21年房地产估价师考试真题及详解9节 第1节
在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有（ ）。
A．流动性原则
B．安全性原则
C．物资保证原则
D．盈利性原则
宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
根据《宪法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。
房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P43。
(2017真题) 转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到（）备案。
A.城乡规划主管部门
B.工程建设主管部门
C.房地产开发主管部门
D.不动产登记机构
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确( )。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
[答案] ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第2节
(2016真题) 新建商品房的质量问题由（）承担责任。
A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产开发企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A、地价
B、建造成本
C、贷款利率
D、资本化率
答案：D
解析：
考点:敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。
某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。
A、 3000
B、 3277
C、 3295
D、 3599
答案：C
解析：
依题意，可根据公式，建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×?
城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（ ）。
A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
正确答案：C
《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。
完全垄断市场的特征包括（ ）。
A.某产品市场只有唯一的生产者
B.该类产品没有相近的替代品
C.该生产者能够排斥竞争者进入此行业
D.市场上的产品是同质的
E.资源完全流通
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断市场的特征是：某产品市场只有唯一的生产者，该类产品没有相近的替代品，且该生产者能够排斥竞争者进入此行业，因此他能够控制这类产品的供给，从而控制此类产品的售价。选项DE属于完全竞争市场的特点。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第3节
中央银行的职能之一是国家的银行。下列各项中不属于这一职能具体表现的是（ ）。
A.代理国家债券的发行
B.保管国家的外汇和黄金储备
C.集中存款准备金
D.代理国库
答案：C
解析：
本题考查的是中央银行。中央银行经理国库及为国家提供各种金融服务，代表国家制定和执行货币金融政策。这一职能具体表现在：（1）代理国库；（2）代理国家债券的发行；（3）对国家给予信贷支持；（4）保管国家的外汇和黄金储备；（5）制订并监督执行有关金融管理法规；（6）代表政府与外国金融机构和国际金融机构建立业务往来关系，参与国际金融活动等。
（ ）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
正确答案：B
答案：B。加权调和平均数适用于已分组的分布数列，其计算公式为：
通常把大型零售商业物业的辐射区域为（ ）。
A．主要区域
B．次要区域
C．规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
要想成为法人，需要具备的条件有（ ）。
A.依法成立
B.有必要的财产和经费
C.有自己的名称.组织机构和场所
D.能独立承担民事责任
E.经上级有关部门批准
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。要成为法人，需要具备4个条件：（1）依法存在；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称、组织机构和住所；（4）能独立承担民事责任。选项E不属于法人成立的条件
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A.集体所有的土地使用权
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第4节
在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
若该宗土地使用权出让，则合同附件包括的内容有（）。
A、当事人名称和住所
B、土地界址
C、土地用途
D、宗地平面界址图
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。
建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。 （ )
此题为判断题(对，错)。
根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（ ）元/m2。
A、2000
B、2100
C、2400
D、2520
答案：D
解析：
考点:制作价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）。
合法原则要求房地 产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动。合法权益应包括（ ）等方面。
A．合法交易
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
E．合法区位
正确答案：BCD
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第5节
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A．目前住宅市场价格
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
正常成交价格的形成条件不包括（ ）。
A、公开市场
B、交易对象本身具备市场性
C、较短的期间完成交易
D、买者和卖者都具有完全信息
答案：C
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。
明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
建筑材料与水有关的物理性质有( )等。
A.孔隙率
B.抗渗性
C.抗冻性
D.弹性和塑性
E.耐磨性
答案：B,C
解析：
(1)吸水性。材料的吸水性——是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。材料的吸水率与其孔隙率正相关。
(2)吸湿性。材料的吸湿性——是指材料在潮湿的空气中吸收水蒸气的性质，可用材料的含水率来反映。材料可从湿润的空气中吸收水分，也可向干燥的空气中扩散水分，最终使自身的含水率与周围空气湿度保持平衡。
(3)耐水性。材料的耐水性——是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
(4)抗渗性。材料的抗渗性——是指材料的不透水性，或材料抵抗压力水渗透的性质。
(5)抗冻性。材料的抗冻性——是指材料在多次冻融循环作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第6节
人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。
施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。
A.房屋完工
B.房屋竣工验收合格
C.房屋交付使用
D.办理房屋登记
答案：B
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；
3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；
4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；
5.装修工程为2 年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。
A.估价目的
B.估价程序
C.价值时点
D.估价作业日期
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价程序概述。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。
流动比率越低，说明营运资本（流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
如果要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效，即为少数股东权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第7节
根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理的需要，表述正确的是（ ）。
A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价
B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约
C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价
D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产
答案：A
解析：
考点:房地产行政管理的需要。选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
建筑安装工程费由人工费、材料费何施工机械使用费构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有（ ）。
A．广场用地
B．公共设施用地
C．道路与交通设施用地
D．商业服务业设施用地
E．公共管理与公共服务设施用地
答案：B,C,D,E
解析：
城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。A 项属于城市建设用地分类中“中类”。
按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B．用途
C．市场性
D．地段
正确答案：B
[答案] B
居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。
房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后10天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第8节
下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
正确答案：ABE
住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。
商业银行资本充足率不低于（ ）。
A、5%
B、8%
C、10%
D、15%
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的资本充足率不低于8%。
采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（ ）。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。参见教材P314。
关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（ ）。
A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用
C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。
耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位、农村居民等。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和无行为能力人外，都视为耕地占用税的纳税人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解9节 第9节
收入与消费之间存在的函数关系可表示为：C＝A＋BY，其中的B是表示（ ）。
A.收入引致的消费量
B.基本消费量
C.消费倾向
D.边际消费倾向
答案：D
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数可表示为：C=A+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中B恰好是边际消费倾向。
2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业( )。
A.获得了正常利润
B.获得了经济利润
C.获得了超额利润
D.年净利润为零
答案：A
解析：
本章以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。
当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
该公司委托评估应选择（ ）。
A.房地产管理部门 B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构 D.验资机构
结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。
答案：对
解析：
建筑和设备工种图纸注明比例尺。一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。
房地产开发的主要程序可分为（ ）。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。P65。
