21年房地产估价师模拟试题5辑 第1辑
用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。
A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
正确答案：A
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。必须3个月。且既不开工又不申请延期，或者超过延期次数的，自行废止。
租金常常以（ ）为计算基础。
A、建筑面积
B、使用面积
C、出租单元内可出租面积
D、每平方米可出租面积
答案：D
解析：
考点:写字楼租金的确定。租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。
房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（ ）
此题为判断题(对，错)。
监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为( )级。
A.一
B.二
C.甲
D.乙
E.丙
答案：C,D,E
解析：
监理企业实行资质审批制度。
监理企业的资质根据其①人员素质、②专业技能、③管理水平及④实际业绩分为甲、乙、丙三级。
保险活动所特有的内在功能是（ ）。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
正确答案：B
分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
21年房地产估价师模拟试题5辑 第2辑
保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。（）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资達立基金，对各类特定危险的后果提供经济扑偿的一种财产转移机制。参见教材P287。
(2016真题) 只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：C
解析：
本题考查的是土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3
求取出租的写字楼净收益，需要从有效毛收入中扣除的项目包括（ ）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拔款
D.所得税
E.房屋折旧费
答案：A,C
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用不包含：房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用、所得税。P253。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
下列有关收益期限为有限年n的表述，正确的是( )。
市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。( )
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题5辑 第3辑
下列不属于社会保险的是（ ）。
A.养老保险
B.农业保险
C.医疗保险
D.失业保险
答案：B
解析：
本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。
最高额抵押权确定的情形有（ ）。
A.最高额抵押权已转让
B.新的债权不可能发生
C.抵押人破产
D.约定的债权期限届满
E.抵押财产被查封
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）法律规定债权确定的其他情形。
下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A、审计费
B、利息
C、外汇汇兑净损失
D、融资代理费
答案：A
解析：
考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。
由房地产估价师本人申请的注册种类( )。
A.初始注册
B.变更注册
C.延续注册
D.注销注册
E.撤销注册
答案：A,B,C
解析：
初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；
会计处理程序的第一个关键步骤是（ ）。
A.填制记账凭证
B.登记账簿
C.复式记账
D.会计报表
答案：A
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证是会计处理程序的第一个关键步骤。
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题5辑 第4辑
当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（ ）的货币政策和财政政策。
A、紧缩
B、扩张
C、提高利率
D、降低利率
答案：A
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。
可用于互斥方案比选的方法有（ ）。
A.净现值法
B.内部收益率法
C.动态投资回收期法
D.费用现值比较法
E.费用年值比较法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案比选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B错误，内部收益率不能用于互斥方案的比选；选项C错误，动态投资回收期只能用于单一方案的评价。
对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发用地，常规来讲应通过（ ）的方式取得。
A．出让
B．竞争
C．招标
D．申请
正确答案：A
除法律和国务院规定可采用划拨方式的情况外，房地产开发用地应以出让的方式取得。
【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
单层建筑物高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题5辑 第5辑
下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。
A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过（ ）年的，人民法院不予保护。
A.5
B.10
C.15
D.20
答案：D
解析：
本题考查的是诉讼时效。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。
具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
下列关于预登记叙述正确的有（）。
A、预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力
B、当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预登记
C、预登记具有终局、确定的效力
D、预登记主要目的在于保护权利人的合法权益
答案：B,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
下列关于住房公积金的表述，正确的是（ ）。
A.住房公积金管委会负责公积金运作
B.单位和个人缴存公积金比例最高5%
C.住房公积金缴存比例由住房公积金管委会拟定
D.职工所在单位为职工缴存的住房公积金不归职工所有
答案：C
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。P9～10。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
正确答案：
1．选用成本法、收益法和比较法中任两种。
2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
4．答：①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金。②或评估完全产权条件的价值，然后扣除需要补交的土地使用权出让金。③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
