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21年房地产估价师考试真题及答案6篇

发布时间：2021-10-02
21年房地产估价师考试真题及答案6篇

21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第1篇

张某转让雇主李某无偿赠与的房产，应以转让收入作为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是个人所得税。受贈人取得赠与人无偿贈与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收人减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等。

多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（　）。

A.互为倒数
B.相同
C.成等差数列
D.相加为1

答案：B
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至2003年9月6日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为2001年9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。

A．无影响

B．有影响

C．抬高估价对象的价格

D．降低估价对象的价格

正确答案：C

某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。

答案：
解析：



1．(1)先求项目总开发价值GDV。 ①总销售收入：9600元/m2(上标)×10000m2(上标)＝96000000元＝9600万元。 ②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 ①购地款：1000元/m2(上标)×10000m2(上标)＝10000000元＝1000万元。 ②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。 ③建造成本：2500元/m2(上标)×10000m2(上标)＝25000000元＝2500万元。 ④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。 ⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)×10000m2(上标)=4000000元＝400万元。 ⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。 ⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元＝775.86万元。?



[解析] 成本利用率

(2017年真题) 政府在房地产市场中的主要职能有（）。

A.制定市场规则
B.进行市场监管
C.确定土地利用条件
D.制定商品房价格
E.提供商业贷款

答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应先申请办理撤销注册手续，撤销注册申请被批准后，才可办理注册变更手续。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

长期趋势法的作用主要有（ ）。

A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等

B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

C．用于成本法计算重置价格

D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

E．用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏

正确答案：ABDE

控制性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。

21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第2篇

房产证的附图是房产分户图，房产分户图是在房产分幅图的基础上进一步绘制的明细图。（　　）

答案：错
解析：
房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。

公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。

A．土地费用

B．前期工程费

C．房屋开发费

D．管理费用

正确答案：C

销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（　）。

A.销售推广费
B.交易手续费
C.销售代理费
D.不可预见费
E.销售前期费

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。

收益性物业的经营费用不包括( )。

A、 人员工资
B、 抵押贷款还本利息
C、 办公费
D、 保险费

答案：B
解析：
因为收益性物业的经营费用包括人员工资、办公费、保险费。

以下对房地产的价格影响具有两面性的有( )。

A、 交通管制
B、 装饰装修
C、 外部配套设施
D、 土地形状
E 设施、设备

答案：A,B
解析：

某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5％，年租金均发生在年末，若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（　）万元。

A、91.76
B、142.40
C、150.94
D、171.43

答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=15×12/（1+5%）=171.43万元。参见教材P160。

已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

正确答案：A

同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。

明确估价的基本事项中，龙头是( )。

A、 项目是否合法
B、 明确估价目的
C、 明确估价时点
D、 明确估价对象

答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事项。明确估价基本事项主要包括三方面：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。其中估价目的是龙头。解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。

21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第3篇

房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

正确答案：C

反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）。

A、房地产平均价格
B、房地产中位数价格
C、房地产价格指数
D、房地产同质价格

答案：C
解析：
本题考查的是市场交易指标。房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。

某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房一年前支付10%的定金，交房半年前首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率6%，则房地产一次付清的价格为( )万元。

A．23.69

B．23.76

C．35.02

D．30.76

正确答案：C

[答案] C
35×10%×(1+6%)+35×30%(1+6%)1/2+35×20%+35×30%×(1+ 6%)1/3+35×10%×(1+6%)-1
＝3.71+10.81+7+10.199+3.3
＝35.02

若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。

A．3000万

B．5000万

C．3亿

D．9亿

正确答案：C

建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（　　）。

A．当事人的名称和住所
B．土地界址、面积
C．宗地平面界址图
D．开发投资强度
E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

答案：C,E
解析：
建设用地使用权出让合同附件的主要内容有：①宗地平面界址图；②出让宗地竖向界限；③市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。ABD 三项属于建设用地使用权出让合同的主要内容。

如果是无期限的土地所有权，就无需计提( )。

A．时限问题

B．附加值

C．利率

D．折旧

正确答案：D
[答案] D
如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。

（　）是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。

A.开发性金融机构
B.农业政策性金融机构
C.进出口政策性金融机构
D.中小企业政策性金融机构

答案：A
解析：
本题考查的是政策性银行。开发性金融机构是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。

