21年房地产估价师考试真题8篇 第1篇
下列各项中，属于市场价值形成条件的有（ ）。
A.适当营销
B.适当的期间完成交易
C.谨慎行事
D.公平交易
E.熟悉情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。
根据以下材料，请回答 107～111 问题： 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余309，6用作出租用房，并且还清了所有贷款。
第107题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．四类用地
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
该街区的房屋征收主体为（）。
A.县房屋征收办公室
B.镇人民政府
C.县人民政府
D.县国土资源管理局
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。
A．3610.5
B．619.5
C．3711.5
D．3719.5
正确答案：A
Vi+1＝aPi+(1－a) Vi＝3600×0.65+(1－O.65)×3630＝3610.5(元/m2)
城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
正确答案：D
土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市O.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市O.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
下列叙述正确的是（ ）。
A．市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果
B．成交价格是一个已完成的事实，不会随其他凶素的变化而变化
C．理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系
D．一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
E．市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用
正确答案：ADE
成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之问的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。
下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有（ ）。
A.国家机关用地
B.商品住宅用地
C.娱乐设施用地
D.高速公路用地
E.国家重点扶持的能源项目用地
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
一般说来，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投瓷者的实际意义就越大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题8篇 第2篇
在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。
以下属于估价报告内在质量的有（ ）。
A．估价结果的准确性
B．估价方法选用的正确性
C．参数选择的合理性
D．文字表述水平
E．文字格式及印刷质量
正确答案：ABC
估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内在质量，后者是估价报告的外在质量。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。
A．1200
B．1800
C．2100
D．3000
正确答案：C
《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元×35%=2100万元。
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。（ ）
答案：错
解析：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。预测，是指由已知的过去和现在预先推测未知的未来。
实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
(2015年真题) 关于债务融资的说法，错误的是（）。
A.债务融资需要还本付息
B.债务融资所得资金属于资本金
C.债务融资支付的利息可在税前扣除
D.租赁融资属于债务融资
答案：B
解析：
本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。
下列关于房产税的纳税人，表述错误的是（ ）。
A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B.产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人
C.产权出典的，以出典人为纳税人
D.产权所有人.承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人
答案：C
解析：
本题考查的是房产税。产权出典的，以承典人为纳税人。
按照噪声随时间的变化情况，噪声分为（ ）。
A.稳态噪声
B.机械噪声
C.空气动力噪声
D.电磁性噪声
E.非稳态噪声
答案：A,E
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。按照噪声随时间的变化情况，噪声分为稳态噪声和非稳态噪声两类。
21年房地产估价师考试真题8篇 第3篇
拍卖行应在拍卖日的（ ）前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
A.半个月至一个月
B.一个月至三个月
C.一个月至六个月
D.三个月至六个月
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖的程序。拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。
下列属于单位工程的有（）。
A、土建工程
B、安装工程
C、装饰工程
D、地下连续墙工程
E、土石方工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。参见教材P134。
房地产投资的风险主要体现在( )。
A、 投入资金的安全性
B、 期望收益的可靠性
C、 投资项目的变现性
D、 资产评估
E 投资项目的质量问题
经济适用房的土地采用（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
修建性详细规划应当符合（ ）规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
答案：A
解析：
详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。
房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。 ( )
在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。
21年房地产估价师考试真题8篇 第4篇
国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（ ）。
A．受让方逾期未支付全部地价款
B．拆除地上建筑物
C．自然灾害造成地上附着物变化
D．因公共利益需要
E．人民法院判决生效
答案：A,D,E
解析：
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权，包括两种情形：①土地使用者未如期支付地价款；②土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，司法机关决定收回土地使用权。
以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。
A、 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B、 利润总额=经营利润+营业外收支净额
C、 税后利润=利润总额-所得税
D、 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
答案：D,E
解析：
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
答案：A
解析：
本题考查的是投资利润率。参见教材P199。
若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
正确答案：A
生产理论主要是研究生产要素投入量与货币形态之间关系的理论。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（ ）。
A.现房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自营
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产
答案：错
解析：
需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则Ed为正值；反之，Ed为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其计算值的绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。
下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（ ）。
A、世界经济状况
B、房地产投机
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况
答案：A,C,D
解析：
考点:国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。
关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A、 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B、 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C、 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D、 资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
21年房地产估价师考试真题8篇 第5篇
我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市总体规划和建制镇总体规划的近期建设规划期限分别为8年和3～5年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。（ ）
