21年房地产估价师真题下载9篇 第1篇
某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
2.刘某应缴纳的契税为( )元。
A.9000
B.13500
C.27000
D.45000
答案：A
解析：
本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。参见教材P217。
一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。
下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。
A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
答案：A,D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。B是依据不足假设；C是一般假设；E是未定事项假设。
甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。
A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0
答案：C
解析：
本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。
在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。 ( )
根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2012年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（ ）。
某类房地产2010年到2015年的价格（单位：元/平方米）
A、利用平均增减量法，2012年的趋势值为8150元/平方米
B、利用平均增减量法，2015年的趋势值为9125元/平方米
C、利用平均发展速度法，2012年的趋势值为8128元/平方米
D、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9150元/平方米
E、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9230元/平方米
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是平均增减量法。
平均增减量＝（8800－7500）/4＝325
2012年趋势值＝7500＋2×325＝8150
2015年趋势值＝7500＋5×325＝9125
平均发展速度＝（8800/7500）1/4＝1.041
2012年的趋势值＝7500×1.0412＝8128
2015年的趋势值＝7500×1.0415＝9169
21年房地产估价师真题下载9篇 第2篇
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。
A．权益型
B．抵押型
C．负债型
D．资产型
E．混合型
正确答案：ABE
ABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有( )。
A.委托人
B.拍卖人
C.买受人
D.竞买人
E.公证人
答案：A,B,E
解析：
保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。
A、 加大城市基础设施建设投入
B、 调整银行贷款利率
C、 调整公共住房政策
D、 调整房地产税收政策
E 加快城市化进程
根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A.购买行为
B.购买习惯
C.购买动机
D.购买心理
答案：A
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。P127。
答案：错
解析：
本题考查的是房产税减税、免税。学校兴办的招待所，具有经营性，不得免除房产税。
下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。
A．净现值
B．投资利润率
C．现金回报率
D．静态投资回收期
E．内部收益率
21年房地产估价师真题下载9篇 第3篇
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A．土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A．竞争
B．技术
C．经济
D．优选
E．法律
正确答案：AD
[答案] AD
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B．1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C．2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D．《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l 日薄西山
中国耕地特点是耕地总体质量较差，但人均占有耕地较多，退化严重，后备资源不足。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。中国耕地具有四个明显的特点：（1）人均占有耕地少；（2）耕地总体质量差；（3）生产水平低；（4）退化严重，后备资源不足。
下列属于1类声环境功能区的有（ ）。
A.居民住宅
B.医疗卫生
C.文化体育
D.商业金融
E.居住.商业.工业混杂的区域
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是环境噪声标准。1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。选项DE属于2类声环境功能区。
开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
21年房地产估价师真题下载9篇 第4篇
某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A．0.36
B．1.22
C．2.78
D．3.25
正确答案：C
两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有（ ）。
A．净现值法
B．费用现值比较法
C．等额年值法
D．费用年值比较法
E．差额投资内部收益率法
答案：A,C,E
解析：
房地产投资方案经济比选方法的选择规则包括：①当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法；②当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选，如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选；③当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．商业与工业混合用途
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
答案：B
解析：
该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=6000－1000－1000/50％=3000（万元）。
由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务，这体现了房地产市场特性中的（ ）。
A、市场信息的不对称性
B、市场需求的广泛性
C、市场需求的多样性
D、市场交易的复杂性
答案：D
解析：
考点:房地产市场的特性。由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是（ ）。
A．7.02％
B．7.04％
C．7.50％
D．7.85％
21年房地产估价师真题下载9篇 第5篇
在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（ ）。
A.待开发房地产的价值
B.后续建设成本
C.后续管理费用
D.后续销售税费
E.待开发房地产取得税费
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续销售税费是在开发完成时发生的，不应计算利息。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列比例尺中，可以用在总平面图中的比例尺是（ ）。
A.1:100
B.1:200
C.1:300
D.1:500
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。总平面图常用的比例尺是1:500、1:1000和1:2000。
位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在建工程抵押权登记包括（ ）。
A、首次登记
B、变更登记
C、转移登记
D、注销登记
E、地役权登记
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的物权分类。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。
某城市住宅市场调杏结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。
A．均衡
B．非均衡
C．结构性失衡
D．失衡
21年房地产估价师真题下载9篇 第6篇
在本金相等、计息的周期数桢时，如果利率桢，则通常情况下，（计算的周期数大于1）（ ）。
A．单利计息的利息少，复利计息的利息多
B．单利计息的利息多，复利计息的利息少
C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D．无法知道
（一） 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
A、B 座合计抵押建筑面积为（ ）m2。
A.124500
B.127000
C.132500
D.135000
答案：A
解析：
根据相关法律规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押。根据以上规定，本案例中，A、B 座合计抵押建筑面积=A 座总建筑面积+B 座总建筑面积－B 座已售出的面积
=65000+67500－8000=124500m2。
某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A、529412.37
B、83265.38
C、87867.78
D、91022.12
答案：A
解析：
考点:复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000元，i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]=720587.63元，首付款＝1250000－720587.63＝529412.37元。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性
A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
正确答案：×
伞型合伙BElTs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
21年房地产估价师真题下载9篇 第7篇
我国自开办保险公司以来，一直采取股份有限公司的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。参见教材P171。
在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期间，不的执行强制拆迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/㎡。
A．3816
B．3899
C．4087
D．4920
测量工作的根本任务是( )。
A.确定地面点的空间位置
B.确定水面点的空间位置
C.确定建筑物点的空间位置
D.确定工程量点的空间位置
答案：A
解析：
测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10km时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。
21年房地产估价师真题下载9篇 第8篇
下列对某宗房地产权益状况的描述中，不属于土地使用管制情况描述的是（ ）。
A.说明该房地产附近有一条单向行驶道路
B.说明是农用地还是建设用地
C.说明容积率或建筑物控制规模
D.说明配套建设保障性住房的要求
答案：A
解析：
本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。P78。
(2016真题) 被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。
A.房屋征收部门
B.另一家房地产估价机构
C.监察机关
D.房地产价格评估专家委员会
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。包括算术平均数、几何平均数、中位数、众数。
答案：对
解析：
平均指标——是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用加权平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
答案：B
解析：
本题考查的是加权平均增减量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。P387。
商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ )
此题为判断题(对，错)。
请根据上述材料回答问题：
A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批
B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金
C．甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权
D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房
21年房地产估价师真题下载9篇 第9篇
张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（ ）。
A．投资利润率为16.67％
B．投资利润率为22.50％
C．资本金利润率为31.25％
D．资本金利润率为37.50％
E．资本金利润率为62.50％
答案：A,C
解析：
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资=[150×（1－40％）－150×10％]÷（400＋50）=16.67％；资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金=[150×（1－40％）－150×10％]÷240=31.25％。
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由 于房地产投资具有（ ）。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：D
D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A、1.99
B、7.30
C、8.53
D、9.00
答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.23（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.23－268.24＝1.99（万元）。
某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。
1．计算开发完成后的价值。
80000×18000/(1+14%)元=126316万元
2．建筑费。
(5000+2000)×80000元=56000万元
3．专业费。
5000×80000×6%元=2400万元
4．销售税与销售费用。
126316×(5%+3%)万元=10105万元
5．利息。
[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元
6．利润。
[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元
7．总地价。
V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元
答案：
解析：
(1) 开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元 (2) 专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元 (3) 利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元
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效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（ ）。
A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年值比较法
E.差额投资内部收益率法
答案：B,D
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。