价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。 （ ）

正确答案：×
价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低的价格，相同的质量”，即“物美价廉”。它并不依赖于成本。

影响此商业用房估价的区位因素包括（ ）。

A．交通条件

B．临街状况

C．内部格局

D．面积

正确答案：A

21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第4篇

指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表估价对象相关资料



（一）年有效毛收入
22000×50×12×（1－10％）＝11880000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2％＝880000元
2.年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失
＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元
4.年运营费用小计
年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元
（四）估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）

答案：
解析：
1.年维修费用计算错误：
25000×2000×2％＝1000000元
2.管理用房未出租不应算空置：
年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元
3.遗漏房产税：
有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。
8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）

某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．61500

正确答案：A
[答案] A
该宗房地产相对于空地的减价额为＝(300-50)×250＝62500(元)

欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。

在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。

A．7

B．10

C．15

D．30

正确答案：C

下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（　）。

A.广泛的经济外部性
B.房地产市场供给的异质性
C.土地所有权的排他性
D.土地的有限性

答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。

需求规律的例外是炫耀性物品和( )物品。

A．特殊

B．另类

C．吉芬

D．个性

正确答案：C
[答案] C
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

假设开发法中关于后续开发经营期的说法中，正确的有（ ）。

A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成
B.后续建设期和后续经营期可以有时间上的重合
C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算
D.出租经营模式下，后续经营期可以和后续建设期重合
E.一般而言，建造期短于建设期

答案：A,B,E
解析：
本题考核的是后续开发经营期。选项C错误，后续建设期从价值时点开始计算的；选项D错误，出租经营模式必须到竣工验收后才能开始，一般不可能和建设期存在重合。P347。

21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第5篇

业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产图的测绘顺序为（ ）。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图

B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图

C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图

D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

正确答案：B

当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

(2017年真题) 房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。

A.项目施工单位
B.项目设计单位
C.房地产开发企业
D.产品质量监督部门

答案：C
解析：
本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。

G快餐公司应办哪些手续其租赁行为才是合法的?（ ）

A．G快餐公司与W公司签订租赁合同

B．到当地房地产管理部门登记备案

C．办理游乐场快餐厅营业执照

D．领取房屋租赁证

正确答案：AB

会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有（ ）。

A．谨慎原则

B．重要性原则

C．实质重于形式原则

D．权责发生制原则

E．配比原则

正确答案：ABC

某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。

A．0.5和1年

B．0.5年和1.5年

C．0.5年和2年

D．1年和1.5年

正确答案：A

关于价值时点的说法，错误的是（　）。

A.价值时点可以是过去.现在或将来
B.价值时点是由估价目的决定的
C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D.价值时点与实地查勘日期可以不一致

答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。

直接承受大自然的长期侵袭，并应承受施工和检修过程中加在上面的荷载，此为屋顶中的（　）。

A.承重结构
B.保温隔热层
C.屋面
D.顶棚

答案：C
解析：
本题考查的是屋顶。屋面作为屋顶的面层，直接承受大自然的长期侵袭，并应承受施工和检修过程中加在上面的荷载，因此屋面材料应具有一定的强度和很好的防水性能。

21年房地产估价师考试真题及答案6篇 第6篇

结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ )职能。

A.分散危险

B.融通资金

C.防灾防损

D.分配

正确答案：A

住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价

格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

A．可比实例

B．吻合案例

C．相似实例

D．求同案例

正确答案：A
[答案] A
可比实例(comparable property)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。

根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是 ( )。

A.存在冲沟、岩溶等现象的地段
B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段
C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段
D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段

答案：D
解析：
①地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；②地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难；③经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；④有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；⑤农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。

假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用
1.预计开发完成后房地产价格
由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。
(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表3—80)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积2900~3200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。
1)市场比较法可比案例：
①XX苑：均价3 080元/m2，XX路、XX路。
②XX花园：均价3 150元/m2，XX路XX弄。
③XX花园：均价3 050元/m2，XX路XX号。

2)修正系数及说明:
可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见《XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表》），分别给予2%、2%、
4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表3—81。


3)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m2。
(2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2002年，上海市住宅价格保持稳定增长势头(图3—3)，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在XX区XX环地区历年平均售价和价格增长幅度见表3—82。

