21年房地产估价师考试真题5篇 第1篇
下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。
A、简单平均法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、时间序列分析法
答案：B
解析：
考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。
自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是剩余技术。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。
下列对要约的理解有误的是（ ）。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）
将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益法的理论依据。将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。
21年房地产估价师考试真题5篇 第2篇
(2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。
A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是费用。费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝ 7.98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。 ( )
对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？
答案：
解析：
（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：
1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。
2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。
3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。
（2）收益法还需要搜集的资料有：
1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。
2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。
3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。
4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。
（3）成本法还需要搜集的资料有：
1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；
2）该地区建设成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；
3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；
4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；
5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。
以下属于房地产商品房现售条件的是（ ）。
A．应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
B．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
C．持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收
D．已经取得主管部门准予入市的批文
E．物业管理方案已经落实
在环境噪声标准中，昼间等效声级是65dB，那么此是（ ）类声环境功能区
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
本题考查的是环境噪声标准。昼间等效声级，50dB是0类，55dB是1类，60dB是2类，65dB是3类，70dB是4类。
房地产的供求状况可以分为( )。
A．全国房地产总供求情况
B．本地区房地产的供求状况
C．全国本类房地产的供求状况
D．本地区本类房地产的供求状况
E．邻近地区本类房地产的供求状况
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
在理论上可以将房地产的供求状况分为四种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。
21年房地产估价师考试真题5篇 第3篇
成本计划可分解为（ ）方面。
A、材料设备成本计划
B、管理费成本计划
C、人工费成本计划
D、不可预见成本计划
E、施工机械费用计划
答案：A,B,C,E
解析：
考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。
是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。
A．估价项目
B．估价对象
C．估价目标
D．估价标的
正确答案：B
[答案] B
本题主要考查的是估价对象的概念。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。
对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。
A．预算法
B．成本法
C．定额法
D．拍卖法
正确答案：B
答案：B。对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常采用成本法评估。
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
“公共利益的需要”是指（ ）。
A.对危房集中地段的改造
B.对基础设施落后地段的改建
C.组织实施保障性安居工程建设
D.改善性高档住宅区的建设
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房屋征收的前提。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。P54。
房地产开发项目可行性研究是（ ）阶段的工作内容。
A.投资机会选择与决策分析
B.项目招标
C.工程建设
D.项目租售
答案：A
解析：
本题考查的是投资机会选择。投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。
(2014真题) 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。
A.全距
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是变异指标。变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标。包括全距、平均差、标准差和变异系数等。选项B是平均指标。
下列关于报酬率的求取说法，错误的是（ ）。
A、报酬率是投资回报与投入资本的比率
B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低
C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值
D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。
21年房地产估价师考试真题5篇 第4篇
甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元。
A．40
B．48
C．50
D．60
下列条件中，甲公司申领建筑工程施工许可证须具备的是（ ）。
A．有保证工程质量和安全的具体措施
B．施工企业必须保证按工程设计施工
C．建设资金已落实
D．已确定施工企业
正确答案：ACD
施工企业必须保证按工程设计施工，不是建设单位申请领取施工许可证应当具备的条件。
优先股在收益分配上享有优先权，同时享有公司的经营管理权。
答案：错
解析：
优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。
市场细分依据也称为细分变量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
答案：D
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A、标准差系数越大，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B.可以收回房屋出租给其他人
C.可以要求增加租金
D.应当继续履行原租赁合同
答案：D
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
21年房地产估价师考试真题5篇 第5篇
某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。
本估价项目最适宜采用的估价方法是（ ）。
A.修复成本法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损害前后价差法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。据题意：“室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复成本法。
我国房屋权属登记（ ）
A 具有公信力
B 公告是必经程序
C 是一项法定制度
D 为全力动态登记
E 可以制作颁发统一的房地产权证书
担保物权包括（ ）。
A．地役权
B．典权
C．抵押权
D．留置权
E．质权
正确答案：CDE
用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（ ）
A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数.众数
B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动
C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同
E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
对高架源而言，距离污染源越远，污染物的浓度越低。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。一般来说，离污染源越远，污染物的浓度越低，但对于高架源来说，情况比较复杂。以烟囱为例，地面污染物的浓度在离烟囱很近处很低，随着距离的增加逐渐增加，达到一个最大值后又逐渐减小，即污染物的最大浓度不是在最近处，而是在相隔了一段距离处。
服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。
A、 土地
B、 房屋
C、 机械设备
D、 原材料
E 辅料
答案：D,E
解析：
此题属于熟悉范畴。根据流动资产投资的有关内容。
