2021房地产估价师每日一练6辑 第1辑
从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ）等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。
A．55．0
B．85．6
C．150．0
D．123．6
正确答案：A
1000万元×5%×（1+7%+3%）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。
某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（ ）万元。
A.1500
B.1545
C.2500
D.2945
答案：B
解析：
本题考查的是收益法总结。土地价值=（房地产收益/综合资本化率）-建筑物价值=（500/11%）-3000=1545.45（万元）。
水污染源中，农业污染源的特点是面广、分散、容易治理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是水污染源。农业污染源的特点是面广、分散、难于治理。
某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/㎡。
A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22
答案：D
解析：
考点:盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X ，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。
A.区位选择异常重要
B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。
在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（ ）。
A、临界点分析
B、期望值分析
C、敏感性分析
D、概率分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。
答案：错
解析：
本题考查的是柱、梁、板。柱子是独立支承结构的竖向受力构件。梁是跨过空间的横向受力构件。
选择货币补偿方式，居民用征收房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税
答案：对
解析：
市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契
2021房地产估价师每日一练6辑 第2辑
对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（ ）。
A、批评教育
B、强行扣款
C、加收滞纳金
D、罚款
E、行政处罚
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。
从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。
A.10％
B.20％
C.30％
D.60％
答案：B
解析：
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。
A、物业增值收益
B、所得税
C、还本付息额
D、投资者权益增加值
E、权益投资
答案：A,D
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。
只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房
答案：错
解析：
确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。
在（ ）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：A
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
普通股票持有者之间的平等原则是指( )。
A、 股票持有者的身份是平等的
B、 每一股份的平等
C、 在权利方面是平等和无差异的
D、 在义务方面是平等和无差异的
答案：B
解析：
普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。
某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（）万亿元。
A.4000
B.5000
C.7000
D.7500
答案：A
解析：
货币包括现金和各种银行存款。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，将货币供应量分为三个层次：M0、M1、M2，具体分类如下：
第一层次：M0=现金流通量
第二层次：M1=M0+单位和个人的活期存款
第三层次：M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款
在上述层次中：
⑴现金M0为狭义货币。
⑵现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。
⑶对于广义货币M2来说，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。@##
（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
正确答案：
1．（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）。（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）。（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的商业利润（1分）。
2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）。（或者：土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限）（2分）。
3．估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）。或者：实际成本是历史成本（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分）。
2021房地产估价师每日一练6辑 第3辑
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。 ( )
答案：错
解析：
依题意，根据公式：建筑物的成新率＝?
名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。参见教材P156。
(二)张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出．租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。
5．在2006年10月时，张某的权益价格为( )。
A。没有租赁条件下的正常市场价格
B剩余3年租期的月租金为180元／㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）
正确答案：
解：
1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元）
2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）
3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），
或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；
4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；
5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；
6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；
7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）
8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有（ ）裁决
A上级房屋拆迁管理部门
B人民法院
C县级以上人民政府
D同级人民政府
采应住房置业担保方式的，若债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理
设有抵押权的房屋被拆迁时，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必经抵押权人认可。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练6辑 第4辑
商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
正确答案：D
[答案] D
房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。
在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（ ）。
A．用途
B．区位
C．建筑规模
D．建筑档次
E．房地产开发企业
答案：A,C,D
解析：
假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。
持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。
A、5110.51
B、5307.26
C、5548.37
D、5638.13
答案：A
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数＝可比实例在价值时点时的价格＝6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100＝5110.51（元/m2）。
求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取房地重新购建成本有两大路径：（1）“房地合估”路径，不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟房地产开发建设过程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路径，将房地分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重新购建成本、建筑物重新购建成本，然后将两者相加。房地合估路径应该优先选择使用。参见教材P303～304。
4～6 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，于1995年7月甲方向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
第 4 题 确定评估结论的依据是（ ）。
A．以1500万元作为评估值
B．以（1400+1580）÷2=1490万元作为评估值
C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
在我国的建设投资构成中，无形资产费用属于建筑安装工程费用中的间接费。（ ）
答案：错
解析：
建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。按现行规定，建筑安装工程间接费由规费、企业管理费组成。无形资产费用是指直接形成无形资产的建设投资，主要是指专利及专有技术使用费是建筑工程安装的工程建设其他费用。
（ ）单位收到建设工程竣工报告后，应当组织有关单位进行竣工验收。
A.设计
B.施工
C.建设
D.监理
答案：C
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
2021房地产估价师每日一练6辑 第5辑
住宅专项维修资金的使用须经（ ）同意。
A．房产管理部门
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．业主大会
(2013真题) 某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税（）万元。
A.9000
B.10250
C.12000
D.15000
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。
（1）计算土地增值额。土地增值额＝65000万元－35000万元＝30000万元。
（2）计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000＝85.71%，50%＜85.71%＜100%。
（3）选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝30000×40%－35000×5%＝10250（万元）。
下列关于合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。
A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B．其团体性没有法人强
C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
正确答案：D
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。
A、75.6
B、77.6
C、80.6
D、87.6
答案：B
解析：
考点:分解法。门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）；长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。
决定某类房地产供给量的主要因素有（ ）。
A、该类房地产的价格水平
B、消费者的收入水平
C、该类房地产的开发成本
D、该类房地产的开发技术水平
E、房地产开发企业对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。
按月计息。乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款?
答案：
解析：
解 已知：名义利率r与实际利率i的公式：?
甲行的年贷款实际利率为： i＝?
-1＝17.23% 乙行的年贷款实际利率为17%，因为甲行的年贷款实际利率大于乙行的年贷款实际利率，所以该厂应从乙银行贷款。
（ ）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A、权益融资
B、债务融资
C、发行企业债券
D、吸收其他机构投资者资金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
房产图的测绘是按照“ 先碎部后控制” 的原则进行。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产图。房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制后碎部”的原则进行。
2021房地产估价师每日一练6辑 第6辑
随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
房地产贷款项目评估应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合，注重数据来源的客观性、依据性和准确性。这体现了房地产贷款项目评估的（ ）的特点。
A、综合性
B、科学性
C、专业性
D、特殊性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是科学性：由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。
以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列对法的概念理解不正确的是（ ）。
A．法是阶级矛盾不可调和的产物
B．法以国家集体意志形式出现
C．法用国家政权的强制力来保证实现
D．法是各种社会规范的总称
正确答案：B
本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现，是各种社会规范的总称。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的（ ）注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。
A.一名以上
B.两名以上
C.三名以上
D.五名以上
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。P62。
答案：对
解析：
考点:营业收入、利润和税金。房地产开发投资企业所得税税率为25%。
某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（ ）元/平方米。
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年价格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
保障性住房包括（ ）。
A、限价商品住房
B、经济适用住房
C、公共租赁住房
D、老旧存量住房
E、90m2以下商品住房
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。
A、时间类参数
B、融资相关参数
C、评价标准类参数
D、收益相关参数
答案：D
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。
