2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第1章
预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法。
E．路线价法
某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A、 2003年6月15日
B、 2003年8月15日
C、 签订估价委托合同之日
D、 估价人员与委托人商定的某日
答案：A
解析：
房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003年6月15日)。
从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（ ）
答案：错
解析：
【考点】决策的概念。房地产投资决策通常属于风脸型或不确定型的群体管理决策。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场的情况应是（ ）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B．估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C．估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D．估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
下列可以认定是闲置土地的有（ ）。
A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地
B.中止开发建设满一年的建设用地
C.超过规定动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地
D.已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地
E.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3，中止开发建设满一年的国有建设用地
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第2章
(2015年真题) 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。
A.负协方差
B.正协方差
C.正敏感度
D.负敏感度
答案：A
解析：
本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
宏观经济政策目标有( )。
A.厂商利润最大化
B.充分就业
C.价格稳定
D.经济增长
E.国际收支平衡
答案：B,C,D,E
解析：
宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制定的政策措施。
针对一般纳税人，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。参见教材P148。
经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。
A．2%
B．3%
C．4%
D．5%
某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？
正确答案：
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元
P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375%
i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65//0.35
=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
P1=5万元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)与解法一相同
(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)该家庭第4年初的月还款额为：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主观题答案仅供参考
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第3章
(2016真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误，股票投资是一种长期投资，公司债券投资根据其到期时间，投资期可长可短；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。
依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。
A.公共
B.社会
D.集体
D.政府
答案：A
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材P21。
设立地役权通常会使（ ）。
A．供役地的价值下降
B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降
D．供役地与需役地的价值都上升
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100hm2，该耕地近3年平均年产值为10000元/hm2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
正确答案：D
征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。100×1000×6=60万元。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。
决定某类房地产供给量的主要因素有（ ）。
A、该类房地产的价格水平
B、消费者的收入水平
C、该类房地产的开发成本
D、该类房地产的开发技术水平
E、房地产开发企业对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第4章
求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。
A.年限法
B.分解法
C.分部分项法
D.市场提取法
E.指数调整法
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。
在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
个人住房贷款的风险，主要表现为（ ）。
A、政策风险
B、操作风险
C、信用风险
D、市场风险
E、管理风险和法律风险
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在( )之日的市场价格。
A.房屋征收实施
B.房屋征收决定公告
C.房地产估价师实地查勘
D.房屋征收补偿评估报告送达
答案：B
解析：
被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ） 和贷款综合评价等方面的评估。
A． 客户规模
B．客户评价
C．担保方式
D．项目评估
E．项目抵借比
正确答案：BCD
金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第5章
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评估。
A．一家
B．两家
C．三家
D．多家均可
正确答案：A
拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
下列土地中，属于国有土地的有( )。
A.城市市区的土地
B.已被国家依法征收的土地
C.依法不属于集体所有的林地
D.宅基地
E.经济适用住房占用的土
答案：A,B,C,E
解析：
《土地管理法实施条例》规定，国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是居民收入。选项E错误，居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（ ）特性。
A、独一无二
B、不可移动
C、流动性差
D、用途多样
答案：B
解析：
考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。
下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是（ ）。
A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B．经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地
C．不计算土地补偿费和各种补助费
D．农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第6章
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。
下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。
A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B．其团体性没有法人疆
C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
正确答案：D
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。（ ）
答案：错
解析：
若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为
下列用地中，属于公共管理与公共服务设施用地的是（ ）。
A.变配电所用地
B.公共图书馆用地
C.电信营业网点用地
D.民营培训机构用地
答案：B
解析：
本题考查的是城市用地。选项A属于公用设施用地；选项CD商业服务业设施用地。参见教材P17～19。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第7章
招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下
B．公正
C．公开
D．邀请
正确答案：D
[答案] D 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
列关于经济适用住房表述中，正确的为（ ）。
A．经济适用住房实质上就是廉租住房
B．低收入家庭可购买经济适用住房
C．经济适用住房土地可以划拨取得
D．经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度
正确答案：BCD
最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。对经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。经济适用住房土地划拨取得。
职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年4月1 E1至当年3月31日。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一般说来，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投瓷者的实际意义就越大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（ ）。
A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
答案：C
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第8章
某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为（ ）元。
A．274365
B．309375
C．680625
D．990000
正确答案：B
（450*4.3/3.2-450)*2000=309375
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。
A.施工单位工程款 B.银行贷款
C.第三方欠款 D.拍卖变现时的费用及税金
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。
A.12 B.14
C. 15 D.16
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除所得税后得到的归属于房地产的收入。 （ ）
正确答案：×
净运营收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。
