2021房地产估价师试题5辑 第1辑
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
正确答案：D
房屋权属变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（ ）。
A.现状价值可能高于市场价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
E.残余价值等于市场价值
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果；选项E，残余价值一般低于市场价值。
建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（ ）。
A．选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建筑工程施工许可证
D．建设工程规划许可证
答案：D
解析：
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。
利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（ ）。
A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点
D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行
答案：A,C
解析：
本题考查的是路线价法概述。在路线价法中，利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。参见教材P364。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。
A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。
A．资本率法
B．现金流量表法
C．重叠价值估价法
D．折旧率法
正确答案：C
[答案] C
重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。
2021房地产估价师试题5辑 第2辑
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案：B
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。损失＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值=5000＋3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000＋3000×（1－15%）×（1/0.5%）×[1－1/（1＋0.5%）3]＝12574.13（元）。
预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 （ ）
脱钩改制未能打破行业垄断和地区市场分割的局面，故我国还未形成公平竞争的房地产估价市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。
(2017年真题) 对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素。
成本法的理论依据是（ ）。
A、预期原理
B、生产费用价值论
C、收益原理
D、替代原理
答案：B
解析：
考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（ ）。
A、社会阶层
B、信念和态度
C、生活方式
D、经济状况
答案：A
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭；信念和态度属于心理因素；经济状况和生活方式属于个人因素。参见教材P129。
2021房地产估价师试题5辑 第3辑
长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。 ( )
此题为判断题(对，错)。
路线价法主要适用于( )。
A、 城市街道两侧商业用地的估价
B、 旧建筑物的估价
C、 新建筑物的估价
D、 拆迁房屋的估价
答案：A
解析：
路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
土地储备资金的来源渠道包括（）。
A.土地出让收入
B.国有土地收益基金
C.通过省级政府代发地方政府债券
D.向商业银行举借土地储备贷款
E.土地出让收入的利息收入
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
(2016年真题) 在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（ ）。
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。
2021房地产估价师试题5辑 第4辑
甲公司2009年实际获得的超额利润为（ ）万元。
A．30
B．90
C．120
D．120
运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
如在5月31日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（ ）万元。
A、4600
B、6000
C、17000
D、23000
答案：A
解析：
本题考查的是违约责任。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。23000万元×20%＝4600万元。@##
木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（ ）。
A.吸附水率
B.自由水率
C.平衡含水率
D.化合水率
答案：C
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率为平衡含水率。
因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费
答案：对
解析：
因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。
房地产需求的交叉价格弹性是指（ ）。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
2021房地产估价师试题5辑 第5辑
下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。
A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构
B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣
答案：A
解析：
本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。
某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（ ）。
A．垄断性
B．外部性
C．复杂性
D．信息不对称性
答案：B
解析：
经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为：①正外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；②负外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。
甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。
A．所欠债务的先后顺序
B．所欠债务的总额比例
C．尚欠债务的比例
D．债权人索债的急缓程度
某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润＞现状房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。
A、维持现状
B、装饰装修改造
C、改变用途
D、重新利用
答案：C
解析：
考点:最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。
运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（ ）。
A、项目选址不当
B、建设成本偏高
C、运营费用是否客观
D、工程施工质量优劣
E、该类房地产市场供求状况
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣、产权是否有瑕疵，在建工程是否停工、烂尾，以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P302。
下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
分业经营具有的主要优点包括（ ）。
A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平
B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境
C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争
D.有利于抑制金融危机的产生
E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是金融体系概述。分业经营具有的主要优点包括：一是有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平；二是可以为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，避免竞争摩擦和合业经营可能出现的集团内部竞争和内部协调困难的问题；三是为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，防止商业银行将过多的资金用在高风险的活动上；四是分业经营有利于抑制金融危机的产生。分业经营使商业银行、证券公司、保险公司和信托公司等金融机构缺乏优势互补是明显的不足之处。