由表3—77可见，估价对象所在区域2000年至2002年住宅价格上涨了约9%，2001年至2002年上涨了约7%。考虑到该区域由于2002年受X环线、X环线隧道、XX路高架、轻轨XX线和地铁X号线延长线等重大交通骨干工程的规划、开工和建成等影响，住宅价格上涨幅度较大，预计随后两年内住宅价格仍将保持增长势头，但随着房地产市场的日益规范和政府规划建设的大量低价位住宅的上市，估价对象所在区域住宅价格增长幅度将减缓。按至项目销售期共增长7%(2003年增长4%、2004年增长3%)计，则：
预测开发完成后的售价=3083元/m2X(1+9%)=3360元/m2(取整）
2.建筑物建造成本
(1)建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据上海市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为1160元/m2，按建筑面积具体估算如下（单位:元/m2):
基础（含地下桩基）费用 60元
地上建筑物土建费 620元
设备及外墙、楼道装修等费用 120元
红线内配套费 180元
室外工程费 120元
(包括室外道路、绿化、照明、安保、维修基金等）
人防费 60元
以上合计：1100元/m2
(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%~8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：
专业费=1100元/m2X5%=55元/m2
(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%~6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和的5%计，则：
管理费=(1100+55)元/m2X5%=57.75元/m2建筑物建设成本合计为：
(1100+55+57.75)元/m2=1212.75元/m 2
3.投资利息
以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1~3年（含三年）中长期贷款利息5.31%，开发项目建设周期为两年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按一年计;假设地价是一次性投入，计息期为两年，按复利计息，贷款利息为:
贷款利息=建筑物开发成本X[1+5.31%)1—1]+地价X[(1+5.31%)2-1]=1212.75X0.0531+0.11X地价=64.40+0.11X地价
4.投资利润
主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类住宅房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15%，土地取得成本（即地价)按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：
投资利润=地价X15%X2+1212.75X15%X1=181.91+0.3X地价
5.销售税金及费用
商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。
(1)销售税金：营业税及其附加一般为房地产销售收人的5. 565%。
(2)销售费用：目前本市商品住宅的销售费用一般为2%~4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。
销售税费合计为：
8.065%X3360元/m2=270.98元/m2
6.计算宗地熟地楼面地价将上述各项代入公式：
熟地楼面地价=预计开发完成后不动产价格一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用=3360-1212.75—(64.40+0.11X地价）一(181.91+0.3X地价）一270.98=1629.96-0.41X地价
则：
楼面地价=1629.96万元/I.41万m2=1156元/m2
7.扣除市政配套费和公建配套费
上述价格为“七通一平”条件下、包含了项目建设中需交纳的住宅建设配套费(包括市政配套费和公建配套费）的楼面地价，根据估价对象出让地块条件应予扣除。根据上海市住宅建设配套费的规定[沪价房（1999)第345号]，按每平方米320元计，则：
楼面地价=(1156—320)元/m2=836元/m2
8.计算宗地单位价格
土地单价=楼面地价X容积率根据规划，该宗地综合规划容积率为1.3，则：
土地单价=836元/m2X1.3=1086.8元/m2

答案：
解析：
改错如下：
(1)预测开发完成后的售价=3 083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。
(2)建安成本合计为1 160元/m2。
(3)专业费=1 160元/m2X5%=58元/m2。
(4)管理费=(1 160+58)元/m2X5%=60.9元/m2。
(5)建筑物建设成本合计为：（1 160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。
(6)贷款利息=1 278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价
(7)投资利润=地价X15%X2 +1278.9X15%X1=191.84+0.3X地价
(8)销售税费合计:8. 065%X3300元/m2=266.14%/m2。
(9)熟地楼面地价=3 300—1278.9—(67.91+0.11X地价）一（191.84+
0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。
(10)楼面地价=(1 060.43—320)元/m2=740.43元/m2。
(11) 土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。

不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。

A．相关房地产的价格水平

B．该种房地产的开发成本

C．消费者的收入水平

D．消费者对未来的预期

正确答案：B
[答案] B
导致某种房地产需求量变化的主要因素除A、C、D项外，还有该种房地产的价格水平和消费者的偏好。而B项为影响房地产供给量变化的因素。

下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

正确答案：B
货币形态的实有资本应当存人城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。

某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%，该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为（ ）万元。

A.903.46
B.1000.00
C.1029.22
D.1050.00

答案：A
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设四年后该商业用地净地的价值为V，则：



V＝903.46（万元）。P234。

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