21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第1卷
人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和( )住宅等概念应运而生。
A．酒店式
B．期贷式
C．季节性
D．概念型
正确答案：C
[答案] C 人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生。
在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。在中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上地方政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。这里是“应当”不是“必须”，因为还有一种情况，按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
城市土地开发和供应计划，一般由（ ）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。
A．土地管理部门
B．规划管理部门
C．市场管理部门
D．设计管理部门
E．计划管理部门
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。
A．国冢
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体
正确答案：D
《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
下列对经济成本的表述正确的一项是（ ）。
A．经济成本＝会计成本（显见成本）+隐含成本
B．经济成本＝销售收入—会计成本—隐含成本
C．经济成本＝总成本—会计成本
D．经济成本＝会计成本（显见成本）—隐含成本
城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。
A、 房地产的各项权利
B、 受到其他房地产权利限制的房地产权利
C、 受到其他各种限制的房地产权利
D、 房地产的额外利益收益
答案：C
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。
A、 78%
B、 85%
C、 117%
D、 150%
答案：A
解析：
，则第一个2.5m等份至第六个2.5m等份的价值占整块土地价值分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度价格修正率＝(40%+30%+20%+10%+
2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。
A、拍卖方式
B、招标方式
C、协议出让
D、挂牌出让
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第2卷
拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）
正确答案：×
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）
答案：对
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售、或延迟销售）。
城市房屋征收估价是评估被征收房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。( )
复式记账就是对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。复式记账就是对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。
办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ）
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．w公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。
A、 土地使用权
B、 所有权
C、 地役权
D、 典权
E 租赁权
答案：A,C,E
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（ ）。
A、A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）
B、A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）
C、A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）
D、A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。参见教材P158～159。
21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第3卷
(2013真题) 以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。工程量清单计价方法是一种市场定价模式。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
按照（ ）分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。
A.形成原因
B.形成方式
C.形成时间
D.形成后果
答案：A
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。按照形成原因，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（ ）。
A.基准地价修正法
B.修复成本法
C.价差法
D.标准价调整法
答案：D
解析：
本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。
答案：错
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（ ）。
A、市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B、同一估价对象在同一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值是因人而异的
C、用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同
D、用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同
E、投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果
答案：A,B
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。某一房地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。该房地产的市场价值，是指该房地产对典型投资者的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。选项C，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，即典型的投资者所要求的报酬率，而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。因此，用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值并不相同；选项D，成本法中投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费，不管是自有资金还是借贷资金，均应计算利息，因此用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值应该相同。不同的是利润的取值；选项E，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果。
金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ ）万元。
A、11.43
B、11.77
C、22.86
D、23.53
答案：A
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。800×[（0.6＋0.5＋0.4＋0.3）－（1＋0.7）]÷（1＋0.7＋0.6＋0.5＋0.4＋0.3）÷2＝11.43（万元）。或800÷3.5＝228.57万元，1层228.57万元，2层228.57万元×0.7＝160万元，1、2层合计228.57万元＋160万元＝388.57万元，400－388.57＝11.43（万元）。
在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。在净收益每年不变，且收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R＝Y（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。
21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第4卷
甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是（ ）。
A.土地使用期限
B.土地权属情况
C.土地使用管制
D.交通管制
答案：D
解析：
本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。
陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2011年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10％配建公共租赁住房。2013 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。
关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（ ）。
A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议
B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换
C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估
D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置
答案：B,C
解析：
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。
写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。
A、 所处区位
B、 交通方便性
C、 建筑设备系统
D、 物业管理水平
E 建筑形式
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。
A、 前期费用
B、 房屋开发费
C、 财务费用
D、 办公费
如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A．向原房地产估价机构书面申请复核
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请专家委员会鉴定
正确答案：AB
拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
征收耕地的补偿费用包括（ ）。
A、土地补偿费
B、征地管理费
C、地上附着物补偿费
D、青苗补偿费
E、安置补助费
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。选项B征地管理费，是征地时实际要支付的费用，但不属于补偿费用，要交给政府的相关费用。
下列对法的概念理解不正确的是（ ）。
A．法是阶级矛盾不可调和的产物
B．法以国家集体意志形式出现
C．法用国家政权的强制力来保证实现
D．法是各种社会规范的总称
21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第5卷
基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。
A、 空置率水平
B、 租金清单
C、 押金收入
D、 欠租清单
省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性文件是( )。
A.地方性法规
B.政府规章
C.部门规章
D.自治条例
答案：B
解析：
省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于①城乡建设与管理、②环境保护、③历史文化保护等方面的事项。
商品房预售方案应包括的内容包括( )。
A.项目基本情况
B.预售房屋套数
C.销售人员姓名和身份证号
D.竣工交付日期
E.住房质量责任承担主体
答案：A,B,E
解析：
预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。
答案：错
解析：
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。
我国企业单位以权责发生制为会计基础，行政事业单位以收付实现制为会计基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是会计基础。目前我国行政事业单位以收付实现制为会计基础。
宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。
A．刺激对企业产品的需求，增加销售
B．改善形象
C．提高知名度
D．提高产品品质
注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。
编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（ ），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A.数额
B.用途
C.发生时间
D.付款特点
答案：D
解析：
本题考查的是资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第6卷
从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（ ）。
A、投机
B、储蓄
C、投资
D、信托
答案：C
解析：
本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（ ）。
A.5.60%
B.9.33%
C.14.00%
D.16.00%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。股东权益报酬率，也称净资产收益率、净值报酬率或所有者权益报酬率，它是一定时期企业的净利润与股东权益平均总额的比率。资产负债率=负债总额/资产总额×100%=60%，资产总额=2000万元，负债总额=资产总额×资产负债率=2000万元×60%=1200万元，所有者权益=资产总额-负债总额=2000万元-1200万元=800万元，净资产收益率=股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=112/800=14%。
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A、 卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B、 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C、 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D、 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
答案：A,C,D
解析：
房地产正常的成交价格＝卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格＝买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。
房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。
A、 临时用地土地使用权
B、 农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)
C、 宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D、 行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)
E 出让土地使用权(为国有土地上的)
发行金融债券的金融机构，一般都具有雄厚的资金实力，资信度较高，利率也比同期存款利率低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
导致两个估价结果差异较大的因素不包括（ ）。
A.房屋渗漏情况
B.房屋购置原价
C.修缮工期长短
D.房屋使用人数
答案：B
解析：
直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
李某于2010 年2 月将自有的一套住房出租，月租金为1200 元。则李某该年度应缴纳房产税( )元。
A.432
B.576
C.864
D.1728
答案：B
解析：
2008 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。1200 元×12×4%=576 元。
风险估计与评价常用方法有( )。
A、 专家个人判断法
B、 解析法
C、 蒙特卡洛法
D、 智暴法
E 德尔菲法
