2021房地产估价师考试题目下载7篇 第1篇
关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。
A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命
C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命
答案：A,E
解析：
本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P298。
具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2016年12月1日实施的《资产评估法》重点规范包括（ ）在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。
A.房地产交易
B.房地产开发
C.房地产估价
D.房地产交易
答案：C
解析：
本题考查的是房地产法律体系。2016年12月1日实施的《资产评估法》重点规范包括房地产估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）
A、直接资本化法
B、基于租赁收入测算
C、收益乘数法
D、基于营业收入测算
E、现金流量折现法
答案：B,D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括基于租赁收入测算、基于营业收入测算。
如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
A．1125
B．1800
C．2250
D．3375
在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
正确答案：C
概算指标法中常使用的估算公式是：直接费一每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积。
2021房地产估价师考试题目下载7篇 第2篇
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。
关于王某所购住房卫生间渗漏，表述正确的为（ ）。
A.甲企业就质量问题向王某负责
B.王某可以退房
C.王某可以依据合同提出索赔
D.若渗漏原因为设计单位责任，则费用由设计单位承担
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房。P110。
是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
正确答案：A
[答案] A 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来的风险。
资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。
中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。
A．W公司与商品房预购人签订的预售合同
B．集体土地所有权证和国有土地使用权证
C．商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书
D．商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同
房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
正确答案：B
[答案] B
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。
2021房地产估价师考试题目下载7篇 第3篇
有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
正确答案：A
[答案] A
(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)
工程设计资质分为（ ）。
A.工程设计综合资质
B.工程设计行业资质
C.工程设计专业资质
D.工程设计专项资质
E.工程设计暂定资质
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工程设计综合资质 、工程设计行业资质 、工程设计专业资质和工程设计专项资质 。
房地产估价委托合同的内容可以不包括( )。
A．估价对象
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
正确答案：C
[答案] C
房地产估价委托合同的内容除包括A、B、D项内容外，还包括委托人的名称或姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价时点、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法、其他事项。
答案：错
解析：
本题考查的是柱、梁、板。柱子是独立支承结构的竖向受力构件。梁是跨过空间的横向受力构件。
如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。
答案：对
解析：
本题考查的是控制性详细规划。绿地率通常以下限控制。
2021房地产估价师考试题目下载7篇 第4篇
估价报告的写作要求有( )。
A．全面性、主观性、准确性
B．简便性、客观性、准确性
C．主观性、准确性、概括性
D．全面性、客观性、概括性
正确答案：D
[答案] D
估价报告的写作要求有全面性、客观性、准确性和概括性。
物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
正确答案：B
物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。选项CE是与营销因素调查平行的类型，选项D属于国内外市场环境调查。P106。
如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ）。
A．达到了基准收益率的要求
B．超过了基准收益率的要求
C．未达到财务内部收益率的要求
D．达到了财务内部收益率的要求
答案：A
解析：
财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV 大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（ ）的70％。
A．评估价值
B．实际价值
C．投资价值
D．出让金收入
答案：A
解析：
为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2 年。
某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ）。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。
2021房地产估价师考试题目下载7篇 第5篇
抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
评估被征收房屋的价值时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
国家重点开发项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。
答案：错
解析：
近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模。
烟尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。
以下情况能引起房地产市场需求增加的是（ ）。
A．未来预期收益的增加
B．收入水平的提高
C．边际税率的降低
D．土地供给的减少
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
2021房地产估价师考试题目下载7篇 第6篇
国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循（ ）原则
A.一致性
B.一贯性
C.独立客观公正
D.合法
答案：A
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元／亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元／m2。
甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20％、5％以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60％归甲公司所有，40％归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20％、25％和30％；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为
20％、30％、30％和 20％，销售均价为 8500 元／m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2％、3％和 5.5％。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。
（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；
（2）若乙公司的目标收益率为 l0％，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
（1）该开发项目财务内部收益率的计算
①总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；
②总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；
③总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；
④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR
设i1=7％
由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05 万元>0，因此乙公司的目标可以实现。
某宗房地产买卖合同约定，买卖中涉及的税费均由卖家负担，买方向卖方支付的金额为5500元/m2，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m2。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统一税费负担。站在被转嫁一方，卖方视角，X为正常负担下的价格，X＝5500/（1＋3%）＝5340（元/m2）。P187。
城市建设用地共分为（ ）大类。
A.8
B.12
C.46
D.73
答案：A
解析：
本题考查的是城市用地分类。城市建设用地共分为8大类、35中类和44个小类。
销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。 ( )
2021房地产估价师考试题目下载7篇 第7篇
某房地产估价师，因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的，不予注册。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。P192。
下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。
A．施工定额
B．预算定额
C．概算定额
D．概算指标
E．投资估算指标
一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有建设用地使用权属于（ ）。
A、债权
B、所有权
C、担保物权
D、用益物权
答案：D
解析：
本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。参见教材P421。
某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为( )m2。
A、 3250.00
B、 3437.50
C、 4000.00
D、 5000.00
申请建筑工程施工许可证的条件之一为建设资金已经落实，要求建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于合同价的（ ）。
A.30%
B.50%
C.70%
D.90%
答案：B
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于合同价的50%。
