房地产估价师每日一练6篇 第1篇
张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
答案：A
解析：
【考点】名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。
针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（ ）。
A．理论上适用的估价方法，都必须选用
B．在适用的估价方法中，选用两种即可
C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。
A、 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、 市场法中交易情况调整
C、 比较相同类型不同期限价格的高低
D、 不同类型房地产不同使用年限价格的高低
E 直接用于测算价格
依据不同的标准，拍卖标的可以进行不同的分类，下列属于从是否可以流通和流通范围的广度对物品进行划分的是（ ）。
A.有形财产
B.无形财产
C.动产
D.允许流通物
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。从可否流通和流通范围的广度将物品划分为允许流通物、限制流通物和禁止流通物。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
A、句子简洁，概括性强
B、搭配得当
C、逻辑严密
D、用词简练、标准
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。估价报告对语句的要求包括：（1）句子简洁，概括性强；（2）搭配得当；（3）逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。
行政裁决应坚持（ ）的原则。
A．公平
B．公正
C．及时
D．以上均正确
正确答案：D
答案：D。行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。
( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A、 物权
B、 债权
C、 租赁权
D、 所有权
答案：A
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
房地产估价师每日一练6篇 第2篇
动态序列的总变动一般可以分解为（ ）四种动态趋势与波动的经典模式。
A.长期趋势
B.季节波动
C.年度波动
D.循环波动
E.不规则波动
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是动态序列的分解。动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势，即长期趋势、季节变动、循环波动和不规则波动。
关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。
A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C、总代理可以委托分代理
D、房地产开发企业不能直接委托分代理
E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
答案：B,C,E
解析：
考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。
尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
营运能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是财务分析。营运能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。
从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。
A、土地
B、劳动力
C、资本
D、环境
E、伙伴关系
答案：A,B,C,E
解析：
考点:房地产开发的基本概念。房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。
城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。
A．资产评估
B．土地估价
C．房地产估价
D．价格鉴证
我国会计法规体系不包括（ ）。
A.会计法律
B.会计行政法规
C.会计核算
D.地方性会计法规
答案：C
解析：
本题考查的是我国会计法规体系。我国会计法规体系包括：会计法律、会计行政法规、国家统一的会计制度和地方性会计法规。选项C属于会计的基本职能。
房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )
此题为判断题(对，错)。
在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。
答案：错
解析：
决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。
房地产估价师每日一练6篇 第3篇
一份不定值保险投保时，保险标的实际价值为300 万元，保险金额为400 万元；发生保险事故时，该标的实际价值为600 万元，实际损失为450 万元，则保险人应支付赔偿（ ）万元。
A．300
B．400
C．450
D．600
答案：B
解析：
对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。
目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（ ）。
A、招标
B、拍卖
C、挂牌和协议
D、自由买卖
答案：D
解析：
考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。
A.城市房屋拆
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）。
A．资金的供求关系
B．投资利润率
C．通货膨胀率
D．风险因素
E．利率
正确答案：BCD
BCD资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
2015年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应（ ）。
A.首先缴纳土地使用权出让金
B.首先支付银行贷款
C.首先支付处分抵押房地产的费用
D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用
答案：C
解析：
本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。
(2017真题) 按建设用地的用途分类，可分为（ ）。
A.非农业建设用地
B.农业建设用地
C.未利用地
D.其他建设用地
E.临时用地
答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。
关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是（ ）。
A．（P/A,i,n）
B．（A/P,i,n）
C．（A/F,i,n）
D．（F/A,i,n）
正确答案：B
(A/P,i,n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法。
经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（ ）。
A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选
B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的
C.销售者需要实现总效用最大化
D.商品可以转让，且具有不可移动性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。
某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：
方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。
方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。
根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。
答案：
解析：
假设开发法
方案一：（旧厂房-批发市场）
第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
开发完成后的价值
V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n
＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1
V1＝12606.39 （万元）
（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）
补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元
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契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元
营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元
旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87-585.71
V0＝-813.83（万元）
不值得开发
方案二：（旧厂房-公寓）
开发完成后的价值V1＝8500×（2.64＋1.76）×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
补地价
现状容积率＝26400/12500＝2.112
改为公寓的容积率＝（26400＋17600）/12500＝3.52
改为公寓的居住用地地价（楼面地价）＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2）
补地价＝2873.6×（26400＋17600）－1500×12500＝10768.84 （万元）
契税＝4%×(10768.84＋V0)＝430.75＋0.04V0
更新改造成本及管理费用＝1500×（2.64＋1.76）/（1＋15%）0.75＝5945.95 （万元）
销售费用＝8500×（2.64＋1.76）×3%/（1＋15%）＝975.65 （万元）
