21年房地产估价师答疑精华6篇 第1篇
根据《物权法》，不动产登记费按（ ）收取。
A.面积
B.套
C.成交价格
D.件
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记收费。不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。
正确答案：×
答案：×。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定。房地产转让时。房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
完全垄断市场上，厂商通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即MR=LMC=SMC。长期均衡的条件是两者相等。也是纸老虎题目，我们给大家总结的所有均衡条件全部都是等号。
2004年8月，全国人大常务委员会第十一次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，区分了土地的征收和征用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
强制拍卖的主体为买受人和拍卖人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
结构相对指标是现象总体经过分组后各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（ ）
答案：错
解析：
投资回报率相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。
(2016真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误，股票投资是一种长期投资，公司债券投资根据其到期时间，投资期可长可短；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。
21年房地产估价师答疑精华6篇 第2篇
确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于( )的内容。
A.城市总体规划
B.控制性详细规划
C.修建性详细规划
D.住宅区规划
答案：B
解析：
控制性详细规划的内容包括：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（ ）。
A、潜在毛租金收入
B、空置损失
C、租金损失
D、其他收入
E、运营费用
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。
一般来说，( )的经济寿命是40年。
A．公寓
B．酒店
C．剧院建筑
D．工业厂房
E．普通住宅
正确答案：ABC
[答案] ABC 一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？
答案：
解析：
1.更改对房屋造成的损失包括： （1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；（2）因规划修改需要投入的改造成本；（3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；（4）投资利息损失 。
2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。
防水层较厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.运营费用
C.物业管理费
D.目标投资收益率
E.空置损失
答案：A,B,D,E
解析：
【考点】写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。
某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A、 年
B、 半年
C、 季度
D、 月
房地产赠与属于双务行为，受让人必须承担一定义务。( )
21年房地产估价师答疑精华6篇 第3篇
在一般情况下，开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产，主要理由是( )。
A、 降低开发成本
B、 房地产的价格升高
C、 增加开发利润
D、 施工工期加快
E 促进房地产的需求
答案：A,C
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产供给量的因素。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。解决此题的关键在于充分理解每种因素的含义。
在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续2年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
反映一般物价变动的指标有（ ）。
A.城镇居民人均可支配收入增长率
B.农村居民人均纯收入增长率
C.居民消费价格指数
D.生产资料价格指数
E.居民可支配收入指数
答案：C,D
解析：
本题考查的是经济因素。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下，所能获得的房地产的总收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。
A．配套设施建设的限制
B．房地产使用管制
C．房地产权利的设立和行使限制
D．房地产相邻关系的限制
检查对象是指根据调查目的确定的现象总体。捌查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
正确答案：D
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ ）。
A．总投资估算表
B．经营成本估算表
C．投资计划与资金筹措表
D．销售收入与经营税金及附加估算表
答案：C
解析：
资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB 两项是成本估算表，只有流出，无流入。D 项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。
21年房地产估价师答疑精华6篇 第4篇
强制拍卖的标的是指（ ）。
A.被司法机关在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产
B.被人民检察院在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产
C.被人民公安机关在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产
D.被人民法院在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产
答案：D
解析：
本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产。
我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。我国新建商品房市场销售量统计指标为商品房销售面积，指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。不考虑是否竣工，是否交付使用。
证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率决定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
烟囱作为环境污染源的类型有( )。
A.固定污染源
B.点源
C.线源
D.高架源
E.地面源
答案：A,B,D
解析：
(3)按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。
点源——是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；
线源——是沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上移动造成污染；
面源——是在一个大范围内排放污染物，如工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源。
(4)按照污染物排放的空间，可分为高架源和地面源。
高架源——是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱；
地面源——是指在地面上排放污染物的污染源。
某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
答案：C
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。
下列对法的概念理解不正确的是（ ）。
A．法是阶级矛盾不可调和的产物
B．法以国家集体意志形式出现
C．法用国家政权的强制力来保证实现
D．法是各种社会规范的总称
市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。
开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。
A、 20%
B、 30%
C、 40%
D、 50%
土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（ ）
答案：错
解析：
考点:剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。
21年房地产估价师答疑精华6篇 第5篇
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（ ）。
A．市场价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．在用价值
答案：B
解析：
政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。
某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
答案：
解析：
设该成片荒地的总价为V：
开发完成后的熟地总价值=2800×5000000×75%=105（亿元）
取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）
土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.6×5=28（亿元）
投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）2-1]+28×[（1+8%）1-1]=0.17V+2.24（亿元）
转让开发完成后的熟地的税费总额=105×6%=6.3（亿元）
土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×2+（28+0.17V+2.24）×10%×1=0.225V+3.024（亿元）
V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）
V=45.6（亿元）
故：该成片荒地总价=45.6（亿元）
单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）。
下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（ ）。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳
B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税
C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%
D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税
下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（ ）。
A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图
B、供给量与价格正相关
C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D、开发技术水平的提高可以提高开发成本
E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产供给。选项C，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D，开发技术水平的提高可以降低开发成本。
某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）
A．0.18
B．0.12
C． 3.39
D．5.00
城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。( )
正确答案：×
[答案] ×
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
根据以下材料，请回答 102～110 问题：
甲开发公司（以下简称甲公司）2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999 000m2的综合小区，该地块原有133 200m2工业生产用地、399 600m2仓储用地、266 400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司（以下简称乙公司）提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付款给5%优惠。当地契税税率4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅（期房），并一次性缴纳了房价款。
第 102 题 乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ）。
A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批
B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金
C．甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权
D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房
瑕疵请求权是指（ ）。
A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备( )资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
21年房地产估价师答疑精华6篇 第6篇
市辖县、区、乡镇域总体规划应当以（ ）为依据。
A.所在省的省域城镇体系规划
B.所在城市的市域总体规划
C.城市详细规划
D.修建性详细规划
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划管理。市辖县、区、乡镇域总体规划应当以所在城市的市域总体规划为依据。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。
某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。
A．3610.5
B．619.5
C．3711.5
D．3719.5
正确答案：A
Vi+1＝aPi+(1－a) Vi＝3600×0.65+(1－O.65)×3630＝3610.5(元/m2)
新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P229。
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务质量的好坏。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下( )，属于物业管理的基本特性。
A.社会化
B.专业化
C.市场化
D.私有化
E.制度化
答案：A,B,C
解析：
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性
