21年房地产估价师考试真题及详解5章 第1章
某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为2年的是（）。
A、屋面防水工程
B、装修工程
C、地基基础工程
D、外墙面的防渗漏
答案：B
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期限为2年，装修工程的最低保修期限为2年。
房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A．弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B．弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C．弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D．弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
答案：C
解析：
C项，弄清土地的区位状况，包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。
由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 ( )
21年房地产估价师考试真题及详解5章 第2章
在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况。
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
工程成本控制的主要对象是主要费用中的（ ）。
A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用
答案：A
解析：
本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。
资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据建筑材料的使用功能不同，可将其分为无机材料、有机材料和复合材料。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
举行拍卖会时，人民法院一般应派人员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解5章 第3章
下列情况，可以发布房地产预售或销售广告（ ）。
A．尚未取得房地产项目预售许可证的
B．房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的
C．工程资料尚未全部归档的
D．T程决算尚未通过审计的
E．工程质量验收不合格的
（ ）是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。
A.开发性金融机构
B.农业政策性金融机构
C.进出口政策性金融机构
D.中小企业政策性金融机构
答案：A
解析：
本题考查的是政策性银行。开发性金融机构是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（ ）。
A．对迟交租金的租户断水断电
B．对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠
C．灵活选择收租方式
D．合理确定收租时间
E．提供主动收租服务
答案：B,C,D,E
解析：
在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时缴纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动缴纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
该宗房地产第13年的净收益为（ ）万元。
A、 1
B、 -1
C、 2
D、 -2
21年房地产估价师考试真题及详解5章 第4章
甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题：
1小题>
转让该项在建工程应具备哪些主要证件？
2小题>
简述评估技术路线。
答案：
解析：
(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。
(2)用假设开发法。 ①估算该工程完工后的价值。 ②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。 ③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。 [试题分析] 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。
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答案：A,B,C
解析：
【考点】写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。
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B.住房公积金管理中心
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答案：A
解析：
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21年房地产估价师考试真题及详解5章 第5章
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答案：B
解析：
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房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度/建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
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答案：D
解析：
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