三）估价对象概况
　　1.房地产位置状况
　　估价对象位于××市××科技园北区××路××号，东近××路，西近××路，北近××大道，南临××路。周边交通配套南北走向的××路、××路、××路，贯通××市东西走向的三条主干道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有××等8条线路。附近有××信息科技园、××新材料港、××科技园大厦、××外国语学校、××学里小区、××科技园、××酒店、××大学等，市政配套设施完善。
　　2.房地产权利状况
　　根据委托方的要求，本次估价范围为××信息工业大厦4、5、6层，根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理《国有土地使用权出让合同书》，尚未办理《国有土地使用权证》，报建规证有《投资许可证》、《建筑许可证》、《单位工程竣工报告书》、《××市房屋建筑面积查丈报告》，尚未办理《房地产权证》，根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同书》（××地合字（93）055号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为××市××信息股份有限公司，估价对象所位于的地块编号为T××-××，土地使用权面积为31,112.6平方米，土地使用年期为50年，从2003年4月19日至2053年4月18日止，土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。
　　主体建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度＜35%，容积率＜2.2，总建筑面积不超过68,450平方米，科研、检测19,000平方米，办公6,000平方米，已征收国有土地使用权出让金。根据委托方提供的《××市房屋建筑面积查丈报告》的记载，通讯区1#厂房（现名为××信息工业大厦），框架6层，建筑面积18,691.28平方米，估价对象位于其4、5、6层，建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。根据委托方提供的2016年11月14日签署的《以物抵债协议书》，估价对象建筑物的权属由××市××通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给××市××集团有限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。
　　3.房地产现状概述
　　经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房，估价对象位于其4、5、6层，评估建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。
　　据委托方介绍，估价对象建于2004年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。估价对象目前均已全部出租，
　　其中4、5层出租给××市××数码显示有限公司，租赁期限为2019年2月1日起至2020年1月31日止，每平米租金23元；6层出租给××科技有限公司，租赁期限为2018年7月1日起至2021年6月30日止，每平米租金26元，均用作厂房及其配套，目前经营情况正常。
　　（四）估价目的
　　为核定资产市场价值提供价值参考。
　　（五）价值时点
　　二0一九年三月二十日。
　　（六）本次评估价值类型
　　本次评估价值类型为估价对象在价值时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。未考虑出租对评估价值的影响，但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。
　　指错：5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。
　　（七）估价原则
　　1.独立、客观、公正、公平原则
　　2.合法原则
　　3.谨慎原则
　　4.价值时点原则
　　5.最高最佳使用原则
　　6.替代原则
　　指错：6.估价原则不应该有谨慎原则
　　（八）估价依据
　　1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（2015）
　　2.《中华人民共和国土地管理法》
　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　4.《中华人民共和国民事诉讼法》
　　5.《中华人民共和国物权法》
　　6.委托方提供的委托评估房地产有关资料
　　7.评估人员现场勘查、摄影和记录
　　8.价值时点××市房地产市场相关价格信息
　　指错：7.估价依据缺少《房地产估价基本术语标准》
　　（九）估价方法
　　根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。
　　比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率，折算到价值时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。
　　指错：8.没有方法选用理由和理论上适用成本法但未选用方法进行说明。
　　（十）估价结果
　　委托估价房地产为××市××科技园北区××路××号××信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在价值时点的评估结果如下：
　　评估总值：人民币38,146,100元
　　大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整
　　预计应补地价：人民币3,688,152元
　　大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整
　　评估净值：人民币34,457,948元
　　大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整
　　评估结果明细表



　　备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。
　　十一、注册房地产估价师



　　指错：9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名
　　十二、实地查勘期
　　对估价对象进行实地查勘日期为2019年3月20日。
　　（十三）估价作业日期
　　2019年03月20日至2019年07月6日。
估价技术报告
　　（一）实物因素分析（略）
　　（二）区位因素分析（略）
　　（三）市场背景分析（略）
　　（四）最高最佳使用分析
　　房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行。经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为工业，属高新技术园区用地，现状为工业厂房及配套，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的工业厂房用途为最高最佳使用用途。
　　（五）估价方法
　　估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
　　Ⅰ.由于估价对象周边同类物业三级市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用比较法对估价对象市场价值进行评估。
　　技术路线：是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
　　计算公式
　　估价对象市场价值＝可比实例价格×市场状况修正×交易情况修正×区位因素修正×实物因素修正
　　指错：10.比较法公式中缺权利因素修正
　　Ⅱ.估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。
　　技术路线：是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
　　假定前提
　　a.纯收益按一定比例逐年递增；
　　b.报酬率在收益年限内不变，大于零；
　　c.收益年期为有限年。
　　计算公式
　　V=a/（r-g）×｛1-[（1+g）/（1+r）]n｝
　　式中
　　V--市场价值
　　a—未来第一年纯收益
　　r--报酬化率
　　g--纯收益每年递增比率
　　n--获取纯收益的持续年限
　　指错：11.没有逐一分析估价方法的适用性
　　（六）估价测算过程
　　Ⅰ.用比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下。
　　1.选取可比案例
　　根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：
　　案例调查表



