2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第1辑
李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。
答题需要层次，考三个问题
1.房屋用途的确定、违章建筑确认
2.征收估价机构的选择
3.征收补偿的确定
答案：
解析：
?? 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。
2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。
3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。
举一反三
征收补偿是问答题或单选题必考的内容
主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。
下列各项中，实行单利计息的有（ ）。
A、个人储蓄存款
B、地产开发贷款
C、住房抵押贷款
D、国库券
E、房产开发贷款
答案：A,D
解析：
考点:单利计息与复利计息。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的；我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。
（ ）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。
A、流动比率
B、速动比率
C、利息备付率
D、资产负债率
答案：B
解析：
考点:速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。
市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ）。
A．承租人将承租的房屋擅自转租的
B．签订无效合同的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．承租人故意损坏房屋的
正确答案：B
合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第2辑
与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差是绝对数，而净现值标准差系数是相对数，更准确。参见教材P233～234。
下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/m2。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。
二氧化硫是无色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨髓、脾等造血器官也有刺激和损伤作用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第3辑
乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
A．商品房预售许可证
B．商品房销售广告
C．房屋综合验收合格证明
D．甲出具的商品房销售委托合同
某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为（）。
A.契税
B.所得税
C.印花税
D.土地增值税
答案：B,C
解析：
本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。参见教材P225。
房地产测绘的申请人主要是（ ）。
A.房地产测绘部门
B.房地产管理机构
C.房地产权利申请人或利害关系人
D.司法部门
答案：C
解析：
本题考查的是房地产测绘的程序。房地产测绘是接受申请人的申请，由测绘部门组织实施。申请人一般为房地产权利申请人或利害关系人。P165。
我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的货币补贴性住房制度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于地貌的是（ ）。
A.山地
B.房屋
C.道路
D.河流
答案：A
解析：
本题考查的是地形图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第4辑
在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。
(2015真题) 某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为（）。
A.102%×105%×108%×107%-100%
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%-100%
D.2%×5%×8%×7%
答案：A
解析：
本题考查的是速度指标。各期环比发展速度＝各期环比增长速度＋100%，该地区相应区间房地产定基发展速度为：102%×105%×108%×107%，定基增长速度＝定基发展速度－1＝102%×105%×108%×107%－1。
答案：错
解析：
本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。
A、 600
B、 900
C、 1500
D、 1800
编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。
A、现金流量表
B、利润表
C、资金使用计划
D、资金筹措计划
E、财务计划现金流量表
答案：C,D
解析：
本题考查的是财务报表的编制。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第5辑
下列不动产登记类型中，不属于本登记的（ ）。
A.更正登记
B.预告登记
C.异议登记
D.注销登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。本登记包括初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。
A、完全产权价值
B、出租人权益价值
C、快速变现价值
D、承租人权益价值
E、残余价值
答案：C,E
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。
从调控对象和效应来看，不属于完善货币政策工具体系组成的是（ ）。
A.一般性货币政策工具
B.选择性货币政策工具
C.补充性货币政策工具
D.特殊性货币政策工具
答案：D
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。货币政策工具是指中央银行为了实现货币政策目标而采取的具体措施和手段，从调控对象和效应来看，完善货币政策工具体系主要有一般性货币政策工具、选择性货币政策工具、补充性货币政策工具组成。
居民购买住宅的行为属于（ ）。
A．习惯性购买行为
B．寻求多样化购买行为
C．化解不协调购买行为
D．复杂购买行为
正确答案：D
居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。
