2021房地产估价师考试答案5辑 第1辑
二星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅小区智能化系统。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术
(2015年真题) 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）
答案：对
解析：
蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，蒙特卡洛模拟法是风险分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，适用于当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54（万元）；第二种增加价值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26（万元）。应该选择第一个方案。
超额利润的表现形式有（ ）。
A.创新利润
B.风险利润
C.垄断利润
D.正常利润
E.平均利润
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工资、利息、地租和利润。超额利润有以下三种：创新利润、风险利润和垄断利润。
一般投资机会研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。
2021房地产估价师考试答案5辑 第2辑
由于具有（ ）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。
A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产。
某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案：C
解析：
本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x 12%=24 ,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值= 36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1- 1/（ 1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值= 200+495.53 =695.53万元。参见教材P257。
某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是 ( )元/㎡。
A.2870 B.3330
C.3430 D.3460
答案：C
解析：
上述标志值按大小顺序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此数列变量值的个数为偶数，则最中间两个变量值的算术平均数即为中位数，即其中位数=(3400＋3460)÷2=3430。
某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝房地产未来第一年净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。
城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。( )
正确答案：×
[答案] ×
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322万元。成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。
比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。
2021房地产估价师考试答案5辑 第3辑
甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m2，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m2，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）
答案：错
解析：
计算过程如下：
①楼面地价=土地单价÷容积率，所以甲土地楼面地价=1500÷4=375（元/m2）；乙土地楼面地价=1130÷3=376.67（元/m2）。
②报酬率为6%，甲地块V∞=375÷[1－1/(1＋8%)50]=396.53（元/m2）；乙地块V∞=376.67÷[1－1÷(1＋6%)60]=388.45（元/㎡）。
③甲地块V∞>乙地块V∞，因此投资甲土地更经济。
关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）
A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。
A、 企业注册证明、资金和财务状况
B、 主要施工经历、投标人在施工的承建项目
C、 技术力量简况
D、 投标人的积极性
E 投标人正在施工的承建项目
答案：A,B,C,E
解析：
因为投标人的资格是客观存在的，而投标人积极性是主观的姿态。
按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（ ）。
A.权益型
B.综合型
C.增长型
D.抵押型
E.混合型
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。
假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。
A、市场法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
答案：C
解析：
考点:假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。
A．2600.00
B．2386.30
C．2832.84
D．3003.45
正确答案：B
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。
A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用
2021房地产估价师考试答案5辑 第4辑
税收的本质决定了它具有一些特性，不包括下列（ ）。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.动态性
答案：D
解析：
本题考查的是税收的概念及特征。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。
只有在静态分析法中才需要测算的项目是（ ）。
A、销售费用
B、投资利息
C、开发利润
D、销售税费
E、后续的开发成本
答案：B,C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。
影响房地产价值的权益因素包括（）。
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。
业主大会履行的职责有( )。
A、 制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B、 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C、 监督业主公约的实施
D、 决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E 选聘、解聘物业企业
答案：A,B,D,E
解析：
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高于保留价。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。
房地产咨询是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经济活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。
A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率
答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。
2021房地产估价师考试答案5辑 第5辑
某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/m2。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案：B
解析：
投资利息=540×[（1+8%）2-1]+90×[（1+8%）1.5-1]+60×[（1+8%）0.5-1]=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。
某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有（ ）。
A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日
B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日
C、开发经营期为2015年10月18日至2017年10月17日
D、建设期为2015年10月18日至2017年10月17日
E、销售期为2017年4月18日至2018年4月17日
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2015年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月17日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月17日；销售期为2017年4月18日到2018年4月17日。
投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（ ）
答案：对
解析：
楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物面积（通常为建筑面积）均摊的土地价格，即：
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：
甲土地的楼面地价=3000/1.6=1875（元/m2），乙土地的楼面地价=3500/1.8=1944（元/m2）。显然，购买甲地块比购买乙地块更经济。
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。
下列表述中，不正确的是（ ）。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税
C．甲公司必须交耕地开垦费
D．乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响
可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