　　根据市场调查及估价人员与中介充分的沟通，上表中的三级市场报盘均由评估人员根据与中介询价后结合估价经验进行修正后认为可能成交的市场价格，故直接取修正后的价格作为比较价格。
　　指错：12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5，不具有可比性。
　　13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正价格错误。
　　2.比较因素条件说明及价格测算
　　因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，比较案例的交易日期与价值时点接近，交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，因此我们对市场状况及交易情况不进行修正，仅对区域因素和实物因素进行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件描述表和比较因素修正系数表。
　　交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，与前面非交易实例前后表述矛盾
　　比较因素条件描述表





　　因素比较表如下：



　　指错：14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反。
　　15.楼层属于区位因素不属于实物因素，打分缺少理由。
　　因素修正及计算表



　　指错：16.案例1、2的综合修正系数计算错误
　　Ⅱ估价对象4、5、6层均已出租，签定租约的租金及租赁期限不等，本报告以第6层为例，演示用收益法测算的整个评估思路及计算过程。
　　该物业目前已签定租约，租赁期限至2021年6月30日，租金为26元/m2，出租面积为3,115平方米，空置率为0，根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点，确定租期内的报酬率为6%，租期距价值时点还有2.28年，租期内租金低于市场租金，根据合法原则，对物业的收益价值租期内按照租约进行测算，租期外按照正常市场价值进行测算，累计相加为估价对象的收益价值。
　　指错：17.租期内的报酬率确定理由不充分。
　　（1）确定市场租金
　　我们调查的市场案例有



根据对周边同类物业租赁市场调查，该地段工业厂房租金情况为：25～50元/平方米；因物业位置、楼宇档次、楼龄长短、装修情况等的不同而有差异，不同楼层的租金差异较小。
　　在确定估价对象的市场租金时，我们考虑的因素有：
　　a.估价对象位于××科技园北区，临××路，对外交通条件好；
　　b.估价对象的剩余使用年限为34.1年，收益年限长，利于物业价值的提升；
　　c.估价对象目前已全部出租，出租收益稳定；
　　根据市场租金情况以及估价对象现状，结合我们的估价经验，最终确定估价对象6层的客观合理月租金为：35元/平方米。
　　（2）确定市场年纯收益递增比率
　　根据对周边同类物业租赁市场调查，结合该地段工业发展水平，确定年纯收益递增比率为2%。
　　（3）确定市场报酬率
　　我们按一年期贷款利率加上风险系数作为该评估项目的报酬率，按8.0%计算。
　　指错：18.市场报酬率确定理由不充分。
　　（4）确定市场空置率
　　根据对周边同类物业租赁市场调查，结合该地段工业物业情况，确定估价对象空置率为11%。
　　（5）确定收益年限
　　估价对象的剩余土地使用年限为34.1年，租赁期限还剩2.28年，故租约期外按31.82年的收益年限进行计算。
　　（6）评估测算结果
　　经评估测算，最终我们确定，估价对象6层的评估单价为3,974元/平方米，评估总值为人民币12,379,892元整（具体计算过程见下表）。
　　估价测算表一



　　同理可计算估价对象4、5层的评估单价和评估总值，估价对象4、5层目前已签订租约，租赁期限至2020年1月31日，租金为23元/m2，出租面积为6,230平方米，空置率为0，根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点，确定租期内的报酬率为6%，租期距价值时点还有0.87年，具体计算过程见下表：
　　估价测算表二



　据测算表一、表二，估价对象4、5、6层的评估总值合计为37,905,573元。
　　Ⅲ根据估价对象的具体情况，我们分别采用了比较法、收益法对估价对象进行了价格评估，通过对当地房地产市场的了解和项目所在区域环境的进一步分析，并结合估价人员的经验，认为两种评估方法虽有一定差距，但均趋于客观合理，故以两者的简单算术平均数来确定估价对象的最终评估结果。即
　　评估总值＝（38,386,646+37,905,573）÷2＝38,146,100元（取整至佰位）；
　　评估单价＝38,146,100元÷9,345.64平方米＝4,081.7元/平方米
（七）应补地价
　　估价对象所属宗地总建筑面积为68,450平方米的应补地价为27,013,027元，应补楼面地价为395元/平方米，估价对象建筑面积为9,270平方米，故估价对象应补地价为395元/平方米×9,345.64平方米=3,688,152元。（依据、计算过程略）
　　（八）估价结果
　　委托估价房地产为××市××科技园北区××路××号××信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在价值时点的评估结果如下：
　　评估总值：人民币38,146,100元
　　大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整
　　预计应补地价：人民币3,688,152元
　　大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整
　　评估净值：人民币34,457,948元
　　大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整
　　评估结果明细表




