2021房地产估价师模拟试题5节 第1节
答案：对
解析：
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是(?)。
A.装修部分不宜列入估价范围
B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算
C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算
D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算
答案：A
解析：
房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。
A.实际用途
B.不动产权证上记载的用途
C.镇人民政府认定、处理结果
D.县人民政府认定、处理结果
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（ ）
答案：对
解析：
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（ ）为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.可出租面积
D.营业面积
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
投资乘数只可以起正向作用，不可以起反向作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数的定义需要掌握，乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。P224。
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到所有构件不堪使用时的年数。 ( )
答案：错
解析：
建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
答案：B
解析：
比较价值（比准价格）=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格=（8000－1000+800）/1.1=7091（元/m2）。
2021房地产估价师模拟试题5节 第2节
一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。
A、 有15名以上专职注册房地产估价师
B、 专业技术人员达70%
C、 法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D、 专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E 股东中有3名以上专职注册房地产估价师
在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
征收集体土地应遵守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（ ）。
A.可以通过提高征地费用，限制非农业部门占用土地
B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度
C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地
D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。
某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费800万元，基本预备费200万元。项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资20%，第二年60%，第三年20%。年均投资价格上涨率为6%，建设项目建设期间价差预备费为（ ）万元。
A.752.72
B.850.25
C.945.61
D.1150.36
答案：C
解析：
本题考查的是工程造价的构成。静态投资=6000（万元），第一年投资计划额=1200（万元）。第一年价差预备费=1200×[（1+6%）1.5-1]=109.6（万元）；第二年价差预备费=3600×[（1+6%）2.5-1]=564.54（万元）；第三年价差预备费=1200×[（1+6%）3.5-1]=271.47（万元）。建设期间价差预备费=109.6+564.54+271.47=945.61（万元）。参见教材P140。
物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。
功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( )
此题为判断题(对，错)。
与报酬率性质不同的名词有（ ）。
A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
正确答案：D
资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率。在性质上，其他的选项与题干中“报酬率”是相近的，均是指一种收益。
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。直接成本利润率＝开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。
2021房地产估价师模拟试题5节 第3节
下列关于双方达成协议的表述中，正确的是( )。
A.双方达成的是一种单务合同
B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C.甲公司是乙公司的被代理人
D.甲公司开始支付的款项是一种定金
土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。
A.市人民政府
B.县人民政府
C.省人民政府土地管理部门
D.市、县人民政府土地管理部门
答案：D
解析：
建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位、农村居民等。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和无行为能力人外，都视为耕地占用税的纳税人。 ( )
(2014真题) 砖混结构的建筑物宜采用独立基础。（）
答案：错
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。条形基础的形状为长方形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。
张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（ ）万元。
A.18.94
B.19.20
C.19.33
D.22.87
答案：C
解析：
【考点】复利系数的应用。
月利率＝7.8%/12=0.65%，n＝15×12＝180。A＝P（A/P，i，n）＝6000×114×60%[0.65%（1+0.65%）180]/[（1+0.65%）180-1]＝3874.76。第121期一次性偿还，故P＝A+A（P/A，i，n）＝3874.76+3874.76/0.65%[1-1/（1+0.65%）59]＝19.325（万元）。
住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（ ）组成。
A.规费
B.人工费.材料费
C.企业管理费
D.利润及一定范围的风险费用
E.施工机具使用费
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用。
2021房地产估价师模拟试题5节 第4节
不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产的基本存在形态。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。
延长闲置土地开发建设期限，最长时间为( )。
A、 6个月
B、 12个月
C、 18个月
D、 24个月
答案：B
解析：
对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过1年。
（ ）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理
B、资产管理
C、绩效管理
D、投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
由于房地产的（ ），每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D．流动性差
正确答案：A
本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（ ）登记。
A．预购商品房预告
B．房屋转移
C．在建工程抵押权
D．房屋抵押权
最常见的会计期间是（ ）。
A.一旬
B.一季度
C.一年
D.半年
答案：C
解析：
本题考查的是会计假设。最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度，按年度编制的财务会计报表也称为年报。
2021房地产估价师模拟试题5节 第5节
污染大气的硫氧化物中以（ ）数量最多、危害最大。
A.一氧化硫
B.二氧化硫
C.三氧化硫
D.一氧化碳
答案：B
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。污染大气的硫氧化物中，以二氧化硫的数量最多，危害最大。
房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。（ ）
答案：错
解析：
考点:比较法总结。市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。
会计要素主要包括（ ）。
A．资产、负债、所有者权益
B．资产、负债、所有者权益、收入、费用
C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润
D．资产、收入、利润
可见光污染包括（ ）。
A、灯光污染
B、眩光污染
C、视觉污染
D、其他可见光污染
E、日光污染
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是辐射污染。光污染有以下几种：灯光污染、眩光污染、视觉污染、其他可见光污染。
房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？
答案：
解析：
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。
在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（ ）。
A、A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）
B、A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）
C、A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）
D、A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。参见教材P158～159。
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。
A、 第一阶段
B、 第二阶段初期
C、 第二阶段末期
D、 第三阶段
E 第四阶段
设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（ ）。
A.各层功能分布图
B.以实测现状为参考的结构图
C.各层平面图.各向立面图.各主要部分剖面图
D.以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图
E.各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。
