房地产估价师真题下载9卷 第1卷
某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。
A、 23.4
B、 28.6
C、 33.4
D、 46.8
答案：D
解析：
依题意，土地乙的总地价为40×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝ 46.8(万元)。
下列情形中，可以不办理出让手续的有（ ）。
A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C.私有住宅转让后改为副食品加工车间
D.职工已购公有住房首次上市转让
E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。
消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（ ）的特点。
A、分散性
B、复杂性
C、伸缩性
D、季节性
答案：B
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点之一是复杂性，即消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。
土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。参见教材P67。
如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A．向原房地产估价机构书面申请复核
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请专家委员会鉴定
正确答案：AB
拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
经营性国有土地使用权可以通过（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．招标出让
C．拍卖出让
D．协议出让
E．挂牌出让
答案：B,C,E
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。A 项，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。D 项，协议出让是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
房地产估价师真题下载9卷 第2卷
注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前( )日内办理注册手续。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
注册结构工程师注册有效期为2 年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30 日内办理注册手续。
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )
居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城镇最低收入家庭人均廉价住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的50%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，只应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明、应当具有相应的产权证明件。
某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为（ ）万元
A.1525.17
B.1375.17
C.1489.17
D.1625.17
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。F＝400（F/P，12%，3）＋500（F/P，12%，2）＋300（F/P，12%，1）＝400×1.4049＋500×1.2544＋300×1.12＝1525.16（万元）。
房地产估价师真题下载9卷 第3卷
（ ）年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。
A．1999
B．2000
C．2001
D．2002
正确答案：A
1999年，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，2002年国务院又主要针对住房公积金管理机构等内容对《公积金条例》进行了修订。
税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）
答案：对
解析：
本题考查的是制度政策因素。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。
根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（ ）的房地产估价业务。
A.房屋征收
B.公司上市
C.企业清算
D.司法鉴定
答案：A
解析：
本题考查的是受理估价委托。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”
下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（ ）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：
（一）估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。
（二）估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
正确答案：
错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。
改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。
错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。
房地产估价师真题下载9卷 第4卷
期限为10 年、年利率6％、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600 元，则第4 年最后1 个月还款额中的利息是（ ）元。
A．156.00
B．648.41
C．784.41
D．793.45
答案：D
解析：
解法一：①计算现值：
则第4 年12 月末的利息＝158689.29×0.5％＝793.45（元）。
某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
A．3．57%
B．4．00%
C．6．56%
D．10．56%
(2015年真题) 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。
A.2093.75
B.2208.33
C.3582.16
D.4583.33
答案：A
解析：
本题考查等额本金还款的计算。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
正确答案：ABC
[答案] ABC
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。
A．选择专业化
B．单一市场集中化
C．市场专业化
D．产品专业化
正确答案：D
[答案] D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
正确答案：A
[答案] A
重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。
房地产估价师真题下载9卷 第5卷
以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。应由受让方办理出让手续。
乡镇企业的用地只有在下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
正确答案：C
《担保法》规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师真题下载9卷 第6卷
下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。
A．0.4～8
B．0.4～12
C．0.6～12
D．0.9～18
(2012真题) 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。
在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收集交易实例。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。
评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。
A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B、项目主要产品质量符合国家的规定
C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E、符合当地的产业结构调整的要求
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是项目核准和开工计划。选项B错误，正确表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”；选项C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P253。
房地产估价师真题下载9卷 第7卷
(2014真题) 关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是（）。
A.GNP=GDP+对外要素收入净额
B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等
C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标
D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP
答案：D
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。选项D，凡是本国公民（包括本国国民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。
下列关于增值税一般计税方法和简易计税方法的表述中，正确的有（）。
A、一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额×征收率
B、简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额
C、增值税起征点适用于登记为一般纳税人的个体工商户
D、增值税按期缴纳的，增值税起征点幅度为月销售额5000～20000元（含本数）
E、一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；选项C错误，增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。
对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（ ）万元。
A．330
B．450
C．650
D．700
选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是( )。
A.子女继承取得房屋
B.以获奖方式取得房屋
C.接受赠与境外别墅
D.住房所有权更正为夫妻共有
答案：B
解析：
1.对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
2.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
房地产估价师真题下载9卷 第8卷
某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84
答案：C
解析：
本题考查的是房地产价格构成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（万元）
房地产价格评估遵循的原则不包括（ ）。
A.公正
B.公平
C.公开
D.诚实信用
答案：D
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。
与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有( )。
A.经济适用住房建设用地 B.商品住宅用地
C.公办学校用地 D.高速公路服务区非经营性用地
E.国家重点扶持的能源项目用地
答案：A,C,D,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：
1.《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
2.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”
甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。
A.经市(县)人民政府批准
B.经委托人书面同意
C.经房地产主管部门批准
D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准
答案：B
解析：
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等内容。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。
房地产估价师真题下载9卷 第9卷
下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。
A．估价对象
B．估价时点
C．价值类型
D．估价方法
E．估价所需材料
供给曲线是一条（ ）倾斜的曲线。
A、自左上方向右下方
B、自左下方向右上方
C、两边高中间低
D、中间高两边低
答案：B
解析：
本题考查的是供给及其变动。供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.评价标准类参数
D.收益相关参数
答案：D
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。
选择基础参数（四类参数）
征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
正确答案：C
土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则
答案：D
解析：
本题考查的是一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般也应遵循一贯性原则。P172。
我国的国库券为（ ）。
A．短期债券
B．中期债券
C．长期债券
D．永久债券
正确答案：B
根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。我国的国库券属于中期债券。