备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。
附件
　　（一）估价对象位置示意图
　　（二）估价对象现状照片复印件
　　（三）《估价委托书》复印件
　　（四）《国有土地使用权出让合同书》及其补充协议复印件
　　（五）投资许可证复印件
　　（六）建筑许可证复印件
　　（七）单位工程竣工报告书复印件
　　（八）××市房屋建筑面积查丈报告复印件
　　（九）以物抵债协议书复印件
　　（十）房地产租赁合同复印件
　　（十一）估价机构营业执照复印件
　　（十二）《房地产价格评估机构资质证书》复印件
　　（十三）资产评估机构资格证书复印件
　　（十四）《中国注册房地产估价师资格证书》复印件

某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。（　）

半砖墙墙厚的实际尺．寸为115mm。 ( )

监理工程师对工程进行进度控制的目的是（　）。

A.确保项目交付使用时间目标的实现
B.保证工程项目的质量目标的实现
C.保证合同得到全面认真地履行
D.确保工程项目安全文明施工

净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。（　）

　　甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.
??

关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　　）。

A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（　）。

A、土地总价
B、楼面地价
C、建筑物单价
D、房地单价

经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（　）

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。

A、 图书馆
B、 钢铁厂
C、 空置的写字楼
D、 单纯的建筑物
E 加油站

长期资金市场的特点包括（　）。

A.融资期限长
B.融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要
C.资金交易量大
D.参与者主要是机构的投资者
E.作为交易工具的有价证券流动性较差，价格变动幅度大.有较大风险

某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m² 。当地正常月租金为90元/（月·m²），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。

估价计算如下：

1．有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）

2．总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）

3．写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）

4．写字楼用地净收益= 3000*8000* =1 641476（元）

5．建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）

6．建筑物价值= =107062529（元）

(2015年真题) 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。

A.文案法
B.观察法
C.访问法
D.问卷法
E.实验法

封面和目录(略）
致估价委托人函
XX公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。
估价对象总价值:人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）
注定代表人(盖章）二零零九年七月九日
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一）估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况(表3—13)
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，XX拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。

(三)估价对象实物状况
估价对象位于XX市金融街X区X号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层髙2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一~四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日。
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国担保法》。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4.《中华人民共和国土地管理法》。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6.《城市房地产抵押管理办法》。
7.《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略）
(三)估价方掌握的有关资料
1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3.国家及当地有关税费法规。
4.其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则（略）。
2.最高最佳使用原则（略）。
3.替代原则（略）。
4.估价时点原则（略）.
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例。
可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。
可比实例C:中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表(表3—14)



3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正:估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表3—15。


(2)交易日期修正：经调査估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表3—16。

(3)区域因素及个别因素修正（区域因素指数、个别因素指数确定过程略） 经比较得出房地产比较因素条件指数表，见表3—17。


4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表（表3—18)。


5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
(二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1.收益法测算过程（略）
2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17 792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表3—19。

即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分:89 928万元。
2.地下车库：1 143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值(略）。
附件（略）

(2011真题) 按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。（）

从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。

A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段

个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的（　　）。

A．贷款期限更短
B．贷款价值比率更高
C．贷款利率更高
D．还款方式更复杂

申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（　　）。

A．合法建造房屋取得房屋所有权
B．权利人放弃房屋所有权
C．继承取得房屋所有权
D．产权交换取得房屋所有权
E．依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权

楼面地价=土地单价×容积率。（　）

某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（　）万元。

A、57.81
B、71.58
C、74.33
D、82.59

如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（ ）

关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（　）。

A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利
C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值

根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（　）的房地产估价业务。

A.房屋征收
B.公司上市
C.企业清算
D.司法鉴定

物业管理的社会化有两个基本含义，即（　）。

A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业

下列费用中，不属于企业财务费用的是（　）。

A、审计费
B、利息
C、外汇汇兑净损失
D、融资代理费

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（　）

以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。

下列各项中，不属于招标文件内容的是（　）。

A、投标人须知
B、评标办法
C、技术标准和要求
D、投标函及投标函附录

“荷兰式拍卖”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。