房地产估价师试题7卷 第1卷
多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。（ ）
正确答案：×
以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。
与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了（ ）。
A．运营成本
B．装修费用
C．土地费用
D．开发成本
答案：A
解析：
“开发一销售”模式与“开发一持有出租一出售”模式的区别为：①“开发一销售”模式现金流入项包括预售收入和现房销售收入，现金流出项目包括土地成本和建造成本及相关费用；②“开发一持有出租一出售”模式的现金流入项包括租金收入和转售收入，现金流出项目包括土地成本、建造成本及相关费用、运营成本和转售税费。
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲乙丙丁
B．乙丁甲丙
C．乙丙甲丁
D．丙乙丁甲
不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘的内涵。不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理五大子项。
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
正确答案：C
[答案] C 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
正确答案：
[答案]
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元；
第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。
基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）
答案：对
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P384。
房地产估价师试题7卷 第2卷
从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（ ）。
A.产品结构
B.总量结构
C.供求结构
D.投资结构
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。
丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ）。
A．住房公积金贷款
B．自营性个人住房贷款
C．个人住房组合贷款
D．单位购建房贷款
在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。 （ ）
正确答案：×
通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例要高于从事居住物业的物业管理。
一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ ）。
A.24%
B.25.1%
C.25.36%
D.36%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%×4=36%。
（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。
A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D、作价出资价格应较评估出的价值低
某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的 总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率 的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
房地产估价师试题7卷 第3卷
建制镇既属于《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》所说的城市范畴，也属于其所说的农村和城市郊区的范畴。（ ）
此题为判断题(对，错)。
针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）
A.暂定金额
B.基本预备费
C.涨价预备费
D.工程建设其他费用
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。参见教材P130。
根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（ ）。
A．土地所有权
B．依法承包的荒山的土地使用权
C．宅基地使用权
D．固有汽车加油站
E．乡镇企业用房
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A．7．90%
B．11．08%
C．11．83%
D．13．73%
以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。
A、集体所有制企业工会
B、集体所有制企业职工（代表）大会
C、集体所有制企业股东大会
D、集体所有制企业董事会
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元
③计算管理费
885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元
答案：
解析：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元 ②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元 ③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
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某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。
A、500
B、750
C、800
D、1000
答案：C
解析：
考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益＝1080000－540×400＝864000（元）；土地价值＝86.4/0.108＝800（万元）。
房地产估价师试题7卷 第4卷
设立商业银行的注册资本最低限额为( )元人民币。
A.1亿
B.5亿
C.10亿
D.20亿
答案：C
解析：
商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，即：商业银行资本充足率不低于8%；贷款余额与存款余额的比例不得超过75%；流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于25%；对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%。
要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
具有历史性的重要建筑物的耐久年限是（ ）。
A.120年以上
B.100年以上
C.50～100年
D.40～50年
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）建筑物的耐久等级是1级，耐久年限是100年以上。
下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力
B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值
C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房．根据合法原则，估价时一律按住宅估价
D．估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告
某城市政府为修建地铁，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为12年的建设债券。该债券种类属于（ ）。
A、金融债券
B、长期债券
C、公募债券
D、公债券
E、抵押债券
答案：B,D
解析：
本题考查的是债券的分类。选项B正确，12年的建设债券，显然为长期债券；选项D正确，公债券指的是中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债券债务凭证。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设l丁程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。
A．市价库
B．经典案例库
C．交易实例库
D．估价库
正确答案：C
[答案] C
房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。
房地产估价师试题7卷 第5卷
(2017真题) 房产测量以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括（ ）。
A．预售收入
B．土地成本
C．运营成本
D．租金收入
答案：A
解析：
根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为以下几种基本模式：①“开发—销售”模式；②“开发—持有出租—出售”模式；③“购买—持有出租—出售”模式；④“购买—更新改造—出售”模式；⑤“购买—更新改造—出租—出售”模式。其中，“开发—持有出租—出售”业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。
以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合司规定的使用年限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时问和转售税费，计算结果精确到元)。
正确答案：
1)店面总价格：1.1×50=55(万元)
(2)抵押贷款总额：55-5 11.5=38.5(万元)
(3)i=6.5%，n=10年
(4)出租租金：
出租第一年租金：150×12×50=9(万元)
(5)自有资金现金流量表如下表所示：
设最低转售单价为y元/m。
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名移
年末 |
自有资金 |
抵押贷款
还本付息 |
经营费用 |
装饰费 |
租金 |
转售收人 |
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0 |
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1 |
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2 |
5 |
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3 |
11.5 |
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4 |
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5.36 |
3
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9 |
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5 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％) |
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6 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％)2 |
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7 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％)3 |
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8 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％)4 |
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9 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％)5 |
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10 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％)6 |
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11 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％)7 |
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12 |
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5.36 |
3 |
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9(1+2％)8 |
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13 |
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5.36 |
3 |
6 |
9(1+2％)9 |
50Y |
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
A．资产负债表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．资金来源与运用表
E．损益表
办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．W公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为( )万元。
A.64
B.96
C.160
D.224
答案：C
解析：
佣金比例。对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。
房地产估价师试题7卷 第6卷
中央银行的职能之一是国家的银行。下列各项中不属于这一职能具体表现的是（ ）。
A.代理国家债券的发行
B.保管国家的外汇和黄金储备
C.集中存款准备金
D.代理国库
答案：C
解析：
本题考查的是中央银行。中央银行经理国库及为国家提供各种金融服务，代表国家制定和执行货币金融政策。这一职能具体表现在：（1）代理国库；（2）代理国家债券的发行；（3）对国家给予信贷支持；（4）保管国家的外汇和黄金储备；（5）制订并监督执行有关金融管理法规；（6）代表政府与外国金融机构和国际金融机构建立业务往来关系，参与国际金融活动等。
根据国务院有关规定，自2005年6月1 FJ起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最髙最佳利用原则。参见教材P153。
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人
B.房屋征收部门、无利害关系的第三人
C.公证机关和无利害关系的第三人
D.人民法院
答案：A
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（ ）
答案：错
解析：
按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。
下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
正确答案：D
建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。
房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师试题7卷 第7卷
设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房厦所有权证》应由（ ）收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
正确答案：A
《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A．异质性
B．排他性
C．替代性
D．互补性
答案：C
解析：
根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
答案：对
解析：
登记簿是不动产物权的法律根据。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
收益法估价的操作步骤有( )。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
E．修正最终的收益价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。
A.《规划意见书（选址）》
B.《建设工程规划许可证》
C.《建设用地规划许可证》
D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》
答案：C
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
正确答案：D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
