2021房地产估价师历年真题和解答6卷 第1卷
新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
答案：B
解析：
本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有
某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%，该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为（ ）万元。
A.903.46
B.1000.00
C.1029.22
D.1050.00
答案：A
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设四年后该商业用地净地的价值为V，则：
V＝903.46（万元）。P234。
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该建筑物设计时必须设计的建筑构造为（ ）。
A.采光井
B.伸缩缝
C.沉降缝
D.防震缝
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度6度以下地区的建筑可不予设防；9度以上的地区，一般避免进行工程建设。本题中地震烈度为7度，需要设置防震缝。
下列选项中，采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。
A、开发商难以估算成本
B、开发商处于市场领导者地位
C、开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D、开发商打算与同行和平共处
E、开发商具有向市场领导者挑战的实力
答案：A,D
解析：
考点:制定租售方案。市场追随者在以下情况下往往采用随行就市定价法：（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。选项B属于领导定价法；选项C、E常见于挑战定价法。
按发行主体分类，债券可分为公募债券、金融债券以及公司债券等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是债券的分类。按发行主体的不同，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。
假设开发法的估价前提不包括下列（ ）。
A、业主自行开发
B、自愿转让开发
C、被迫转让 开发
D、被迫开发
答案：D
解析：
考点:假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。
2021房地产估价师历年真题和解答6卷 第2卷
是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限
B．收益时点
C．估价终点
D．估价范围
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是（ ）。
A．业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
B．自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
C．被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
D．自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
答案：A
解析：
假设开发法的估价前提有3种：①估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业主自行开发前提”；②估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m。的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。{Page}请根据上述材料回答下列问题：
第105题：古桥公司在住宅楼交付使用前府该（ ）
A．成立业主委员会
B．申请业主委员会验收
C．申请单项建筑竣工验收
D．申请住宅小区竣工综合验收
在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（ ）。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
答案：D
解析：
施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励工资等，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。
A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。
我国房屋权属登记（ ）
A 具有公信力
B 公告是必经程序
C 是一项法定制度
D 为全力动态登记
E 可以制作颁发统一的房地产权证书
2021房地产估价师历年真题和解答6卷 第3卷
通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（三）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 105 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（ ）。
A．采取人工加固措施
B．降低地下水位
C．用大型土石方修筑地基
D．按条形基础砌筑
某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
（3）计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。
（2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）
房地产估价师注册证书失效的情形有（）。
A.注册期满3年而未延续注册的
B.持续离开估价岗位超过1年的
C.年龄超过60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E.不具有完全民事行为能力的
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。
在财产保险中，火灾保险一般采用的形式是( )。
A.不定值保险
B.定值保险
C.一切危险保险
D.法定保险
答案：A
解析：
不定值保险——是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。
对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5％，年租金均发生在年末，若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A、91.76
B、142.40
C、150.94
D、171.43
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=15×12/（1+5%）=171.43万元。参见教材P160。
2021房地产估价师历年真题和解答6卷 第4卷
房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )
A.买卖房屋
B.租赁房屋
C.新建房屋
D.改建房屋
E.改变房屋用途
答案：C,D,E
解析：
在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。
下列选项中，属于收益性房地产的有（ ）。
A.农地
B.游乐场
C.写字楼
D.仓库
E.行政办公楼
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产的种类。收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（ ）。
A、社会阶层
B、信念和态度
C、生活方式
D、经济状况
答案：A
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭；信念和态度属于心理因素；经济状况和生活方式属于个人因素。参见教材P129。
明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人
答案：C
解析：
考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。
(2017真题) 某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）
答案：错
解析：
本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。
财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。（ ）
答案：对
解析：
考点:财务净现值。财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
2021房地产估价师历年真题和解答6卷 第5卷
根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年
答案：C
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
城镇土地使用税的税率是( )。
A.差别比例税率
B.幅度比例税率
C.幅度定额税率
D.超额累进税率
答案：C
解析：
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
正确答案：B
[答案] B 土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。
最高最佳利用包括（ ）上的最佳。
A、用途
B、规模
C、集约度
D、档次
E、规划
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次。
根据权利的作用，可将民事权利分为（ ）。
A.专属权
B.支配权
C.请求权
D.形成权
E.抗辩权
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是民事法律关系。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
答案：错
解析：
本题考查的是征收与征用的异同。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。
2021房地产估价师历年真题和解答6卷 第6卷
在下列行为中，属于犯罪的有( )。
A.欠税
B.偷税
C.抗税
D.退税
E.漏税
答案：B,C
解析：
纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般章行为，不构成犯罪。
报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
下列房产中，可以免证房产税的有（）。
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的字校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2 ）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4 ）个人所有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。（5 ）经财政部批准免税的其他房产。参见教材P206。
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部性
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
正确答案：ABD
市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。
假设开发法的操作步骤包括（ ）。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。
A.房地产估价机构具有一、二级资质
B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D.有固定的经营服务场所
E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。选项A错误，一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
