2021房地产估价师真题下载9辑 第1辑
正确答案：
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A.目前住宅市场价格
B.未来住宅市场价格，折现至价值时点
C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。
下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是（ ）。
A．三通一平费
B．设备采购费
C．结构工程费
D．电梯安装费
答案：A
解析：
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。A 项属于勘察设计和前期工程费。
2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：
1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？
2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？
答案：
解析：
1.建筑面积应为20500m2。转让是整体转让而不仅是地上建筑。
2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。（3）收益年限应为40年而不是48年。
2021房地产估价师真题下载9辑 第2辑
从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（ ）
答案：对
解析：
考点:现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。
下列关于保险利益原则的说法中，正确的有（ ）。
A.保险利益可以是不确定的
B.保险利益必须是合法的
C.保险标的是产生保险利益的前提
D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提
E.保险利益消失，保险合同仍谈有效
答案：B,C
解析：
本题考查的是保险的基本原则。选项A错误，保险利益必须是确定的；选项D错误，无论何种保险，都必须以保险利益的存在为前；选项E错误，保险利益消失，保险合同随之失效。
装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（ ）
答案：对
解析：
由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。
下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。
A、 经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于《城市房地产管理法》相关规定的项目
B、 私有住宅转让后用于商业活动的
C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
答案：A,C,D,E
解析：
除了选项A、C、D、E外，私有住宅转让后仍用于居住的，根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形，在房地产转让时，可以不用办理出让手续。
(2017真题) 发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）
答案：对
解析：
本题考查的是账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。
2021房地产估价师真题下载9辑 第3辑
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。
A.为建筑造型而建.无实用功能的建筑面积
B.建在幢内且为本幢服务的配电房
C.为多幢综合楼服务的物业管理用房
D.人防用的地下室
E.用作公共休息场所的架空层
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态系统是指生物与其生存环境之间的关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是与环境相关的几个概念。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态是指生物与其生存环境之间的关系。
房地产市场分析的方法有（ ）。
A．数理统计方法
B．定性预测
C．利用图形进行分析
D．定量预测
正确答案：AC
房地产市场分析的方法有：列表分析、运用数理统计方法分析、利用图形进行分析。而定性预测和定量预测是房地产市场预测的方法。
房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。
A、 最高最佳使用原则
B、 合法原则
C、 估价时点原则
D、 独立客观公正原则
房地产中介服务包括( )。
A.房地产咨询
B.房地产开发
C.房地产估价
D.房地产经纪
E.房地产广告设计
答案：A,C,D
解析：
房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
2021房地产估价师真题下载9辑 第4辑
下列工程中，经批准可以邀请招标的有（ ）。
A、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。参见教材P75。
一般都采用预制好的构件安装成骨架的是（ ）。
A.装配式的工业厂房
B.砖混结构的建筑
C.框架结构
D.板柱结构
答案：A
解析：
本题考查的是柱、梁、板。装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架。
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元
A1843.86
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：A
16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）
(二)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。
A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。
A 市场价格上升 B 市扬价格下降
C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定
2021房地产估价师真题下载9辑 第5辑
房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
路线价法主要适用于( )。
A．城市街道两侧商业用地的估价
B．旧建筑物的估价
C．新建筑物的估价
D．拆迁房屋的估价
正确答案：A
[答案] A
路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。
A、 酒泉卫星发射基地
B、 南水北调工程用地
C、 北京某C、B、D、商圈
D、 某市政府办公楼
E 经济适用房
答案：A,B,D
解析：
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施与公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他甩地。
房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )
2021房地产估价师真题下载9辑 第6辑
（ ）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。
A．资本率法
B．现金流量表法
C．重叠价值估价法
D．折旧率法
正确答案：C
[答案] C
重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。
(2017真题) 建设工程设计资质分为（）资质。
A.行业
B.劳务
C.专项
D.专有
E.综合
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。
销售不动产的营业税税率是( )。
A、 1%
B、 3%
C、 5%
D、 7%
答案：C
解析：
[知识点] 营业税、城市维护建设税和教育费附加
居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。
下列选项中，属于居住房地产的是（ ）。
A.超级市场
B.度假村
C.俱乐部
D.别墅
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产及其特点。选项A属于商业房地产；选项B属于旅馆房地产；选项C属于娱乐房地产。居住房地产包括普通住宅、高档公寓和别墅等。
2021房地产估价师真题下载9辑 第7辑
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。（综合性强）
A．1002．45
B．1012．45
C．1027．42
D．1037．45
项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税
A10%
B20%
C30%
D40%
下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（ ）。
A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。
2021房地产估价师真题下载9辑 第8辑
下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（ ）。
A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C.预售商品房广告涉及装修装饰的，应当真实.准确.清楚.比例恰当
D.在房地产广告中的项目位置示意图，应当准确.清楚.比例恰当
E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的房地产项目，不得发布销售广告。
风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。（ ）
答案：错
解析：
考点:风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
下列说法正确的是( )。
A、 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B、 当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C、 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D、 适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
答案：C
解析：
当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模。
商品房预售许可的最低规模不得小于（ ）。
A．居住区
B．居住小区
C．栋
D．单元
答案：C
解析：
商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④ 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
城镇住房制度改革取得了重大突破，自（ ）年以后，掀起了第一轮房改热潮。
A.1984
B.1985
C.1986
D.1987
答案：C
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
2021房地产估价师真题下载9辑 第9辑
以下( )，属于物业管理的基本特性。
A.社会化
B.专业化
C.市场化
D.私有化
E.制度化
答案：A,B,C
解析：
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性
自2016 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，对符合规定的，( )主管部门应当予以备案。
A.县级以上房地产
B.城市房地产
C.省级住房城乡建设
D.国务院住房城乡建设
答案：C
解析：
《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》(建房[2016]275 号)印发，自2016 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。设立房地产评估机构，应当符合《资产评估法》第十五条、二十七条、二十八条规定。对符合规定的，省级住房城乡建设(房地产)主管部门应当予以备案，核发统一格式的备案证明；符合《房地产估价机构管理办法》中相应等级标准的，在备案证明中予以标注。
分项最细，定额子目最多的工程建设定额是( )。
A.估算指标
B.概算指标
C.预算定额
D.施工定额
答案：D
解析：
施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
A．路线价法
B．基准地价修正法
C．临街深度法
D．四三二一法则
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是路线价法的理论依据。
测定季节变动的方法主要是计算季节比率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
