2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第1辑
一、二级资质房地产估价机构可以设立分支机构。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于( )。
A.典型合同
B.单务合同
C.有偿合同
D.要式合同
E.双务合同
答案：A,C,D,E
解析：
要式合同与不要式合同
根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。
要式合同——是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。
不要式合同——是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。
除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。
根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，但对于法律有特别的形式要件规定的，当事人必须遵循法律规定。
6.主合同与从合同
根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。
主合同——是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。
从合同——是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。
例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。
区分主合同和从合同的主要意义在于：主合同和从合同之间存在着特殊的联系，即从合同具有附属性，它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效；主合同终止，从合同也随之终止。
反映企业营运能力的财务分析指标有（）。
A.流动比率
B.应收账款周转率
C.资产报酬率
D .存货周转天数
E .资产负债率
答案：B,D
解析：
本题考查的是财务分祈。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数参见教材P363。
房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
目前我国行政事业单位是以（ ）为会计基础的。
A.收付发生制
B.权责发生制
C.收付实现制
D.权责实现制
答案：C
解析：
本题考查的是会计基础。目前我国行政事业单位是以收付实现制为会计基础的。
某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A、984.37
B、1016.81
C、1159.97
D、2387.24
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97（元）。参见教材P158。
下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。
A．增加抵押贷款
B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D．处置抵押房地产
E．租赁抵押房地产
数学曲线拟合法主要有（ ）。
A、直线趋势法
B、指数曲线趋势法
C、二次抛物线趋势法
D、指数修匀法
E、回归分析法
答案：A,B,C
解析：
考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第2辑
房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整。参见教材P192。
年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。
A．1060
B．1060.9
C．1061.36
D．1061.68
正确答案：D
取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商店的建筑面积为100㎡，土地使用年限为40年，从2013年1月1日起计。2015年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元／㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元／㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40％。试求该公司2017年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10％）。
答案：
解析：
承租人权益价值＝市场租赁费用现值－合同租赁费用现值。
租约内每次付租金＝100×500×24＝1200000（元）；
剩余租约期付款次数＝8／2＝4；
有租约付款租金折现率＝（1＋10%）2－1＝21%；
市场年折现率＝10%；
市场第一次付租金＝600×12×100＝720000（元）；
市场要付租金次数＝8；
计算租约内租金的现值＝1200000／21%×[1－1／（1＋21%）4]＝3048529.256（元）；
计算市场情况下租金的现值＝720000／（10%－2%）×[1－（1.02／1.1）8]＝4080710.265（元）；
承租人权益价值＝4080710.265－3048529.256＝1032181.009（元）。
依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（ ）。
A.增值税
B.耕地占用税
C.土地增值税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是耕地占用税。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。
现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。
问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
答案：
解析：
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。
A.协议
B.招标
C.拍卖
D.挂牌
答案：B
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，可以有效增加对地价的管控能力。
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第3辑
最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。
下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有( )。
A.住房消费转向以租赁为主
B.增加住房持有期间税费
C.住宅开发成本上升
D.住房租赁价格下降
E.消费者的收入水平上升
答案：A,B,D
解析：
其他因素也会影响商品的市场需求，如城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。一般来说，随着①城市化水平的提高、②家庭人口规模的减少、③降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。
某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为（ ）元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
对人体危害程度最强的电磁辐射是（ ）。
A、微波
B、短波
C、中波
D、长波
答案：A
解析：
本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。参见教材P62。
关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是( )。
A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值
B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值
C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值
D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
正确答案：D
[答案] D
外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
正确答案：A
批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。
交易日期修正的具体方法为（ ）。
A．价格指数
B．价格变动率
C．百分率法
D．价格可变系数
E．差额法
正确答案：ABC
D、E两项属于房地产状况调整方法之一。
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第4辑
在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在速度指标中，若定基发展速度为1.3，则定基增长速度是0.3。（）
答案：对
解析：
本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1等于定基发展速度，参见教材P350。
在可比实例的成交日期至估价时点期间．无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2014真题) 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润（）。
答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。正常利润是包含在经济成本中的。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。
确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A、自己开发
B、溢价转让
C、被迫转让
D、自愿转让
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第5辑
某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（ ）万元。
A．40
B．30
C．25
D．22
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处
房地产估价报告
估价报告编号：××估字第××号
项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）、×××（注册号：×××）
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构（略）
（三）估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
（四）估价对象
1.实物状况
（1）土地状况
估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
（2）建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000 m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
2.权益状况
（1）土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，产权人为××公司，用地面积为1000 m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期（其他情况略）。
（2）房屋所有权
估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。
（3）他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
（4）租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
（五）价值时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
（六）价值类型
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（七）估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）；
2.合法原则（说明略）；
3.最高最佳利用原则（说明略）；
4.替代原则（说明略）；
5.价值时点原则（说明略）；
6.谨慎原则（说明略）。
（八）估价依据
1）《中华人民共和国物权法》；
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3）《中华人民共和国土地管理法》；
4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
5）《国有土地上房屋征收评估办法》；
6）《房屋征收评估委托书》；
7）《房屋征收评估委托合同》；
8）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
