房地产估价师考试题目下载5篇 第1篇
与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
正确答案：D
[答案] D
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于( )类建设用地。
A、 一
B、 二
C、 三
D、 四
如果一个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本。此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本，这种性质的外部影响被称为外部经济。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（ ）。
A.正常报酬
B.正常回报
C.正常利润
D.超额利润
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。
下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。
A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
正确答案：D
柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架；而民用建筑中砖混结构的建筑，其楼板往往用预制的多孔板；框架结构或板柱结构则往往是柱、梁板现场浇制而成。
在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。
A、开发商
B、承包商
C、监理工程师
D、使用单位
答案：C
解析：
考点:竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。
拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法是以房地产的现实收益为导向来求取房地产价值的方法。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的预期未来收益为导向(简称收益导向)来求取房地产的价值或价格。
房地产估价师考试题目下载5篇 第2篇
下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。
A．抵押人到期来偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产的
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
正确答案：ABC
根据《城市房地产管理管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，（ ）。
A．通过委托评估确定
B．依照合同办理
C．遵循惯例处理
D．不予支付
征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守（ ）等原则。
A．珍惜耕地，合理利用士地
B．保证国家建设用地
C．有偿使用土地
D．无偿使用土地
E．依法征地
正确答案：ABCE
答案：A，B，C，E。在征收土地时。土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：①珍惜耕地。合理利用土地的原则；②保证国家建设用地的原则；③妥善安置被征地单位和农民的原则；④有偿使用土地的原则；⑤依法征地的原则。
以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
A．建筑安装工程费
B．土地使用权出让金
C．拆迁补偿费
D．公共配套设施建设费
E．城市基础设施建设费
下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（ ）。
A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．提高房地产交易环节税收
承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
答案：对
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积量算的基本方法包括坐标解析法、几何要素法和图解计算法等。
房地产估价师考试题目下载5篇 第3篇
汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）
答案：对
解析：
本题考查的是辅射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼 等達筑物，外墙全部用玻璃或反光破璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。参见教材P54。
甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2015年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
对于出售的商业物业，估价师找到了以下四个交易实例，可以作为可比实例的有（ ）。
A.2017年1月，临街的一层商铺一套，面积50平方米
B.2015年5月成交的一百货大楼，一层
C.该综合体一道之隔的某花园小区底商一套，上月成交价9000元/平方米
D.2017年3月，另一商业中心的城市综合体商业店铺一层
答案：D
解析：
根据选取可比实例的要求，选项D作为可比实例更合适一些。
征收国有土地上房屋的土地成本包括（ ）。
A、场地平整费
B、城市基础设施建设费
C、渣土清运费
D、青苗补偿费
E、地上物拆除费
答案：A,B,C,E
解析：
考点:土地成本。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。
持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（ ）。
A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
B.承租人权益价值只能是正值
C.出租人权益价值与合同租金及市场租金无关
D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和
答案：A
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
房屋征收的实施只能由市、县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
建筑安装工程费用中，不属于措施项目费的是（ ）。
A.安全文明施工费
B.冬雨季施工增加费
C.夜间施工增加费
D.材料费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。
市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（ ）。
A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证
E.公布补偿情况和审计结果
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
房地产估价师考试题目下载5篇 第4篇
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房预售合同登记备案的申请人应是（ ）。
A．购房人
B．房地产开发企业
C．商品房销售代理机构
D．购房人和房地产开发企业
答案：B
解析：
商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（ ）元/m2。
A、7262
B、7380
C、7500
D、8670
答案：A
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7261.84（万元）。参见教材P340。
在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。( )
正确答案：×
[答案] × 盈亏平衡分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（ ）
答案：对
解析：
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。
A、 操作风险
B、 信用风险
C、 市场风险
D、 法律风险
房地产开发企业开发位于地级市的非经济适用住房项目时，按预计利润率预缴企业所得税的，预计利润率不得低于（ ）。
A.5%
B.10%
C.15%
D.20%
答案：C
解析：
本题考查的是企业所得税。预计利润率暂按以下规定的标准确定： （1）非经济适用房开发项目 ：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。
印花税是对因（）等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
A、商事活动
B、产权转移
C、权利许可证照授受
D、人事管理
E、外事活动
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是印花税。印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
房地产估价师考试题目下载5篇 第5篇
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
答案：C
解析：
本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为（ ）。
A.共有产权
B.单独产权
C.独立产权
D.双方产权
答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。
国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。 （ ）
因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由，延期以两次为限，每次不超过6个月。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（ ）
答案：对
解析：
考点:成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。
我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P46。