答案：对
解析：
中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。@##
1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价职业道德。在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。
张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。
A、8.17%
B、13.62%
C、14.00%
D、23.33%
答案：B
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。初始现金投资：100×60%=60（万元），贷款P=100×40%=40（万元），i=7.5%，n=10。本质：P～A。
某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。
A．4653
B．5347
C．5352
D．5366
答案：D
解析：
该期房目前市场价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿值，月租金净收益=1000÷100=10（元/m2），月折现率=6%÷l2=0.5%，5000=现房价格－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－现房价格×5%，现房价格=5366元/m2。
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中可以转让的有（ ）。
A.权属有争议的房地产
B.异议登记期间的房地产
C.经其他共有人口头同意转让的共有房地产
D.购买已满五年的经济适用住房
E.按约定支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书的房地产
答案：D,E
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。（6）未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
21年房地产估价师考试真题8篇 第6篇
下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是 ( )。
A.就业增加
B.污染增加
C.税收增加
D.职业收入增加
答案：B
解析：
外部效应又称外部性——是指一个经济主体的行为直接对其他经济主体产生了影响，但这种影响并未通过市场交易或市场价格机制反映出来。
外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性；
也可能是有害的，称为外部负效应或负外部性。
由于外部效应没有被计入市场交易的成本，使得正外部性的受益者无需为此支付费用，负外部性的施加者也没有为此承担成本。
人们的消费和生产活动都有可能产生外部效应。如消费者在自己的住宅周围养花种树可以净化环境，从而使他的邻居受益；而消费者乱扔垃圾则会影响他人的健康，给他人带来外部负效应。生产中的外部性更加常见，如现代化的生产协作使企业彼此受益；而工业污染会给其他生产者和消费者带来极大损害。
(2017真题) 对个人购买经济适用住房免征契税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A.档次相当
B.区位相近
C.价格相同
D.成交日期接近价值时点
E.权利性质相同
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是选取可比实例。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。
在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
正确答案：C
[答案] C
20000×60%×3000＝3600(万元)
正确答案：
确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中，①注重预期风险；②分析市场变现能力：③考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。
收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用（ ）方式设置调查项目。
A、多项选择
B、单项选择
C、判断提问
D、书面提问
答案：A
解析：
本题考查的是统计数据的收集。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用多项选择方式设置调查项目，不宜采用是非提问。
信用卡的功能不包括（ ）功能。
A．转账结算
A．储蓄
C．汇兑
D．期权
某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为6000m2
C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
正确答案：C
建筑基底总面积＝建筑密度×建筑用地面积＝30%×2000＝600(m2)
21年房地产估价师考试真题8篇 第7篇
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。
临时使用土地的时间可以为（ ）。
A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。
比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法概述。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置成本、房地产价格各个构成部分（如土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等）、开发完成后的价值、开发经营期等的求取。
下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。
A、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积
B、全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积
C、无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积
D、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。
建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。
A．委托估价合同
B．实地查勘记录
C．估价人员的作息时间
D．向委托人出具的估价报告
E．估价项目来源和接洽情况
正确答案：ABDE
在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：①向委托人出具的估价报告(包括附件)；②与委托人签订的估价委托合同；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；⑥估价报告审核记录；⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。
业主交存的住宅专项维修资金属于（ ）所有。
A．业主
B．业主大会
C．业主委员会
D．物业服务企业
答案：A
解析：
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
请根据以下内容回答 4～7 题
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
第 4 题 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。
A．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C．作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D．作价出资价格应较评估出的价值低
21年房地产估价师考试真题8篇 第8篇
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。
关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是（ ）。
A．国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划
B．建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究
C．国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等
D．开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等
正确答案：B
B房地产开发项目可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。
某市2013 年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（ ）。
A．正好能够承受中位数房价
B．只能承受比中位数房价更低的房价
C．能够承受比中位数房价更高的房价
D．可以承受平均水平的房价
答案：B
解析：
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。如果：①HAI＝100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；②HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；③HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A、 最佳用途和最佳规模
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途
答案：C
解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
委托贷款的风险，由（）承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。本题也可以利用委托代理的法律知识，得到正确答案。
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还10m2差额的房价款
收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（ ）
此题为判断题(对，错)。
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。
建筑物的燃烧性能中，沥青混凝土属于（ ）。
A.非燃烧体
B.难燃烧体
C.燃烧体
D.易燃烧体
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如浙青混凝土。