9）估价对象的《房屋租赁合同》；
10）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
（九）估价方法
经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
其他内容略。
（十）估价结果
评估总价：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。
（十一）注册房地产估价师
（十二）实地查勘期（略）
（十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适应性分析（略）
五、估价测算过程
1.采用比较法确定估价对象价值
比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
（1）选取可比实例
（2）比较因素说明表
（3）比较因素情况修正表
房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略。
比较法评估单价：16670.81元/㎡；
比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]
其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
（1）房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元／m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／m2（测算过程略）。
（2）报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
（3）收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，价值时点至剩余土地使用年限到期为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。。
（4）价格评估确定（详见下表）
参数选取及具体计算过程略。
收益法评估单价：7444.35元／m2；
收益法评估总价：22333038.05元。
六、估价结果确定
考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）
附件（略）
答案：
解析：
1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；
2.缺少估价师声明的内容；
3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；
4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；
5.估价结果报告估价依据中缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；
7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；
8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；；
9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；
10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；
11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。
12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；
13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；
14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（ ）。
A．城市蓝线
B．城市绿线
C．城市紫线
D．城市黄线
建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
正确答案：A
2500÷(1－6%)＝2660(元/m2)
(2016年真题) 若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。
A.标准差系数越大，风险越小
B.累积概率值越大，风险越小
C.标准差越小，风险越小
D.标准差越大，风险越小
E.标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取( )。
A.建设工程规划许可证
B.建设工程施工许可证
C.建设用地规划许可证
D.国有土地使用证
答案：B
解析：
建筑工程在施工过程中，①建设单位或者②施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A.降低流动性风险
B.发行费用高
C.容易分散股权
D.房地产企业首选的重要融资方式
答案：A
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第6辑
对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按（ ）计算缴纳增值税。
A.1.5%
B.2%
C.2.5%
D.3%
答案：A
解析：
本题考查的是培育和发展住房租赁市场的若干意见。对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
答案：B,D
解析：
本题考查的是最高额抵押。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。该抵押需要经过登记才产生合同效力。
钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式
答案：B
解析：
贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。
某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，此后5年，净收益每年在上年基础上增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。
该宗房地产当前的价格为（）元。
A.357423.71 B.376096.65
C.378641.75 D.396423.65
分区规划的分区范围界限通常只是根据总体规划的组团布局来确定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市分区规划。分区范围界限通常根据总体规划的组团布局，并结合城市的区、街道等行政区划以及河流、道路等自然物来确定。
在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。
A．100
B．104
C．105
D．107
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第7辑
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
A.买受人所有
B.业主共有
C.房地产开发企业所有
D.房地产开发企业与业主共有
答案：B
解析：
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 ( )
此题为判断题(对，错)。
已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为（ ）。（过时）
A．10
B．9
C．0．9
D．0．1
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。
房改房、经济适用房价格的技术路线与商品房的不同之处是要考虑（ ）。
A.成本建筑面积的修正 B.土地出让金或土地收益的扣除问题
C.交易实例的修正 D.房屋重新购建价格
香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（ ）的考虑结果。
A.风险投资
B.投资组合
C.风险转移
D.占领世界投资市场
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%；以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。
开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资基金类别。封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。
（ ）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第8辑
某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（ ）。
A.抵押贷款还本付息额
B.房地产折旧额
C.重置提拨款
D.房地产改扩建费用
E.所得税
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。
即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买意向的统一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现负杠杆效用。（）
答案：错
解析：
本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P274。
下列关于建设工程招标的表述中，错误的是（ ）。
A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标
B.使用外国政府援助资金的项目必须招标
C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组织参加投标活动
D.工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。参见教材P71。@##
某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2017年11月的价格为（ ） 元/m2。
A.20000.00
B.23902.77
C.24701.84
D.28170.23
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格＝20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）＝23902.77（元/m2）。
通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以( )作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A.使用土地期间投入的基础设施费
B.使用土地期间投入的公共配套设施费
C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
答案：C
解析：
凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
2021房地产估价师考试历年真题精选9辑 第9辑
影响需求价格弹性的主要因素有( )。
A、 商品的可替代程度
B、 商品带给消费者的效用
C、 商品用途的多样性
D、 时间的长短
E 商品生产厂家的资质
答案：A,C,D
解析：
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
答案：错
解析：
资产业务包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。房地产信托业务属于金融信托投资业务。
下列资金中，可以用于购买国债的有（ ）。
A．担保公司资金
B．在建工程抵押贷款
C．商品房预售资金
D．住房共用部位共用设施设备专项维修资金
E．住房公积金
正确答案：AE
在建工程抵押贷款、商品房预售资金、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，不可以用于购买国债。
房地产市场中的( )，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A．需求饱和
B．供求平衡
C．泡沫经济
D．过度开发
正确答案：D
[答案] D 房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
正确答案：B
[答案] B
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。
房地产开发项目用于销售时，期间费用包括（ ）。
A.经营费用
B.销售费用
C.管理费用
D.财务费用
E.大修基金
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
正确答案：
如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。
银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。
A、操作风险
B、法律风险
C、信用风险
D、管理风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。参见教材P311。