旧厂房的市场价值V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5945.95－975.65
V0＝9986.43（万元）
按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的市场价值为9986.43万元。
房地产估价师每日一练6篇 第4篇
如果土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用了10年后转让，那么受让人的使用年限为（ ）。
A.40
B.50
C.70
D.100
答案：A
解析：
本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”50年-10年=40年。
（ ）是市场上规模较大、易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
正确答案：B
B细分市场是市场上规模较大的、易十识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
A．开发建设投资
B．正经营资金
C．国家资产及其他资产
D．开发产品成本
正确答案：D
[答案] D 开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。
从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（ ）。
A、市场调节价
B、政府指导价
C、政府定价
D、市场最高限价
E、标准价
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
下列不属于社会保险的是（ ）。
A.养老保险
B.农业保险
C.医疗保险
D.失业保险
答案：B
解析：
本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。
购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。
有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（ ）。
A、乙土地价值低于甲土地价值
B、该建筑物价值小于其重置成本
C、该建筑物价值小于其拆除费用
D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
答案：C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。
(2017真题) 土地征收不会改变土地所有权性质。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
(2017年真题) 空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
房地产估价师每日一练6篇 第5篇
(2017年真题) 房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）
答案：错
解析：
本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。
市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（ ）类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三
B.四
C.五
D.六
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析
关于房地产估价要素的说法，正确的有（ ）
A、估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要
B、估价对象由估价委托人和估价目的双重决定
C、选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取
D、估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择
E、估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是估价目的。选项C错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项E错误，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。参见教材P28～34。
廉租住房单套建筑面积控制在（ ）m2以内，保证基本居住功能。
A、30
B、40
C、50
D、60
答案：C
解析：
本题考查的是保障性住房。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。
(2013真题) 以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。工程量清单计价方法是一种市场定价模式。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
当市场利率低于债券票面利率，则债券折价发行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是债券的发行价格。债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。P291。
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记信息应当是公开的。
关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是( )。
A、 指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的
B、 目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被挂靠人的合法权益
C、 目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则
D、 在强制拍卖中，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权
E 是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点
答案：A,B,C
解析：
在强制拍卖中，不是执行当事人亲自与拍卖机构打交道，而是法院将拟予拍卖的决定和拍卖结果及时告知执行案件的双方当事人，以充分保障其知情权；标的的非自有性才是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
从卖方的角度看，成本法的理论依据是（ ）。
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论
正确答案：C
成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的‘‘生产费用”，重在过去的拟。
房地产估价师每日一练6篇 第6篇
某房地产开发项目的占地面积为8000mz，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2/年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
正确答案：
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元； 第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清：还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。
(2)项目投资现金流量表如下表所示：
|
年 份 |
O |
1 |
2 |
3 |
4 |
5～39 |
40 |
|
销售收入 |
|
|
7750 |
12600 |
21650 |
|
|
|
租金收人 |
|
|
|
|
1080 |
1080 |
1080 |
|
服务用房残值 |
|
|
|
|
|
|
20 |
|
全部投资 |
-9000 |
-3250 |
-2750 |
|
|
|
|
|
自有资金投入 |
-9000 |
-3250 |
|
|
|
|
|
|
还本付息 |
|
|
|
-12600 |
-5500 |
|
|
|
全部投资净现金流量 |
-9000 |
-13250 |
-5000 |
12600 |
22730 |
1080 |
1100 |
|
自有资金净现金流量 |
-9000 |
-3250 |
-5000 |
O |
17230 |
1080 |
1100 |
购买的房屋出现问题，（）应该承担责任。
A、房地产开发企业
B、施工单位
C、设计单位
D、监理单位单位
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。
收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其中之一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案：D
解析：
本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（ ）。
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。
影响需求价格弹性的主要因素有( )。
A、 商品的可替代程度
B、 商品带给消费者的效用
C、 商品用途的多样性
D、 时间的长短
E 商品生产厂家的资质
答案：A,C,D
解析：
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（ ）。
A、基础设施建设费
B、公共配套设施建设费
C、开发期间税费
D、临时安置费
答案：D
解析：
考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。
国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。
答案：对
解析：
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位可持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
(2015年真题) 张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（ ）万元。
A.18.94
B.19.20
C.19.33
D.22.87
答案：C
解析：
本题考查的是复利系数的应用。
第一步：算出月供（P－A）
第二步：提前还款余额计算（A－P）
m=10×12+1=121
第三步：第121期末还款=提前还款余额＋正常当月应还月供189375＋3874.76=193249.76（元）。
